尽量不要买“孤盘”江景房江景房的底层逻辑，还是在板块价值选准了有实力的开发商，才能1+1>2纯大户型，是重要加分项刚需盘的江景组团，溢价很一般
从冲上20万+/平的珠江新城，到有钱也难买的二沙岛，再到滨江东。
广州这三大江景豪宅区，曾经称霸江湖二十年。
经常听人说，珠江两岸能开发的地没剩多少，稀缺。
可去年到现在，广州新冒出的江景盘之多，两只手都数不过来！
很多人说，江景贵。可同在番禺，南天名苑卖8万+，学苑壹号卖4万+。
很多人说，不看前航道，算什么江景盘。可出身天河的江源半岛，涨不动也卖不动，后航道的楼盘，反而靠PPT都能卖爆。
还有很多人说，主城区江景盘才是最靓的仔。可海珠天珺开盘当天就打饱嗝，荔湾天珺卖一年多还是半饥半饱。
真的是，门道太多了。一般人根本就分不清。
所以，情报哥诚心提个建议：普通人，千万不要买江景盘！
除非，你看懂了下面5句话。
可以回想一下，广州有多少江景豪宅盘：只望江，一片荒？
典型的“孤盘”，靠自己单打独斗，往往成不了气候。
众人拾柴火焰高，新房集聚人气高。“孤盘”光靠江景，是不容易翻身的。
从珠江新城，到广钢、牛奶厂，这些区域的楼市火了，哪个不是一大波开发商抱团取暖？
但凡还没达到「大隐于市」跟「只住不卖」的境界，买房都要看重集聚效应。
江景盘雅居乐715，为什么大降价？
当年它拿地的时候，其实很威风，一度当上荔湾“地王”。
欲当江景豪宅盘，最后却要搂着刚需的肩膀说：来嘛，我降到400万一套。
原因何在？“孤盘”就是一个重要原因。
对于买房人来说，石围塘完全是位「新人」，唯一的新盘只有雅居乐715。周边看看，就连够资格唱双簧的二手盘都没有。
说相声没有捧哏，想把故事讲出彩，很难。
相反，当新盘连片开发时，如果各楼盘的定位跟定价都维持在比较高的水平，楼龄落差小，整个片区的价值感就能够成倍膨胀。
单打独斗的江景盘，通常只能打动一小群人。买来享受，没问题；想要「火出圈」，太难了。
比如医药港的幸福湾、洛溪岛的南天名苑，视野无敌、户型够大，总价够高，卖药材的大老板跟番禺有钱人看了都说好。
但这两个单价8万+的豪宅盘，全靠一个集团撑起一片天，板块的发展“天花板”很难再有突破。
“孤盘”变不了战斗机，你也不要当小白鼠。
广州珠江有三条主要航道（前、后、西）。根据自然资源局公布，经过中心城区的江段加起来共75公里。
这75公里，穿过7个区，覆盖大大小小至少20个板块。
近8年，中心城区出让的江景宅地，大部分都在珠江后航道以及白鹅潭以西的江面段。
基本就是荔湾跟海珠的地盘。
所以买江景盘，不能笼统概括成买中心城区，一定要细致到板块。
海珠天珺跟荔湾天珺，同在中心城区，同一个爹生，还同样刷新过地价纪录。
结果呢，荔湾天珺均价8.5万+，卖了两年，网签情况是这样的：
而海珠天珺，去年底开盘，卖8.4-9.6万，两栋秒空。
要说大环境，海珠天珺开盘时的楼市温度明显要比2020年荔湾天珺面世时冷很多，那为什么反而更抢手？
关键原因：琶洲红到发紫。
产业落地+建面焕新，琶洲的价值这两年引起足够高的关注度。
次要原因：琶洲看前航道江景，南岸看西航道。
差不多卖8万+，你会更希望房子对望珠江新城，还是对望大坦沙岛？
所以，再说一遍，板块价值排第一！
对江景豪宅而言，选对板块后，还要选对开发商。
