前几天,东莞出台楼市松绑新政。

双证房 可以单证买卖

增值税免征年限,从满5年改为2年

3年限售,变成2年限售。

二孩或者三孩家庭可以多买一套(限购三套)

单单是看到消息,已经有很多朋友笑得合不拢嘴了。

这其中最高兴的,还是双证房业主,终于转成单证了。

政策落地,双证房一朝变成香饽饽,业主一夜狂涨150-200万不等,还有的业主心态高了,打算先不卖了。

隔壁东莞开心了,但深圳双证房的业主却坐不住了。

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△图源:网络

在东莞“双证合一”后,关于深圳双证会不会转单证、该不该转单证的问题,网友的讨论非常激烈。

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△图源:网络

正方认为,解决双证合一是解决民生的大问题。

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△图源:网络

反方认为,不能让这些买双证的人再钻空子占便宜。

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△图源:网络

目前来看,深圳双证合一的可能性不大。

留言板上关于双证合一的诉求就没有停过,但是官方的态度一直都很坚决。

最新的回应在4月24日,香山里小区双证合一的诉求,官方的回答是不具备可行性。

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△图源:领导留言板

4月21日,给盐田半山半海小区的回复也是:不行。

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△图源:领导留言板

早在2020年11月,香山里小区就有业主申请过。

当时市政府回复的意见更直接:“两证合一”的诉求与深圳市现行房地产调控政策精神不符,易引发二手房价格上涨。

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△图源:领导留言板

不管是今年的,还是之前的,官方每次的回应都明确表示双拼房是两个独立 户型 ,不接受“双证合一”。一遍遍回复到这份上,官方也就差给网友们回个表情包了。

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△图源:网络

哪怕是政协委员的提案,一样也被否了。

2020年,安邦强委员提交过双证房恢复“一房一本证”的方案。

深圳住建局对此回复了一封非常详细的答复函,有理有据地论证:不可行。

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△图源:网络

咱差不多可以理解为:在这件事上,不管是谁,说了啥,都是行不通的。

为什么深圳不能"双证合一"呢?

在回复政协委员提案时,官方的回应非常详细,总结起来有三点原因:

1、“双拼房”本身涉及违建问题并存在安全隐患,如果双证改单证被允许,就相当于变相认可或鼓励这类行为的存在,将会产生不良的示范效应。

2、“双证变单证”并非只是一个环节,而涉及到规划、设计、验收等多个审批环节,过程复杂。

3、如果将“双拼房”合并为一套大房产,将有悖于当前国家的刚需户型为主的 住房 政策导向和住房限购调控政策。(在领导留言板回复上,官方不止一次声明双证合一违背“房住不炒”的调控导向)

深圳市住房和建设局关于对20200031号提案的答复函

尊敬的安邦强委员:

您《关于纠正我市“一个大房发二本小房产证”的现象,恢复“一房一本证”的提案》收悉,现就提案办理有关情况答复如下:

一、意见建议采纳落实情况

(一)关于建议将已颁发“一个大房两本小房产证”类的房产证视为“一房一本证”处理的建议,我局办理意见如下:

2006年5月24日,国务院办公厅发布《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号),规定自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。为规避该项规定,我市部分房地产开发项目通过推出“双拼房”,达到将面积较小的套型住房变为面积较大的套型住房的目的。通常做法就是在验收过后,将相邻的两套90平方米以下的 小户型 住房,以装修的名义改建成一套 大户型 住房。

2010年9月30日,市政府办公厅印发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办〔2010〕82号),开始在我市实行住房限购和差别化信贷政策。该政策规定户籍家庭只能购买两套住房,第二套住房的贷款比例和首套住房有较大区别。在该政策落地后,购房资格和套数就成为制约购房及贷款的重要因素,受该政策影响,“双拼房”步入滞销,市场均价往往低于周边单套户型住房。而在我市实施限购限贷政策后,市场上新供应的商品房中“双拼房”设计现象已基本消失,近年来“双拼房”基本销声匿迹。

