买房跟着规划走，不一定能兑现。
但是，如果不跟着规划走，一定会被城市发展的主旋律抛弃。
规划就是政府的抓手，是资源配置的索引，是重大产业布局与豪宅分布的依据。
近日（5月13日），广州市规划和自然资源局发布了《广州市珠江沿岸高质量发展规划（草案）》征求意见稿（下称《规划》）。
信息量很大，大家一定要看，广州今后哪个地段有前途，都能在这个《规划》中找到答案。
01
这100公里珠江岸线
将是广州的魂
广州，因江而生，也因江而兴，珠江是这座城市亘古不变的灵魂。
无论东进还是南拓，无论是扩张还是收缩，珠江水岸永远是主角。
根据《规划》，广州将把打造100公里的珠江黄金水岸，将其建成世界一流的滨水活力区和高质量发展典范。
这100公里黄金岸线，涉及越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城九个行政区，总体上又分为中心城区段75公里、南沙段15公里、增城段10公里。
其中，中心城区75公里段，包括西航道17公里、后航道28公里、前航道30公里：
这75公里珠江岸线，涉及越秀、海珠、 荔湾、天河、白云、黄埔、 番禺七个行政区，既涵盖了珠江新城、琶洲、金融城三位带头大哥，也包含了白鹅潭、大学城、黄埔滨江等城市新势力。
中心城区买房，认准这75公里黄金水岸，可以享受最美的生态环境，最先进的产业布局，最具成长性的资产升值。
简单粗暴地说，广州财政就是再穷，也会保证这75公里黄金水岸的体面。住在这里，可以最大化地沾政府的光。
珠江水系南沙段15公里段如下：
这15公里段其实就是明珠湾的两个岛尖（灵山岛、横沥岛），以及南沙湾片区，这三个片区汇聚了南沙最精华的山水资源、最精锐的产业布局！
南沙买房的第一选择，肯定就是这15公里黄金水岸，它代表着南沙最先进的生产力、最先进的生活方式。
当然，南沙买房还有一个片区，虽然不沿江也不靠海，但我还是比较看好的，那就是庆盛科技城。
这个区域有两个独特资源，一是有庆盛高铁站，到深圳、香港很方便；二是有香港科技大学广州校区，对科技公司的吸引力比较大，产业布局有前途。
总的来说，南沙买房，大家记住一句话，自住买蕉门河，这里是南沙的政治、商业、文化、教育、医疗中心，蕉门河公园也很棒。
投资买明珠湾和庆盛，前者是CBD的形态，后者是科技城的形态，是南沙先进生产力的重要聚点。
改善买南沙湾，这里的山海资源是最美的，建筑密度、人口密度也相对较低，住在这里有度假的感觉。
珠江水系增城段10公里段如下：
这10公里段主要位于增城区府所在的荔城板块，这里是增城区的政治、经济、文化、教育、医疗中心，是增城最宜居的地段。
02
广州买房
这16个地段最有前途
细看这100公里黄金水岸，《规划》给他们的定位主要分为四类，第一类是公布经济区，第二类是科技创新区，第三类是文化创意区，第四类是绿色低碳区。
看上面这张图，其中红色边框内是总部经济功能区，主要承载金融、贸易等高端服务业，共划分出7个总部经济段：
天河中央商务区、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区、黄埔港商务区西区（鱼珠）、黄埔港商务核心区、沥滘科创新城、白鹅潭商务核心区。
橙色色块是科技创新区，主要承载教育科创、数字经济、生物工程、人工智能等研发型产业，共划分出4个科技创新段：
国际创新城南岸起步区、广州大学城、广州西岸华为广州研发中心价值园区、穗港制造-智能制造合作园区。
绿色边框内是绿色低碳区，共划分出7个片区：
大坦沙国际健康生态岛、南浦低碳人居岛、洛溪智慧岛、环海珠湿地中央价值圈、国际生物岛、珠江国际慢岛、黄金围新一代信息技术园区
紫色边框内是文化创意区，共划分出9个片区：
