房地产真的是一个极度扭曲的行业。一个例子,管中窥豹:不管 房价 是涨是跌,也不管市场行情利好还是利空, 楼市 中从来不缺“房价上涨的自信”,更不缺投资炒房客。2021年下半年以来,全国房产近乎全面下跌,即便市场处于下行期,但国人 买房 投资的热情依旧不减。值得一提的是,今年2月份,房价大数据平台调查结果更显示,超9成的人表示,“如果手中有100万现金,还是会优先选择投资房地产”。

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为什么会出现这种“畸形”的现象?地产大佬冯仑一针见血给出了答案:过去二十年,我国房价几乎是“只涨不跌”,均价涨幅超过530%,核心城市核心地区,20年上涨了二三十倍,这使得无数人靠投资买房实现了财富暴增。“房地产暴赚”的名声在外,数以亿计的国人更是养成了“有钱就买房,买房就赚钱”的思想。所以,不管市场景气与否,国家调控与否,普通人高度认同的具有投资价值的最好途径就是房地产。

在我们看来,还有另外一种原因:房地产与国民经济深度捆绑,更与教育、医疗、婚姻、养老等社会资源捆绑,土地财政更占据90%以上城市财政来源的半壁江山。“房价上涨-地价上涨-地方土地出让金收益增加-房地产拉动经济”这种模式运行了30年,我国房价上涨了30年。所以只要这种发展模式不发生根本性变化,国人“看涨楼市”的预期就不会发生变化,投资炒作房地产的热情很难衰减。

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平心而论,98房改之后的20年,即便市场高度扭曲,但是坚信“房价只涨不跌”、“有钱就买房”确实是当之无愧的赚·钱渠道,尤其是四大一线城市以及二十多个省会、国家中心城市,因为有人口增量、经济动能、资源优势支撑,房价快速上涨,买房投资基本上是“躺着就能赚钱”。

但是本轮调控开启(2017年)以来,房地产实际上就不再是“暴·赚”的工具了,尤其是那些人口、经济、金融、资源等都毫无优势可言,但偏偏房价又被炒上去的城市,实际上这几年房价一直在回调,部分城市楼市大幅调整,房价波动较大,甚至让很多炒房 投资客 、跟风投资客付出了惨痛的代价。

2021年12月23日,界面新闻报道,燕郊有炒房客因资金问题而断供,最终亏损百万离场。

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房价从2.5万降至1.6万,赔掉了 首付款 ?老业主:

笔者身边也有“投资房产亏损”的真实案例:2017年有人跟风投资房产,但却在高位进场,购买的是98平的房子,接盘单价就高达2.5万/平。时隔4年,房价不涨反跌,4年房价下跌了9000元/平,单价跌至1.6万/平。通过简单计算就能发现,这位购房者4年时间就赔掉了88万左右,这和当初买房时的首付款相差不大。换句话说,4年时间,这位购房者就赔掉了首付款。

2021年6月份,由于资金链出现了问题,笔者的这位朋友彻底撑不住了,开始卖房,不卖不知道,一挂牌才知道当初花2.5万/平高价购买的房产,现在市场成交价只有1.6万/平,虽然心有不甘,但还是忍痛挂牌了。但结果更加出人意料:挂牌半年,房子依旧卖不掉。

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2021年12月,华夏时报记者曾经到环京的燕郊摸底市场情况,从其报道来看,这个曾经红极一时的城市,受2017年廊坊新政影响,最近几年房价大幅下跌了,跌幅一度达到1.1万-2万元/平。从摸底的情况来看,整个燕郊市场,2017年高位上车的购房者,现在有不少人都赔掉了首付款。华夏时报更在文章中采访了多位老业主,他们的反应无一例外都是:“从没想过房价会跌。”

