房地产不是 货币 蓄水池,它本身就是创造货币的印钞机!

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救市 行动

本周的最大新闻,毫无疑问是房地产的救市行动。

上周日和本周五, 央行 连续两次调低了房贷利率。昨天是520,有人说这就是央行对房地产的真情表白。

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其实,房地产的救市从3月就开始了,全国各大城市都在进行楼市松绑。央行这两次的下调利率,幅度很小,信号意义大于实质意义

不仅是对地方救市行动的合法化,也是吹起了全国救市的号角

接下来,还会有密集的松绑政策。

去年收紧了一年,今年开年怎么就突然加速放松了呢?

大部分人都认为,这是要重新拿起夜壶,继续房地产经济模式。

这话对,但也不对。

从2017年开始,中国经济一直面临下行压力,但对房地产始终是严格控制。去年下半年,经济十分不景气,各种宏观指标不好看,但国家也没有放松房地产。

国家告别房地产进行经济转型升级的决心是很大的。

但今年有一个非常大的问题。从2月份开始,我们的金融数据始终存在一个现象:国家宽货币,但企业和居民不贷款

到了4月份,这种躺平的现象更加严重,各项贷款指标创下新低。

这是以前没有出现过的,前几年大家都还愿意贷款,贷款增速也不错,只是结构存在一定问题,钱没有大量流向该去的地方。

但今年是数量问题,连贷款都不要了,这就更要命。

所以,2月份出现这个问题,3月份各地方就开始楼市松绑;4月份更加严峻,5月央行就直接出面放松楼市。

这个时间的衔接并不是巧合,而是有内在逻辑的:

房地产才是真正的印钞机

没有房地产以及衍生出来的贷款,货币就无法传导下去,钱都淤塞在金融机构里,无法进入 实体经济

因此,房地产救市,实际上是为了解决宽货币到宽信用的传导过程。

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金钱的流通

通常认为,钱是通过贷款的形式流入到市场里。

这句话没毛病,但只是一句正确的废话,大家还是不懂里面的逻辑。

在现代经济体系下,一个人的负债就是另外一个人的资产

你欠我30万,这30万是你的负债,但它是我的资产。

现在你去买房,房子价值100万,你付了30万首付,贷款70万;房企拿到这100万后,会通过支付工程款、工资等形式投入到市场。

最终流入市场的资金,不是你手里的30万自有资金,而是连同银行贷款在内的100万,市场新增了70万货币。

我借给你30万,就是宽货币;你用30万贷款100万,这就叫宽信用、信贷扩张。

如果现在你不去买房,把我借给你的30万存进银行,这么社会资金就不会增加,信贷传导链中断了。这就是宽货币没有产生宽信用,资金在银行体系里空转。

实际上,房企拿到你的100万后,可能还会加杠杆再投资,从银行再贷款100万出来使用。

所以,信贷扩张是有乘数效应。最终你的30万,撬动了200万的货币流通。

这200万分到供应商、员工、建筑商那里,大家都拿到钱了,就会进行各种消费和投资。

经济一下子就动起来了。

无论是你的房贷,还是房企的加杠杆,都是通过把房产或土地抵押给银行,银行才给你贷款的。

从30万到200万,这新增的170万,就是房地产凭空创造的货币。

如果说房地产是货币蓄水池,那么它就应该是吸纳了你的30万本金而已。

也就是说,只有全款买房,才能说房地产是货币蓄水池

所以在我国,房地产根本不是蓄水池,而是超大功率的印钞机。

无论是居民,还是企业,没有房产抵押,是很难贷到款的;他们贷到款后,其中一部分也是拿去投资房地产。

房地产行业,就是银行不断创造信贷的主力。

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房地产是印钞机

这些年大家普遍有一个焦虑:自己的收入跟不上物价的涨幅。

所以,很多人买房,就是为了抗通胀,让自己的资产跟得上印钱速度。

这里首先我们要思考一个问题:财富是什么?

财富不是纸币,因为纸币本身是一张废纸,没有任何价值,纸币的唯一价值在于它的购买力

这跟以前的金本位不同,以前纸币直接跟黄金挂钩,纸币就是黄金,所以纸币本身就是财富。再往前推,近代以前的货币都是金属货币,金币、银币、铜钱,这些货币本身就有价值。

但自从1973年布雷顿森林体系崩溃,美元与黄金脱钩,全球各国的货币不再与实物挂钩,只是一种信用而已。

换句话说,1973年以前的货币,政府不能随意印刷,受到黄金、白银等贵金属的限制;1973年以后的货币,政府可以随意印刷,没有上限。

比如2020年的美国,美联储直接规定,投放美元不设上限。

由于货币是各国印刷出来的,这个印刷能力是没有上限的,基本是想印多少就能印多少,所以信用货币天然具有贬值属性

因此,要想做好投资,保持自己的财富不缩水,就必须知道自己国家的货币是怎么来的?