广州精品长堤文创旅游区、滨江中轴文化复兴区、传统中轴南延段、聚龙湾科创文创总部区、广纸媒体港、广州塔及南广场都会活力区、东沙商贸活力港、石溪高端商贸港、广州五羊新城创新活力区
具体来说，关于中心城区75公里珠江水岸的产业布局，每个片区的具体定位如下：
另外，中心城区段外的25公里珠江沿岸拓展段（包括南沙段15公里和增城段10公里），也规划了2个总部经济段，分别是：
灵山-横沥片区、荔湖新城临江区域
3个科技创新段：
明珠科学园片区、文化岛片区和资讯科技园片区。
以上四类片区中，总部经济和科技创新区的经济产出是最高的，对买房人来说，也是最有前途的地段。
总的来说，100公里珠江水岸一共划分出9个总部经济段和7个科技创新段，前者承担着CBD（商务中心区）功能，后者承担着CTD（科创中心区）功能，合计16个地段。
CBD、CTD是当今大城市最强势的两类地段，《规划》中共有16个圈圈符合这两类特征，这也是广州买房人最值得关注的16个地段。
当然，我的意思不是说，这16个地段之外的房子就不能买，而是说这16个地段的定位比较清晰，可靠性比较好。
除此之外，像天河智慧城、广州科学城、知识城、南沙的庆盛、番禺的万博、增城的新塘、花都的空港经济区也是非常热门、非常有前途的地段，只不过它们不在珠江水岸，所以没有被纳入本次《规划》中。
相关的分析，前文已经分析过。
03
第一排滨江建筑不超60米
这一点，很重要。
《规划》还对滨江风貌提出了严格要求，第一排滨江建筑不超过60米。
一是要重点管控传统轴线视廊（越秀山-海珠广场）、新轴线视廊（海珠湖-珠江新城）、白云山-珠江新城、火炉山-国际金融城这些一级景观视廊，保持公众视线的良好通达性。
二是要严控珠江沿岸第一排建筑的高度，原则上不得超过60米，并要形成前低后高、错落有致的滨江天际线。
此外，规划还给珠江沿岸涉及到的九个行政区定制了具有格局特色的“滨江品牌IP”，具体表述如下：
白云滨江沿江岸线长度约20公里，打造广州西部科技创新带。
荔湾滨江沿江岸线长度约28公里，打造中心城区西翼沿江总部经济带。
海珠滨江沿江岸线长度约46公里，打造活力滨江发展示范区。
黄埔滨江沿江岸线长度约43公里，打造黄埔港中央商务区、东部现代服务中心。
天河滨江沿江岸线长度约11公里，打造广州高质量商务中心区。
越秀滨江沿江岸线长度约7.5公里，打造粤府文化客厅滨江段。
番禺滨江沿江岸线长度约71公里，打造生态智慧创新发展带。
增城滨江沿江岸线长度约10公里，打造增城多元功能复合的城市客厅，科技创新产业集聚的产业引擎以及生态效益最大化的生态城区。
南沙滨江沿江岸线长度约15公里，打造国际一流的滨海新城和世界级滨海岸线。
04
五大世界级地标商圈
大多在珠江沿岸
值得一提的是，在前两日（5月19日）发布的《广州市商务发展“十四五”规划》中，再次提及广州要培育和做大做强5个世界级地标商圈。
这5个世界级地标商圈分别是：
天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲
发现了没，除了长隆—万博离珠江后航道有点距离，其他四个都位于珠江沿岸，与珠江沿岸的许多重要发展板块完美契合。
在此意义上，无论是房企，还是买房人，跟着《规划》重仓珠江水岸，绝对是聪明的选择。
此外，《广州市商务发展“十四五”规划》还提到：要把中心城区段的75公里全给“连”起来，重点培育25个产业价值园区，将珠江打造成世界级消费服务业发展带。
同时，广州还将通过沿珠江前航道建设城市中央活力区，打造更高能级、更多功能、更强黏度的全球高端功能引领地、国际文化旅游消费中心地。
所以，广州买房，盯紧珠江水岸这些片区，肯定不会差。
你，学会了吗？
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