自从1998年我国进行 住房 商品化改革之后,我国 房地产 行业的发展就进入了快车道。在过去的20多年里,我国建设了大量的 商品房 住宅 ,我国城镇化率也从1998年的33.35%发展到了2021年的64%。如今我国的商品房库存量已经足够多了,根据相关数据显示,截止到2021年我国前100城的商品房库存量已经达到了5.7亿平方米,库存量基本已经和2014年的最高点相持平。更重要的是除了新房以外,我国二手房的库存量也已经超标,根据央行发布的数据显示,我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%,其中有2套住房的家庭占到31%,拥有两套以上住房的占到了10.5%,户均达到了1.5套。

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另外根据国家统计局发布的数据显示,我国城镇居民的人均住房面积已经达到40平方米,超过很多发达国家人均住房面积33平方米的住房水平。另外我国除了商品房以外,还存在大量的小产权房、安置房、共有产权房等各种形式的住宅,如果把所有的住房计算在内,我国目前的住房可以供30亿人居住。因此在2018年西南财经大学统计数据显示,在2017年我国商品房空置率达到21.4%是非常有可能的。

我们知道任何一个商品如果处在供大于求的局面,那么出现分化是必然的局面,特别是房子,受城市、区域和品质的影响较大。品质好的房子仍然供不应求,流动性好,还有一定的升值空间。而品质差的房子可能流动性越来越差,将会无人问津,最后只能砸在自己手里。所以对于购房者在买房选房子的时候,即使是刚需也要重视房子的品质和它的流动性。否则一旦你急用钱或者想置换房子的时候,想卖掉房子解决资金问题的时候就困难了。一些业内人士认为,未来有4类房子的贬值速度最快,如果持有这些房产最好尽快抛售,否则未来再想卖掉就困难了。那么到底是哪几类房子呢?下面就和大家具体了解一下。

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第一:城市的远郊房

在2010年以前,很多人都热衷于购买远郊房,因为价格相对便宜,而且环境比较优美,交通也不拥堵。而且这些购买远郊房的人很多都赚到了,因为随着城市的不断扩张,很多原来的“远郊房”都变成了城市的中心地带,房子也随之大幅度升值。

但如今远郊房还能买吗?笔者认为最好不要购买,原因主要有以下几点:首先现在我国的城镇化率已经达到了64%,已经和国际上一些发达国家的70%已经相差不远,所以未来我国的大部分城市都不会再大范围扩张。因此这就造成现在的远郊房可能永远都是远郊房,基本没有了太大的升值空间(除非是一些超一线城市)。

其次远郊房的周边配套比较贫乏,基本不会有大型的商业圈、医院和名校。而且这些区域未来的发展潜力也非常有限,未来这些区域再怎么发展可能也赶不上市区。因此生活在这里的老人就医,孩子上学都比较麻烦,就是平时一家人想逛个街也要开车跑很远的距离。

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最后就是现在远郊房上下班通勤时间非常长,特别是不靠地铁的远郊房,开车上下班路上的通勤时间就需要3~4个小时。住在远郊房里,上下班长期来回奔波,会感到非常地疲惫。我的朋友就是这样,之前为了省钱买了一套远郊房,住进去以后才发现上下班的通勤时间非常长。早上9点上班,他每天6点就要起来,匆匆忙忙吃个早餐,7点之前就要出发,才能保证自己不迟到,晚上6点下班,可能接近9点才能下班,如果公司要求加班,可能半夜才能到家。所以我的这位朋友每天除了上班就是在上下班的路上,根本没有生活品质可言。因此他在自己的房子里住了半年,最后实在受不了,又搬回了市区租房住。

综上所述现在城市的远郊房不仅没有升值空间,居住还十分地不便,因此未来贬值的速度很快。

第二:房龄高、品质差、物业服务水平低的高层住宅

我们知道任何商品都是有使用年限的,房子也是一样,只不过周期可能更长一些。很多高层小区的房子随着时间的推移居住品质也会越来越差,例如小区的各种配套设施开始出现老化,电梯也开始出现老化,绿化也慢慢被破坏等等。特别是一些本来品质就差的高层住宅,如果再遇上服务水平低的物业,房子老化的速度非常快,可能过个十几年小区就变得破破烂烂。

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而且高层老化后没有拆迁价值,可能以后房子被拆迁了也得不到多少赔偿。另外这些高层住宅如果不拆迁,就只能旧改,但这些品质差的高层小区旧改同样困难,不仅费用高,难度也非常的高。

第三:资源不断收缩三四线城市的房子

目前一些资源不断收缩的三四线城市,资源面临枯竭,失去了支柱产业,未来人口也会不断流失,这些因素都是制约 房价 上涨的“硬伤”。更重要的是如果这些城市再远离都市圈、城市群,不能接到到大城市的辐射传导,反而优质资源和人口不断被大城市吸走。另外这些城市的住房空置率相比一些大城市更高,普遍在30%左右,所以未来多余的房子很难卖掉。

另外我们前文说过,我国城镇化率已经达到了64%的较高水平,未来城镇化速度必然会放缓,所以不会再有大量人口从农村向城市转移,所以这些城市的房价没有太多需求的支撑。另外这些城市的房价受到一些投资炒房者的影响,房价严重虚高,与这些城市老百姓的收入相脱节,很多刚需仍然买不起房。所以今后10年,这些三四线城市的楼市没有了经济和人口的支撑,房价大概率会不断下跌,而且房子的流动性也会越来越差,导致这些城市的房子卖不出去,甚至租都租不出去。

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第四:商业地产

商业地产一般包括 商铺 、商住公寓、写字楼等等。这类房子一般功能比较单一,只能用于商用,不能改作他用,也不能迁入户口,子女也不能享受学区房政策。另外购买这些房子的贷款时间不能超过10年,利率也比普通住宅更高,首付也不能低于总房款的50%,交易税费是评估总价的20%~30%,所以购买这类房子基本没有太大的升值空间。

最重要的是现在实体生意大不如从前,一方面受网店冲击,很多人的购物习惯发生转变(特别是消费的主力军年轻人),很多商业活动被迫转移到线上,实体店的生意越来越难做。另一方面这两年受疫情冲击,很多实体店的生意更加艰难,倒闭转让的商铺也越来越多,商铺往外出租的难度也越来越大,租金也是逐年下降。

公寓虽然因为比较便宜,所以受到一些年轻女白领的欢迎,但公寓的房型基本上都做不到南北通透。另外因为有商用性质,所以居住人员比较复杂,居住场所私密性也比较差,安全隐患比较多。

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综上所述,以上四类房产未来基本没有太大的升值空间,而且贬值的概率很大。最重要的是还可能成为“烫手山芋”,卖不出去,成为一个家庭的负资产。因此遇到这类房产,需要谨慎入手,最好远远避开,如果已经入手,最好还是尽快抛售,如果卖晚了很可能会砸在自己手里。