由此可见,“双拼房”是一定历史时期开发企业为规避政策限制而产生的特殊产物。对委员提出的两本证视为一本证的建议,经过和规划自然资源局相关部门及市不动产登记中心的研究讨论,我们认为:

1、“双拼房”涉及违规改建问题并存在一定的安全隐患。“双拼房”项目在设计和施工阶段均按照独立套型实施,但在竣工验收后则通过打通墙体等方式将两套住房“合二为一”,其实质属于改变建筑物原有设计的违规改建行为,且质量安全方面存在不可预计的隐患。如果政府主导为其改造后的建筑颁发一本房产证,就等于变相认可或鼓励这种私自改建的行为,这将对社会产生不良示范效应。

2、合法建筑物的登记发证并非一个独立的环节,而是建立在土地、规划、建设、验收等系列环节都合法的基础之上。同理,对于两本不动产权证书是否变更为一本的问题,亦不能仅从不动产登记证书的变更考量,而是应从规划、设计、建设、测绘、验收等审批环节,重新审视“合二为一”的建筑是否满足套型住宅在质量、安全、消防等方面的要求和标准。只有经过认可的合法建筑,才符合重新颁发《不动产权利证书》的要求。

3、从宏观调控政策的导向看,“90/70”一直是国家对房地产调控的重要举措之一。国家房地产调控政策要求“房住不炒”,政策导向是通过增加住房供应,满足人民群众居住需要。政策鼓励开发企业建设高品质的中小户型切实解决普通居民的住房问题。如果将“双拼房”合并为一套大房产,有悖于当前国家住房政策导向和住房限购调控政策。2016年10月4日,我市印发施行的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(“深八条”),再次重申并强调了“90/70”政策。随后,市规划国土委印发《关于调整我市新增商品住房项目户型结构和套数比例的通知》(深规土 〔2016〕716 号),将“90/70”政策中的“套型面积”进一步优化为“套内面积”,已基本满足普通居民对中小户型的实际使用的需要。

综上,经过评估,我们认为,将“双拼房”变更为一套住房,允许其作为“一套房”进行交易和买卖,将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。

(二)关于建议此类双拼房不能享受市政府颁发的144平方米以下的“小房免增值税”的待遇的建议,我局办理意见为:

对于房屋增值税、契税等税种的征收,都是以独立产权的单套房屋为标准的。也就是说,只有双拼房完成产权变更之后,才可按照一套住宅的标准征税。另外,从实际工作角度而言,双拼房的房屋在备案、登记方面不具有任何特质,除非业主本人,工作人员很难分辨出哪些套房属于“双拼房”的范畴,因此,在产权证书不变更的前提下,对于双拼房按照“大房”实施征税,暂不具备可操作性。

二、其他

(一)办理过程

在接到您的提案后,我局非常重视,主管处室多次召开会议研究,对您的意见和建议组织了认真学习和讨论。指定专人负责跟进对接,广泛征集了规划、建管、不动产登记等相关部门对该问题的意见和看法。同时,对其中涉及的法律问题,认真听取了法律顾问的建议。

(二)办理失效评估类别C类。提案所提问题因受目前条件限制或其他原因需以后研究解决。

感谢您对我局工作的支持!

深圳市住房和建设局

2020年6月5日

是否公开:(公开)