燕郊是如何从神坛跌落的?由于地理位置靠近北京,承接了大量北京的外来务工人员,所以燕郊也被称作“睡城”。2015年-2017年,受北京严格调控影响,热钱开始向周边外溢,地理位置很重要的燕郊承接了大量的投资性资金,很多无法上车北京的刚需和跟风投资客,都跑到燕郊买房,叠加开发商精明营销,和有些专家学者鼓吹带看,燕郊的楼市瞬间启动。统计数据显示,2016-2017两年时间,燕郊的房价上涨了2倍多,由均价万元左右,飙涨到3万元。但好景不长,2017-2019年,房价又回落到了不足2万元一平。(见下图)

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不过,相较于房价大幅下跌,燕郊等城市当下还普遍存在着投资客“主动弃房断供”的情况。人民法院资产诉讼网显示,截至2021年12月16日,在不剔除重复拍卖的情况下,2021年燕郊法拍房数量为818套,为2020年全年的1.6倍,也即增加了60%,是2019年全年的4.4倍,堪称断供遍地。

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燕郊等曾经的网红城市,房价为什么会一夜跌回“解放前”?在专业人士看来,主要是三方面原因:

第一,城市自身实力无法支撑虚高的房价。燕郊,并不是一座城,而是一座被贴满房地产标签的小镇,虽然距离北京仅有30公里,但是却不属于北京管辖。这意味着其经济、人口、产业、金融等均相对劣势,用房产专家刘海波的话说,燕郊这样的城市,房价1万元一平,已经算高了;

第二,燕郊房价的回调,其实是新政出台后市场的真实反映。新政之前,燕郊承接的是北京、天津等大城市之外的购房需求和资金,新政之后,燕郊的楼市只能由本地刚需来支撑,这显然是不可能的。叠加媒体的舆论导向作用,由于媒体对拐点论的宣扬以及对房地产降价苗头的渲染,造成人们的观望心理,直接造成购房意愿下降;

第三,燕郊的房价属于典型的“被炒起来的”。2014-2017年,棚改拉动,叠加外地购房需求大量涌入,成功拉动了燕郊楼市快速出售去库存。但由于本地就业、公共服务、产业、资源等条件较差,燕郊实际上从2018年开始购房需求就出现了断层。再加上调控措施确实击中了“七寸”,投机者预期彻底转向,房价大幅下跌也在意料之中。

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另外,不得不提的是,2022年以来,投资客担心的事还是发生了:受金融政策收紧影响,各地楼市迎来了 二手房 “抛售潮”,房价预期严重不足。58安居客房产研究院公布的数据显示,2021年12月,全国30强城市二手房挂牌量创过去5年的新高。其中重庆二手房挂牌量规模最高,今年3月份突破了20万套。

另外,中介机构透露,2022年3月份,全国有:重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥。其中重庆17.2万套、天津15.2万套、成都14.2万套、沈阳13.9万套,这些都可以说是全国天量二手房库存城市了。

上述数据说明了一个基本事实:二手房“抛售潮”也来了。

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二手房一直以来都被认为是楼市的晴雨表,抛售潮降临,意味着市场预期严重不足,炒房投资客开始出货套现了。这可以看作是楼市转向的信号。当然,二手房挂牌量大,也并不一定意味着风险,相反对于真正有需求的购房者而言,这时候恰恰是进场“捡漏”的好机会。不过值得提醒的是,如果我们观察一个城市,二手房挂牌量大,但是成交量却很低,这说明这个城市的二手房无人接盘,这类城市是绝对不值得购买的。前文所说的燕郊,就是最好的例子。

进入2022年以来,很多专家学者都扬言房地产将在2、3月份进入“小阳春”,但目前来看,很多人都被打脸了。这恰恰也印证了我们之前的说法,市场基本面已经确定,未来对于绝大多数城市来说,会加速泡沫出清,房价也会跟着调整,尤其是“三无”城市。这种情况下,类似燕郊的房价从2.5万跌至1.6万,依旧卖不掉的情况也会扎堆出现。当下对于很多投资客而言,能做的就是,放低姿态,把握时机,及时止血。