5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布:1年期LPR为3.7%,与此前持平;5年期以上LPR为4.45%,较前月下调15个基点。

对5年期LPR下降15个基点,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为超出预期,“2020年疫情后,最多也就是10个点的下降。但应该注意的是,1年期LPRLPR为3.7%与上期持平,低于预期的3.65%。也就是,5年期大幅下降,而一年期并未下降。”

对于5年期LPR大幅下降的原因,李宇嘉分析称,4月18日央行23条纾困政策提出,“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”,这是央行层面自 2017 年以来再次明确指向首付和贷款利率要求,为LPR下降做了政策铺垫。近期总理会议上,明确挖掘政策潜力,看得准的新举措在5月份尽快出,彰显了要为下半年经济重振,收复失地打好提前量。

“某种程度上,目前出现了实体拖累地产的情况,即疫情扩散、百姓收入下降、预期悲观等实体层面因素导致地产下行;另一方面,由于疫情持续,冲击就业密集的服务行业,百姓收入下降,预期悲观、信心不足,迫切需要降低购房成本。”李宇嘉表示。

而对于本次公布的LPR1年期并未下降,李宇嘉认为主要在于,去年底对实体纾困力度很大,1年期LPR 2个月下降,降幅达15个基点。且定向纾困实体的资金接济很频繁,市场资金面很宽裕,国债利率、拆借利率已经大幅下降。但同时,从4月份数据看,楼市下行非常明显,甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环,迫切需要对其“定向降息”。

降息以降低月供,这是提振购房情绪的重要工具。”李宇嘉称,从4月份房地产数据看,地产销售端大幅度下行,超出预期,拖累了开发商资金链,导致拿地、开工也大幅度下降,造成房地产全链条下行,导致开发商资金链继续紧绷,市场对开发商的风险担忧加大,开发商信用风险爆发的概率还比较大。

这就导致,供给端的冲击继续存在,解决民企开发商信用风险的收并购,就难以进展下去。因此,需求端回暖是突破的关键,5年期LPR大幅下行,就是要让楼市需求端快速稳定下来,为解决供给端冲击(信用风险,收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足)创造条件,避免供需相互恶化。

一般来讲,降息是提振资产价格、市场预期的最重要的工具。目前看,按揭进入了新一轮降息周期。“5.15”央行降低按揭基准利率后,目前已有20多个城市将首套房利率降至4.4%的底线上,相比上个月下降了1个百分点左右,200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。这次LPR下降,意味着最低利率进一步降至了4.25%,甚至低于历史最低利率水平。进一步改善需求端预期。

李宇嘉预计,随着疫情缓解,6月份,经济社会循环步入正轨,一揽子政策开始见效,包括疫情纾困、各地激励楼市,央行降息等等,其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现,下半年将全面回升。但同时,要注意政策叠加形成共振和滞后效应,导致新一轮房价上涨。特别是,供地、开工连续数月下滑,未来若供给端上不来,而需求端已经比较热了,资金面好转,加杠杆重启,房价快速反弹,这是需要防范的。