融创孙宏斌:如果房价下跌30%以上,我们都得完蛋?

2022-05-21 09:28:42 广东 财经万子婳
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融创的老板孙宏斌在网上的一段话被网友们热炒,他说:“如果房价下跌30%以上,我们都得完蛋!”

可能很多人不太理解,我把自己的想法说一说。

01.房价为啥不能暴跌

这段时间,房贷利率调整的次数又多了起来,各省又开始接二连三的降低房贷首付比例,对此,有网友就给咱们的房地产做了一个分类,说房地产是“实体经济”。

其实仔细想想,用这个词来形容咱们的房地产,还挺贴切。

比方说咱们的重工业,钢筋水泥等机械重工,有1/4以上为房地产服务。如果房地产不景气,这就意味着,与之相关的这些产能也都跟着“过剩了”。

再者,就是家私、装修、设计、酒店、餐饮啥的,也离不开房地产这个行业。这两年,自从房地产被摁停以后,这些行业也跟着惨不忍睹。

除此之外,还有咱们的基建。其实,基建的钱大半部分也是从房地产里面来。一般流程是这样的:先把卖地收入当首付,然后再从银行贷款或者融资去搞基建,至于这些贷款融来的钱怎么还,将来继续卖地,买家收税就行了。

也就是说,老百姓贷款30年买房,就相当于预支了他未来三十年的收入,这些钱,开发商只拿小头,大头都是地方拿了。

地方拿到这个钱以后,可以修地铁,建公园等等,而且还可以搞产业园。

不过,搞产业园也不是随便划一块地出来,别人就愿意来投资的,如果地方想要让企业进驻,最起码也得把台子给搭好。

这就有点像咱们平时在商超里面看到的差不多,商超想要实体店进驻,起码得给这些想要进驻的店面搭好水电,铺好网线。

而产业园也一样,如果没有水电气啥的,连路都没有,大家自然不愿意跑去投资。

单从上面这些,房地产连接了太多行业,一旦房地产趴下,后果就不堪想象。所以,说房地产是实体经济,一点也不过分。

看到这,也就能够理解孙宏斌说的那句话了。

02.现状

上面对房地产的松绑越来越明显了,只是效果如何?到目前来说,还是不太理想。

其实,就目前的现状来看,这些年,能在一线城市买房的人,多数靠的不是工资收入,毕竟现在的北京上海等大一线城市,房价每平方30万,也很常见!

而二三线房子,主要还是靠当地人薪水来支撑。

由此咱们就可以推导出另外两个结论:

其一,一线房价最大的限制是“限购”和放水速率

其二,二线房价最大的限制是工资。

而房价上涨的逻辑是啥?说白了,就是稀缺。它不像钞票,钞票可以印刷,土地这玩意就那点,占有了,可以分享的就越来越少。

而且,稀缺这玩意,其实本质上也就是一种“观念”。说白了,逻辑就是如果大家都觉得这东西值钱,那它就值钱,觉得不值钱,它就一文不值。

所以,未来房价如何?是涨是跌?是辉煌还是崩溃,很大程度上决定于相信这些观念的人有多少。

比方说,如果多数人都觉得这玩意未来可能越来越差,大家肯定就不敢投钱,都不投资。

不过观念这玩意有时也和收入挂钩,如果年轻人没工作没收入,结果可能就真的越来越差。

反过来,大家不担心钱了,对投资的信心也会上升一些。

03.接下来

网上有一份央行发布的金融报告,一部分内容是这样的:

一季度人民币存款增加10.86万亿元,其中,居民存款新增7.82万亿元,比去年同期多增了1.14万亿元,是有记录以来的最高值。

居民存款新增7.82万亿元,这个是什么概念?90天时间,平均每天有800亿存款进入银行。

早些的时候,我记得在网上看到某商行公布的一个全民储蓄占比,基本上就是一个“1:9法则”,10%的人拥有90%人的钱。这些钱不用多想,多数都在一线城市。

如果大的投资环好,毋庸置疑,这些有钱人肯定可以拿着几百上千万去投资实体。但是,如今实体一片萧条,这些人就只能将钱存银行里等着。

不过,如果实体一直不好转,可能这些人就会把钱转去投资房地产。

也就是说,这两年,经济变差确实导致了大部分人没了收入没了工作,但是少部分人现在最纠结的不是赚钱,而是如何“花”钱,因为比起如何赚钱,他们更担心的是通胀。

所以,接下来,一线房产的本质就是通胀和观念。

而二三线城市的逻辑就完全不同,除了少数盘,大部分盘还是靠着老百姓的工资扛着。

有些紧挨一线城市的房子,这两年的房价就不敢直视,简直一塌糊涂。因为能买得起一线的房子的人,基本都去一线城市投资了。而剩下的二线房子,自然接盘的人就减少了。

越没人接盘,越打击接盘侠的信心,导致进一步降低大家对未来的预期。

说白了,如果大家觉得现在一套房20年后和今天的价格一样,那你觉得它值多少钱呢?

可怕的是,如果这逻辑逐步形成共识,那么这种共识对未来的影响,就会非常大,而且还有可能导致土地财政无法延续。

所以这段时间,上面也看到了一些问题。所以最近才会各种利好一个接一个的来。但是,如果卖不出去,或是一直卖不出去,会怎么办?

这个,咱们就不得而知了。

疫情三年,全国各地整体都挺艰难的,据说最近的法拍房也出现了不少,但是这些现有的法拍房还只是前两年的,今年的数据还没有整理出来。

往年,房价的逻辑是,一线城市带头涨,其他城市再跟进。这就像往池子里倒水,中间池子满了,才会溢出来洒向第二圈、第二圈。

只是以后这种逻辑可能会慢慢发生改变,一线城市的有钱人多,可能还是那个投资逻辑,主要是除了房子,这些人的钱没地儿花。而且放水预期也在,只要放水总会跑到一部分人那里。

而除了少数城市以外,估计绝大部分城市房价慢慢会稳定下来,没啥投资价值,自然也就没啥泡沫。

当然,也不排除其他人也会跟进,但前提是跟进的人手里头得有钱,缺钱的地方几乎没可能跟进房子。

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