过去一年，是深圳楼市的十多年来最冰冷的一年。
既有调控政策的围追堵截，同时还有疫情黑天鹅、国内外经济环境的影响。
在这样的大环境下，购房者置业热情骤减，整体市场处于低迷阶段。
近日，乐有家发布了2021年至今深圳二手房流通率的数据报告。
深圳楼市低谷的“封印”里，哪些小区成交活跃不愁卖，变现最快？
哪些片区市场偏好不会变动太大，最能经受住冲击？
壹地产带大家实探深圳高流通率小区背后的有何条件。
『注：流通率，即过户量与存量总量的比率，流通率越大，房子越好卖。』
01.
哪些片区流通率最高？
你肯定没想到
据乐有家统计，2021年深圳流通性最高的20个片区里，大部分位于龙岗、罗湖。
数据来源乐有家研究中心
深圳各区流通率靠前片区：
龙岗的是丹竹头、布吉、大芬、龙岗中心城、横岗、平湖和大运。
罗湖的是人民南、翠竹、东门、水库、莲塘和黄贝岭，大部分不输于龙岗。
盐田的是盐田港、沙头角，从数据上看，这个东部小透明的流通率并不低。
福田的是岗厦、景田，而不是老牌名校聚集的百花片区。
南山流通率最高的片区则是华侨城。龙华的是梅林关和民治。
宝安没有流通率超过2.5%的片区。
坪山、光明、大鹏，不是二手房的主场，自然流通率不高。
壹地产从中分析出以下信息：
1、热点片区偃旗息鼓，流通性大受影响
热门板块都有点偃旗息鼓，指导价和业主报价差别较大、自身品质不是非常过硬的一批楼盘，去化成绩都不怎么好看。
就连不少学区房都抗不住了，成交量跌倒谷底，流通率自然大受影响。
很多炒作过猛的高价盘，价格已经跌回2019年，还有更多的，业主惜售，或不肯大幅降价，问的人寥寥无几。
2、流通率高的片区，价格相对较低
影响流通率的因素很多，价格占据首位。
图中可以看到流通率越高的片区，均价都较低，与指导价价差较小，大部分位于东部。
有些地方二手房之所以有成交，还是因为价格让利，有促销而已。
3、老牌豪宅吃香？华侨城表现不俗，客户圈层稳固
相比部分豪宅“有价无市”，华侨城这一老牌的豪宅片区的流通性表现多少有点出乎意料。
据相关中介透露，华侨城一直低调持续走量，3-4月香山美墅成交了5套，新天鹅堡4套，纯水岸成交6套。
深圳整体市场下行的情况下，华侨城依然坚挺，且稳定上涨。
究其缘由，华侨城的客户圈层足够稳固，市场偏好不会变动太大，比较保值。
4、购买力集中在新盘的片区，二手房没有竞争力
新兴片区新盘相对供应较大，吸走了一大波购买力，且二手门槛升高，二手市场基本没有竞争力。
由于可交易的二手房数量较少，数据上或有一定的局限性，比如有的楼盘还没有过5年限售期，也就没有流通性。
不过未来这些片区的二手房挂牌、成交量会逐步上升。
02.
上车盘大社区不愁卖
居住购买力定量
据乐有家发布的2021年至今深圳二手房流通率Top50榜单，龙岗占了25个，而罗湖占了11个。
数据来源乐有家研究中心
榜单靠前的不少都是大体量、放盘量多的小区。
比如龙岗的丽湖花园、桂芳园、万象天成、中海康城，罗湖的旭飞华达园、城市天地广场等，都是片区内能排的上号的大社区。
并且这些房子大都总价低，上车门槛低，成交价与参考价相差不大。
且都属于交通方便，配套较齐全，居住舒适度比较高的小区。
哪怕如八卦岭的鹏盛村，92年入伙已有30年楼龄，还有楼梯房，但胜在户型小总价低，近地铁、配套好，还可以贷款30年。
鹏盛村实拍图
榜单上也不乏令人意外的“面孔”，如深业紫麟山花园（别墅），对应的是部分人群置换大户型的需求。
“毕竟500多万就可以买到140平，放眼看哪里还有”有业主如是说。
且实际使用面积大，加上不少业主降价出售，笋盘放出来消化还是比较快的。
以上足以体现当前深圳楼市两大主要购买人群的需求：
一类是首次置业预算不多、资金较紧张的购房群体；
一类是拥有一定实力，对生活质量有要求的换房族，手里已经握有资金，需要的杠杆不是很高。
这些都是楼市的刚性需求，深圳楼市正在回归居住购买力定量的时代。
03.
实探高流通率小区
有何吸引力
壹地产这次实探 榜单最靠前的罗湖、龙岗的两个小区，高流通率背后究竟有何秘诀，一起来看个究竟。
旭飞华达园：近地铁小户型，低总价好上车
位于榜首的罗湖旭飞华达园，2021年至今年4月成交204套，流通率高达6.5%。
旭飞华达园实拍图
从外观可以看出多小户型，密度较大。户型包含单间、一房和两房，其中面积在50平以内占七成以上。
总价低，出租多
小区挂牌量多，总价低，上车容易，35平总价约240万，58平价格在360万。
加上近地铁口、配套齐全，这样的房源，一直是成交量先锋，且出租需求也大。
小区交通便利，到地铁约500米，楼下有公交站和沃尔玛。
楼下是超市
小区对面是水贝珠宝城，据中介讲，很多珠宝生意人在此置业。
水贝珠宝城
周边商场、医院、学校、公园等配套成熟，居住体验还不错。
地铁、学校、医院路标
居住人群主要是刚需年轻人自住过渡，或者家住附近给老人养老。
缺点是花园、公共空间及设施很少，不过在低总价面前可以牺牲掉。
丽湖花园：门槛低大社区，环境较好
榜单排名第二的丽湖花园位于布吉水径片区，靠近坂田，到华为坂田基地约8公里。
一共三期，据说是香港人开发，品质还可以。小区户数为2404户，流通率也超过了6%。
丽湖花园实拍图
小区以小户型为主，35平1室1厅挂牌价是170万左右，43平的挂牌价在190万左右。
社区大，配套成熟，带两所幼儿园，小区内华润万家、钱大妈等底商业态丰富。
底商丰富
有湖景绿道可以散步，有小孩玩耍的公共设施，篮球场羽毛球场等。
室外游泳池
门口有307丽湖公交站总站，自驾可以快速上高速。
门口是公交总站
小区离地铁不算近，距离上水径C出口约1公里，走路约18分钟。
停车场在地上，小区硬伤就是停车不方便，晚上9点后不好停车。
小区停车现状
小结
受二手房供应量、样本基数等因素影响，流通率只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不绝对，仅供参考。
买房不管是投资还是自住，流动性都是最后防线。在购买二手房的时候，建议尽量选择流通性强的房子，变现能力也强。
【2022深圳热盘系列】
买房看这些就够了
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