作者:子非鱼

长沙 过去一年, 住宅 价格和 房价 ,呈现了两种不同的走势。

住宅价格,步步为营,不断慢涨。

公寓价格,久久为功,一个接一个地跌。

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制图:城市财经;数据:国家统计局

上图是长沙去年一年新房与 二手房 价格走势,即便在下半年, 楼市 冷场之后,大多数中心城市都开始调整的时候,长沙的房价也没有停止上涨。

国家统计局最新公布的4月份数据,长沙新房环比上涨0.3%,二手房环比下跌0.5%。直到4月份,长沙的新房还在涨,二手房才转涨为跌。

而公寓方面,每日经济新闻最新爆料,长沙的公寓正在组团降价,开启了亏本甩卖模式。

据不完全统计,近段时间长沙宣传降价的公寓项目超20个,有项目更是打出“特价房4000元/平起”口号,不断刷新长沙公寓价格新低。

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长沙公寓,其实去年下半年开始就进入了持续下跌过程。在楼市冷场之后,住宅价格虽然坚挺,公寓价格却一泻千里。

去年9月份,长沙公寓价格开始大跳水。时代财经当时披露:

“雨花区的金地铂悦价格已从2020年的万字头下调到5888元/平方米起。岳麓区的北辰时光里,2020年11月单价最高1.5万元/平方米,6月份跌到了8400至9200元/平方米,如今最高封顶只要8000元,跌幅高达46.7%。

同样位于岳麓区的金茂建发泊悦6月份的价格还是12700元至13000元/平方米,现在最低可以做到7288元/平方米,跌幅高达43.9%。”

此外,开福区的绿地V岛,跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓,价格整体下跌了5%,其中雨花区跌幅最大,达到了13%,开福区也跌了11%。

同样是冷场,长沙为何住宅强势上涨,公寓却不扛揍?

长沙的住宅扛揍,主要是长沙至全国为数不多的楼市没有啥泡沫的城市。

过去多年,长沙一方面依靠强硬调控,另一方面依仗着市场合理的供需调节,将房价控制得非常不错。

尽管其房价也是一直在涨,但没有出现其他中心城市那般动辄翻倍的涨幅,且房价涨幅远远低于GDP增速和人均可支配收入增速。到目前,长沙整体均价也不过1.2万元左右,在中心城市中,属于倒数。

房价虽然上涨,但大幅跑输了GDP和收入,最终让长沙登上了最幸福城市的宝座,因为在重点城市中,长沙的人均可支配收入最低,只有6.2。

也即一个在长沙拿着平均薪酬的人,在长沙买一套平均大小的房子,只需不吃不喝6.2年即可。这与深圳的40年,北上广厦的30年左右相比,有云泥之别。

正因如此,长沙楼市基本没有泡沫。没有泡沫的城市,抗击打能力才最强。长沙人民也明白这一点,所以即便市场寒冷,只要有实力购房,基本不会犹豫,才有了长沙住宅价格的坚挺。

长沙的公寓为何不抗跌?因为存在三个诱跌因素。

第一,公寓本身相比于住宅,存在诸多短板。

比如产权只有40年。而且住宅产权到期可以自动续签,但公寓到期,那就不一定了。

再比如不带学位,水电费比住宅高,交易的税费种类多,且税率高。这些相比于住宅最致命的短板。

唯一的看似比住宅有优势的地方,就是不限购,但首付高,一般都要50%的首付。

正因如此,同一片区的公寓单价要比住宅低很多,一般只有住宅价格的60%左右。

完全可以理解,相比之下短板那么多,就只能打价格优势了。

第二,长沙公寓价格虚高。

正如上面所说,公寓相比于住宅存在诸多短板,所以价格一般比住宅低很多,然而长沙的公寓,却很例外。

在去年三季度长沙公寓还没有引发跳水之前,长沙的公寓价格基本与住宅价格并肩而行。

长沙公寓是2021年9月份拉开下跌大幕的,8月份时,根据湖南中原地产数据研究院披露:

“8月份长沙5区住宅价格一手商品住宅成交均价为12578元/平方米,在中部六省会中垫底,而同期的5区公寓价格为12286元/平方米,公寓居然和住宅价格相平。”

长沙的住宅没有问题,有问题的只能是公寓,虚高太多,当时,本号就预测,长沙的公寓,拥有至少40%的下跌空间。

如今回过头来看,我错了,如今长沙不少公寓的价格,相比于去年8月份,已经跌去了一半左右。

第三,让人瞠目结舌的库存。

短板和价格虚高之外,最大的诱跌因素,是公寓惊人的库存量。

去年八月份,本号曾梳理过长沙的公寓库存数据,整体去化周期,长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月(两年)以上,其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月(7.8年)。

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制图:城市财经

去年下半年楼市整体冷场以来,无论是住宅还是公寓,消化周期又拉长了不少。

湖南中原数据披露,截至今年4月底,长沙的公寓库存量持续突破历史最高水平,超过476万平方米,去化周期增加至46.8个月,约4年。

天量的库存,虚高的价格,焉能不跌?

住宅和公寓库存高企,是当下包括很多中心在内普遍存在的问题,其中尤以公寓为甚。

根据本号此前梳理过的城市来看,除了长沙,沈阳、昆明的公寓库存同样高得吓人。

截至2021年6月底,沈阳公寓存量为254万平方米,其去化周期达到了95个月。

锐理数据显示,截止到2021年11月,昆明商业物业库存面积697万平方米,去化周期高达14.94年。

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这三个城市如此,其他同级别的城市,能好到哪儿去?

这就是为何,我一直奉劝大家最好不要买公寓的原因。

尽管去年湖南省对下辖的城市开启了全面去非住宅房屋库存的行动,今年4月份长沙市也发布了推动非住宅物业去化的文件,昆明不久前也发布了系统性文件推动商业物业去库存。

然显然已经晚了,来不及了,长沙公寓依旧跌跌不休的现状,基本已经宣告了对非住宅物业去库存的失败。

如今的环境下,住宅都难卖,遑论公寓。