上个周末广州暴雨如注，广钢最后一个新盘——中海保利朗阅却开盘了，这个盘可以说承载了所有广钢居民的期待。
从面世到开售，中海保利朗阅入市速度之快惊为天人。项目在五一期间开放样板房，14天后就迎来正式开盘，为此广钢居民都在猜测项目很有可能已经蓄客满额。
然而开盘后这几天，各大微信群都在传项目去化不如预期。有粉丝称此次只卖了80套，但据串串核实应该不止。
今天，我们就来探探项目真实销售成绩到底如何。
01
氛围感拉满，去化却不如预期？
据悉，此次保利中海朗阅一次性拿了800多套货的预售证，但上周末先推出的是7、8、10和11栋，户型主要涵盖98㎡三房、128㎡四房、140㎡四房、177㎡四房和182㎡四房，总推货量约370多套，也有口径称总货量大概496套。
根据粉丝们拍的现场视频看到，现场确实人山人海，气氛烘托十分到位，可以说是座无虚席，摆明是热销的感觉。
而从拍到的现场去化情况来看，整体去化情况大致五成，距离“售罄”还有很远的距离了。
其中楼王单位11栋，明显188㎡大户型卖得比177㎡好，基本上中高楼层全部被选完。
再来看当天的开售价格。据悉，其中价格比较便宜的一套，是10栋西南向低楼层98㎡三房，630万就能搞定，折算下来单价大概6.4万/㎡，和片区内的部分二手房价格基本持平。
98㎡三房：约6.4万-6.9万/㎡，总价约627-676万；
128㎡四房：约6.7万-7.2万/㎡，总价约850-925万；
139㎡四房：约6.8-7.2万/㎡，总价约945-1000万；
178㎡四房：约7-7.3万/㎡，总价约1246-1299万；
182㎡四房：约7-7.5万/㎡，总价约1274-1365万。
最终项目输出口径为首开热销15亿，按照套均800-900万来算，15个亿差不多就是卖了180套。这个数据跟串串之前打听到的小道消息去化不足一半，以及世联东一研究院的数据都对上了。
有一说一，在现在这个市场行情下，中海保利朗阅虽然没有出现售罄的红盘现象，但整体销售情况算还可以的，不至于卖不动。毕竟，可能有些同价位的项目一个月甚至半年，都不一定能卖出这个数量。
对此，串串认为市场正在理性回归，项目这波操作也是君子之为。
因为如果开发商只考虑自己利益，想让整体销售业绩更显畅销，大可选择通过“饥饿营销”、少量多推的方式让项目奇货可居。相反，一次性拿出近400套货的行为更多还是考虑到购房者需要，即方便客户任选楼层和朝向，有更多的选择余地。同时，也是项目对于自己产品销售行业比较有信心的体现。
02
拉垮的中央公园，又停工了？
没有出现想象中的热销情况，有粉丝说出另一种解释：
中央公园首期本应在4月底正式开放，现在放飞机了。可能大家也会担心作为公园建设方的项目是不是出了什么问题？
2021年9月，中海拿下234地块，并承担起配建中央公园、商业配套、博物馆、美术馆及内部道路的重任。按照《广钢公园建设合同》规定，广钢中央公园要在6 个月内开放首期绿化；18 个月内首期商业运营开业；30 个月内广钢公园全部投入运营。
因此在朗阅宣布周六开盘前，就有广钢业主提出疑问：“朗阅要配建广钢中央公园的，但是现在中央公园处在停工状态，不知道能不能顺利开盘？”
经过核实，广钢中央公园确实是停工了。而停工的具体原因，目前仍未有正式的时间通知。大部分的广钢业主猜测，这可能是跟部分业主此前投诉中央公园建篮球场有关。根据相关文件，如遇“不可抗力因素”，公园建设竣工时间可以顺延，而“公众需求”和“群体投诉”均属“不可抗力因素”。
因此在业主向相关部门投诉以后，今年3月住建委对中央公园的建设进行监察。4月开始，广钢居委向片区业主开展问卷调查工作。
中央公园的下一步怎么走，顺延到什么时候完工，谁也不知道。不少业主为此埋冤中海保利朗阅，甚至开始担心中央公园会不会烂尾，因为《广钢公园运营履约监管协议书》中还有这么一句话——
除了业主投诉，关于中央公园的停工还有第二种声音，那就是相关部门要将广钢、广船和聚龙湾打造成一体化，所以广钢中央公园要重新规划，届时也会重新启动。
话说回来，这个项目打包中央公园，可以说“成也萧何败也萧何”。
从目前的进度来说，广钢中央公园暂时没有影响到项目的正常销售。随着项目建设推进，如果中央公园一直没有新进展，会不会影响小区销售、交付暂未可知，广钢居民对中央公园期待的落空会不会转化成对项目的抵抗情绪，也不好说。
如果楼盘卖完，中央公园还没建好，那是一定会影响片区的后续升值和项目口碑的。
03
规划兑现太慢？还好产品够硬
回到项目自身，中海保利朗阅作为广钢最后一个项目，可以说集各家所长，做到极致。户户朝南的设计，户型采取当下最流行的LDKG设计，在实用率上也有所提升。
尤其是在参观项目样板房时，更是有一种扑面而来的“中海”感。确认过眼神，是中海的风格。
98㎡南向三房，做到了三开间朝南，南向面宽超9米。主卧里超6米L型转角大飘窗，可以说将舒适度再拉满，98㎡在这里是上车户型，但却一点也没有被牺牲。
更不用说188㎡大平层户型，门外是三梯三户的设计，屋内竟有L型跑道阳台，LDK设计下的超聚厅，让居住空间更显阔绰。这个户型在整个广钢基本上是“天花板”设计了，未来价格很有可能引领整个广钢的二手市场。
自2015年开卖以来，广钢一直是市区流量担当，成为整个广州老城区唯一一个成气候的改善型居住区，房价涨幅也是不负众望。
当时，中海花湾壹号首次开盘均价为2.8-3.2万/平，而今广钢新城新房价格已经站上7字头，涨幅高达133%。根据荔湾发布预计，今年年底广钢板块的常住人口将达到12-15万人，在广州主城区我们很难再看到这样一个全新而起的板块。
但不得不承认，这是一个从“零”开始的片区，基建、道路、配套仍有很多未完善的地方。而中海保利朗阅作为区内最后一个新盘，其推售对于板块房价定位、配套兑现有重要意义。主城区改善的人群，既要客观认识广钢板块客观问题，也不妨珍惜当下还有新房在售的机会。
要知道，过去几年在广州老城区，既要房子新又要有名校，还要交通便利，更要有性价比，大家都不约而同会选择广钢。
而在广钢之后，改善客在市区买房可能会变得很难。
END
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