△深圳住建局关于政协委员提案“双证合一”的答复函

梳理时间脉络可以发现,官方对于“双证合一”的态度一如既往的坚决。

每一次回复,其实都在强调,这不符合深圳调控政策精神,担心引发房价上涨。

此次东莞新政已经刺激了业主反价百万,何况深圳双证房大多在豪宅区,单双差价高达千万,这对“稳房价”是极大的威胁。

哪怕近期大家对于“深圳是否出台相关松绑政策”讨论越来越激烈,这样的基调都很难改变。

房住不炒,深圳双证变单证,基本是没戏的。

“双证合一”之所以讨论度会这么高,归根到底,是因为双证房从诞生伊始就是错误的。

准确的来说,双证房是在一定历史时期,开发企业为规避政策限制而产生的特殊产物。

1、双证房的诞生

2006年,住建部要求新建住宅项目,套内建筑面积90平方以下的户型必须占项目的70%以上。

政策的初衷是为了稳定房价保护刚需,但是一些有经济实力,想买大户型的购房者需求也就无法得到满足。

上有政策,下有对策。为了这些想买大户型的土豪们,开发商打起了擦边球,在建房子时将两套小户型打通成一套大户型出售。

再后来,楼市出台限购政策,每个家庭只能买两套房,大家都珍惜起买房名额,双证房就此没有了市场。

如今的双证房,即是一套房有两个房产证,且要用两个购房名额购买,是过去70/90政策中遗留的历史问题。

2、双证房重灾区

当初在70/90保护刚需的政策下买了双证房的人,基本都是有钱人,所以双证房大部分集中在富人区。

根据国资源评估此前统计数据显示,双证房在南山的分布占比最高,比例在31.34%。

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△图源:国资源评估数据

在深圳房价最贵的南山深圳湾片区,18个小区中,就有14个小区存在“一户两证”的房源,房源高达2890套。

包括太古城北区、恒裕滨城一二期、卓越维港南北区、阳光海滨花园、鸿威海怡湾、君汇新天、翡翠海岸等豪宅,都有双证户型。

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△图源:军叔看楼市

3、双证房分开卖,户型奇葩

双证房卖不出去,有业主试图将房子拆成两房卖,但是这也很折腾。

当初为了两房合一,房屋内的公共管道是经过改造,才有了最后合理的大户型格局。

如今一定要做分割,有些大户型内原本只有一个厨房排烟管道,分割后单套房难以厨卫功能齐全,很难改造。

在户型上,也会出现单套格局分割不合理、户型奇葩,采光通风减弱、卫生间排污通风设计困难等问题。

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△图源:链家

4、双证房成交尴尬

在限购不严格的时候,单双证之间的价格差距并不明显。

可随着深圳限售限购政策愈发严格,单双证价格差距拉大,买家对双证房避之不及。

以恒裕滨城二期为例,170平的双证房,业主报价为4300万,均价为25.3万/平。

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△图源:诸葛找房

同小区的83.79平单证房,业主报价为3000万,均价为35.8万/平,单双证一平的差距为10.5万。

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△图源:乐有家

再来看鸿威怡海湾,150平的双证房,业主报价为2699万,均价为18万/平。

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△图源:乐有家

同小区88平的单证房,业主报价为2100万,均价为23.86万/平,单双证一平的差距为5.86万。

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△图源:乐有家

如今深圳限购严格,两证在手,就是占据了家庭的两个购房名额。一个家庭很难为父母或子女购置改善性住房提供购房名额,基本没有了改善、换房的资格。

因为房票珍贵,如果要过户,那过户名额也默认是2人,没有人会为了一套房子搭进去两个名额。

于是双证房流通变现非常艰难,银行抵押成数低下,考虑到房子的金融属性,就更没有买家会接盘了。

诸葛买房数据显示,双证房楼盘流通率普遍都很低。其中阳光海滨花园、翡翠海岸、鸿威海怡湾从2020年末后就没有了成交数据。

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△图源:诸葛找房

由于各种各样的原因,摆在双证房业主面前的似乎只有“双证合一”这一条路可走了。

但这一不小心,就有让炒房客找到投机钻漏洞的可能,所以官方的政策难为两全。

从双证房业主来说,“双证合一”被否定,被套牢在一套房子里,买不了也卖不出去,难受。

从刚需的角度来说,如果“双证合一”,买房名额就会增多,房价也会有被炒高的可能,对刚需是不公平的,也难受。

考虑刚需群体,一直是官方出台调控政策的出发点,所以目前官方对楼市调控的决心依然十分坚定,恐怕双证房业主在这样尴尬的处境中,还要待上很久很久。