出身西南一隅川系地产商 领地 控股也被传暴雷了,5月19日下午,在港上市的领地控股(06999.HK)股价闪崩,股价跌幅达85%,而领地旗下的另一只股票领悦服务集(02165.HK)跌幅也近6成。关于为何股价突然闪崩,各方都将缘由指向领地的一只美元债,规模在1.5亿美金,将于下月到期而恐无法如期偿还,而这只美元债票息高达12%。

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01偏于一隅,却想剑指全国

穆迪曾在去年就将领地控股的评级展望从“稳定”调整为“负面”,这是继 川企 一哥蓝光地产暴雷后,又一川企领军企业遭受股债双杀,目前将朝着何方发展,不得而知,但行业人士猜测,此次股票闪崩和商票大概率出现的逾期有关,因为在今年3月,上海票据交易所就将领地控股列为商票持续逾期名单内。

领地地产创立于1999年,是一家典型的 家族 企业。当年刘玉辉等三兄弟在四川地级市乐山创建了领地控股的前身--眉山宝马 房地产 公司。在2006年领地才将总部由乐山迁往成都,开始全国化扩张,2019年领地在全国房企排名百强榜87位。

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领地项目布局区域

领地地产在2017年-2019年是它的高速增长时期,当时喊出年冲千亿的销售目标,但实际上领地年销售最高峰时期也没有超300亿。领地奉行的是国内一线房企高周转的发展策略,为谋求上市,在土地市场策马扬鞭,大肆扩充,从而忘记了自己的实力基础和负债情况。

高歌猛进换来了2020年底登陆港交所,也算达成了第一阶段的愿望。在整个2021年,领地曾迎来人事上的剧烈变动。曾经为了全国性发展和上市而网罗来的明星地产职业经理人,如原金科地产姚科及副总裁刘永旺,和原恒大系总裁许晓军等先后离职,而反观业绩,2021年销售额比2020年非但没有增长,而是减少了几个百分点。

领地一直以来是围绕三四线城市布局为主,而据领地财报披露,旗下截止2021年底土地储备近1700万平方米,四川省内就超一千万,并且多以三四线城市为主。在目前房市惨淡的情况下,深耕三四线城市的地产企业无疑又是雪上加霜。

02酒店末端产业难成大器

领地控股的核心板块是地产为主,还涉及商业运营、物业管理、酒店管理等。这也是众多国内大部分房企的商业模型。在酒店业务布局中,相比其他头部等房企,领地未见有特别突出的关注点。值得注意的是,领地在成都市核心区天府广场南侧拥有国内首家希尔顿旗下生活方式酒店品牌希尔顿嘉悦里,这家酒店在高端酒店林立的成都市场及天府广场商圈未显得非常出众,存在感也不是很强。

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而其他酒店项目多布局在川内的西昌、乐山地区,多以中档酒店产品为主,拥有锦江、华住旗下产品,开业门店也不到十家,多以住宅商业楼盘配套呈现。川外还未见有知名的酒店呈现。

03家族控制导致企业发展的局限性

领地的败局是地产变革时代下的必然产物,在2017年后领地大发展之际,国内地产业的走向实际上已经出现了变化,国家地产调控的加码和金融银根的收紧,再加上地产黄金时代的结束,都昭示着地产不再会朝着迅猛发展的时期迈进,住房不再是金融产品而是真正回归到住的属性,再加上城市化到了一定程度,地产回归理性,增量转化为存量,这都预示着激进背后的危机。

领地为何在市场高峰数次冲击千亿规模而现实则相差深远?

首先是定位的问题,领地的项目主要布局三四线城市为主。从2017年之后,三四线房市实际上进入了横盘状态,去化缓慢,利润下降,房企融资成本过高,势必会加大企业的负债额度。截止去年年末,领地控股负债536亿,总资产644亿,负债率为83%,而在负债中,流动负债达450亿,占总负债84%,债结构不合理,造成流动性压力,一旦遇到销售缓慢,就会产生资金压力,昨日股票闪崩就是案例。

其次,领地是典型的家族控股企业。目前的当家人为刘玉辉,在1999年刘家三兄弟(刘玉奇、刘山、刘玉辉)一起创办了该企业,目前三人团 股权 占比超过70%,而除了刘玉辉之外,其他两兄弟股权均由儿子刘策、刘浩威持有,三人股权基本相当。

刘玉辉是三兄弟里最小的,三人曾经在中国第五冶金眉山公司共事,成立领地后,形成家族共治的局面,而2019年之前,领地集团的法人代表都是刘玉奇担任。目前在股东和管理层面,刘玉辉是明面实际的领导者,而刘玉奇和刘山的90后儿子刘策、刘浩威已经成为两位站在前台的人物,既是股东、又是副总裁。另外我们发现,刘玉辉的两个嫂子和妻子也在股东序列里,只是占股不多。

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就这样,领地自始至终,形成的是一个坚固的家族利益团体,实现“家族共治”的局面。这也就注定了领地地产发展的局限性。在家族管理固化的机制下,市场化的职业经理人很难有大的发挥空间。领地曾经引入前恒大集团副总裁许晓军担任总裁,但无法在三座山头间达成平衡,在领地上市不到一个月即离职。

而前金科地产老将姚科出任集团助理总裁及品牌总经理,也是在上市后迅速离职,这些人被媒体称之为家族企业的“过客”,而被网友则戏说为领地高薪聘请的“太子太傅”。所以在我们看来,领地的家族标签浓重化有它稳定的一方面,但对于社会化融入及市场发展其实是不利的,尤其是在决策管理当中,容易受到家族力量的干扰和导致行政效率的低下。

其三,领地虽然在2015年之后加码全国市场布局,但在上市报告显示,领地对川渝市场的依赖度过高,尤其是四川省内市场,并且大多为三四线城市。这对于野心勃勃布局全国市场的领地来说无法摘掉区域性房企的帽子,而在竞争激烈的一二线城市土拍市场,领地这类房企明显没什么优势。看似领地土地储备充分,足够使用三五年,但量多质次,无法迅速形成现金流。

04写在最后

在疫情影响深远的今天,在房地产市场低迷的今天,还在靠传统开发思路生存的地产业,尤其是中小房企面临着生死的考验。摆在领地地产面前的结局显而易见,如果能挺过这个冬天,是它必须要面对的现状。1.5亿美元债务或许只是开始,而对于早期热衷“高周转”的房企来说,接下来的阵痛期必须要自己应对这个局面,对于区域性房企来说,生死也许就在一两天。