中国过去20年的货币,主要就是通过房地产来创造的。

根据央行的数据,截至2021年末,我国房地产贷款余额为52.17 万亿元,占总贷款规模的27%

这只是狭义统计口径的数据,只统计了房企贷款和居民房贷,没有统计房产抵押、房地产上下游等广义口径。

黄奇帆在2017年的一个公开论坛里说,到2016年年底,全国新增贷款量的46%是房地产,房地产绑架了太多的金融资源。

还有央行2021年公布的《房地产贷款集中度管理制度》,对银行的房地产贷款设置了上限要求。从这些指标要求也能看出房地产信贷规模的庞大。

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所以,要摆脱房地产依赖症,本质上是寻找新的信贷扩张工具,要做到这一点非常不容易,要花费较长时间。

4

货币宽松是必须的

很多人一听说印钞放水、货币宽松,就条件发射般地认为是坏事,这是在制造通货膨胀。

这种看法是很错误的。

所有国家的经济发展,都是通过信贷扩张来实现的;

所有经济增长的国家,包括微增长的欧洲,信贷扩张从没停止过;

每一个新兴国家的起步,都是以宽货币和宽信用为开端。

印钞从来不是问题,而且是必须实行的。

美国的印钞能力举世无双,但它的全球霸主地位稳如泰山;

日本的GDP停滞和货币宽松是孪生兄弟,但丝毫不影响日本的经济地位。

货币的问题,不是数量,而是结构。

货币流向的产业,是否具有可持续性和创造性,这才是根本。

世界有三大泡沫:美国股市、日本债市和中国楼市。

股市是美国经济的引擎,但美股大多是科技、互联网、零售等实体企业,即便美联储屡次大放水,美国也不需要摆脱股市依赖症;

债市是日本经济的稳定器,但日债资金大多流向了企业和居民,没有在金融机构空转,日本也不需要摆脱债市依赖症,反而成为国际避险资金的首选之一。

但中国现在亟需摆脱房地产依赖症,这是高层的一大共识。

因为房地产不可持续,产生不了实际价值,带不来科技创新。

过去20年,房地产蓬勃发展,是中国经济繁荣的一大功臣。从货币角度讲,就是房地产创造的货币,并没有全部留在房地产,而是有一部分溢出到实体经济

但现在房地产熄火,这个溢出效应就没了,没有了新增货币,实体经济大受影响。

所以,这次救市的根本目的,不是拯救房地产,而是恢复社会的信用创造。

那么,很多人就会问了,这个既要又要,不会导致货币都聚集在房地产吗?

这就必须牵涉到一个根本措施:房价不能涨!

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控制房价

所谓房地产的软着陆,就是随着楼市调控的放松,但房价还不涨。

能够做到这样,就意味着房地产调控成功了一大步。

在过去,房地产行业创造货币,这些货币很大一部分又回流到房地产,造成房价上涨,然后房地产继续创造货币……

如此周而复始,这是过去20年的财富密码。

如果房价不再上涨,就能在很大程度上斩断这个恶性循环。

很显然,3月以来,调控逐步放松,但全国平均房价不升反降,一二线城市基本持平

所以,央行在5月份才推出救市政策,是观察了很久的深思熟虑,不是一些人以为的着急之举。

房地产牵涉的行业,远不止房子本身,还有房屋中介、建筑商、家电商等等几十个上百个行业。

所以,广义的房地产行业,本身就是实体经济的一部分。

现在通过楼市放松,恢复经济的信贷扩张。如果这个过程中房价不上涨,那么新增的货币就会大量流入市场,才能让实体经济拿到新增货币。

继续用上述的那个例子,你用30万首付购买100万价值的房子,实际上带来了70万的新增货币。在以往,这70万通过房企拿地和居民炒房,还是留在房子里。但现在,打消企业和居民的房产投资预期,这70万就会流到供应商、建筑商、员工工资那里。

这尽管不是当前稳经济的最佳办法,但确实是最有效的办法。

所以,国家依然在坚持“房住不炒”和“居住需求”,控制投资需求。购房者获得居住的房子,卖房者获得现金,还要这部分现金没有像以往那样大肆回流房地产,那么就会挤出到实体经济领域。

一个人的支出等于另外一个人的收入,这是个恒等式。都不买房了,这个起步就没有了。

社会总支出的降低,会导致社会总收入的降低。总收入降低以后,又会进一步导致总支出降低。

这样最终形成一个恶性循环,导致整体经济出现加速萎缩,这是任何国家都没办法接受的。

此轮房地产救市行动,只要能控制房价上涨和房产投资需求,剥离房地产的投资功能,那么就是通过房地产的信贷扩张功能来稳经济,而不是拉动经济;是权宜之计,而不是基本政策。

这是现在与2015年的根本区别。

2015年是不可能重现的,客观的经济规律不允许,主观的经济政策也不允许。

“治大国如亨小鲜”,中国经济一定必须要告别房地产依赖症,但这个过程必然是循序渐进的,中间会有反复,但大势不会变。

所以还是那句老话:刚需可以买,投资就算了

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