开发商就像厨子，有的开发商就像西厨煮中餐，用一线的地段作出十八线的质感，大写的不值得。
印象深刻就是凯源在天河的国际金融城开发的江源半岛。
光站在门口就忍不住怀疑：卖10万？就这？一手房？
没错，这是个一线地段一线望江的江景盘，至今还在售……
有的厨子，特别擅长煎炸炒烧，给板块怒刷存在感。
比如现在讨论海珠楼市，基本都绕不开三家开发商：中海、保利、越秀。
特别是海珠南部的江景盘，哪怕当年雅居乐+时代+金融街齐聚江边盖房，都不及这两年中海在这里造势造得成功。
懂营销是楼盘成功的一部分，而高品质才是关键。
目前在售的这些江景盘，都没正式交付。谁能不负当初画下的蓝图、承诺的交标，谁才有实力让房子达到1+1>2的效果。
买房人要关注起来。
要说服有钱人接受远高于周边楼盘的售价，光靠门前一条珠江跟一栋高楼，远远不够。
珠水大宅，一直以来代表高端圈层。
广州早期开发的江景盘，真正能做到圈层纯粹的，并不多。
圈层够不够集中，主要看楼盘的户型面积分布。
现在虽然市面上很多江景盘标榜自己「稀缺」，还很有胆量喊价。
但其实从户型面积能够看出，一部分江景盘底气并没有多足，为了加快出货，在户型设计上会糅杂刚需户型。
情报哥统计了一下目前在售的江景盘，天河的江源半岛、海珠的观澔府、滨江壹号、海珠新城；荔湾的天际715，户型跨度都比较大。
小至70多㎡，大致200多㎡，都在同一个小区……
这就意味着同一个楼盘，单价10万+，总价却可以相差千万。
相反，只卖150㎡以上大户型的一手江景盘，目前有天河的臻溋名铸、海珠的天鹅湾、映澜台；荔湾的星河江缦。
对于想拥有稀缺性跟圈层纯粹性的买家来说，这会是个加分项。
之前有几位对江景情有独钟，奈何囊中羞涩的读者问我：情报哥，XX楼盘的江景组团值不值得买。
提到的基本都是亚运城、铂世湾这类偏刚需的楼盘，以及鹤洞的天启。
甭管是高楼层望江、二线望江，还是水道，楼盘或多或少都爱拿江景概念来做溢价。
也就是说，有江景的房子，开发商的定价基本都会比其他没江景的组团高一些。
如果你特别喜欢江景，不妨碍入手。
但在二手房市场，同一个刚需大盘，有跟没有江景的房子，未必能拉开多大价差。
到处都是「稀缺」江景盘，而这些江景地块本身的实力，参差不齐。
有的体量小、容积率高，有的没啥配套、或者是民房，有的旁边要安置回迁房……
放长远来看，具备成片开发+板块价值+品质加持+圈层纯粹的江景盘，才称得上「真正的稀缺」。
那么，除了珠江新城、滨江东这些二手房为主的老牌江景豪宅区，以及琶洲、国际金融城这些算是公认的高价值板块外，
广州还有哪些值得关注的稀缺江景板块？
情报哥觉得可以关注两个：海珠的广纸+海珠南；荔湾的广船+幸福湾。
海珠本身似乎也很想在滨江东之后，打造一个海珠南。
今年第二轮土拍，各区开始“上硬菜”，海珠又拿出一块石岗路江景地块准备出让。
其实海珠南部沿后航道，又可以分为西、中、东三段。
西段开发最早，像光大花园、天鹅湾，二手均价7万+。
东段基本被沥滘旧改承包，开发起步比较晚。
现在最热火朝天的，当属中段。
12万+的时代大家、吹风10万+的映澜台、靠PPT卖爆的观澜府等等，都集聚于此，隔江对望便是荔湾的广船跟医药港。
广州第四个江景豪宅区，无疑将在这些选手中诞生。
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