上周就传出了阿里要裁员的消息，而且版本众多，有说20%有说30%甚至还有人说40%。
环二向阿里的朋友求证过，裁员是真的。
当然这是一件正常的事情，到处都在裁员，也不多阿里一家。有意思的是紧跟着出了新的“谣言”——阿里裁员影响了余杭区房价。
有谣言就有人辟谣，很快就有人说这是未来科技城的业主释放的假消息，因为他们想稳住房价，赶紧跑路。
消息真假我们不管，有时假消息比真消息更有价值，尤其是能传播开的谣言——一定程度反映了大家共识。
电视剧《雍正王朝》中八爷找人算命说自己能当皇帝，好好地造了一次谣。他爹知道后无奈的讲：好歹也代表了部分民意。
民意就是共识，如果谣言没有说到大家心里根本不会有人传播。所以真的按照投票选举，八爷就要当皇帝。
然而那是封建社会，康熙一言堂，民意没啥作用。现在我们是民主社会，民意或者共识就很重要。
而房地产行业最要命的也是共识。大量居民都觉得阿里裁员会导致房价下跌，房价就真的下跌了。
买方预期下跌，不愿意加价；卖方预期下跌，赶紧抛盘跑路，双方结合在一起，结果就是房价真的下跌。
然后双方事后都心有余悸：看吧，当初判断的很准。完美诠释了预期的自我实现效应。
01
其实之前环线直播中就提过这个担心：互联网企业扎堆的地方房价可能会下行。
这里我们再次重申这个结论，所以不管消息真假，我们对这样的区域或者城市都持续看衰。
这样的区域很多，典型的比如北京西二旗。这里汇集了大量顶级互联网企业，周边房价几乎五环外最高。
比如码农集中地上地，单价超过10万的房源不在少数。
而当地的城市化发展水平又比较低。 西二旗的主要互联网企业分布在后厂村路，一听这路名就该知道这里有多“乡”了。
这里房价涨到这么高，完全是因为高薪码农聚集。
有人说是因为学区，其实如果没有码农聚集，就没有学区。即使是给了学区概念，也没人买单。
这样单一维度的支撑非常脆弱，一旦码农收入下滑，后果将非常严重。
而现在就到了互联网衰退的时间。
看看吧，在京东“恭喜大家毕业”开始，B站、美团、字节跳动、阿里纷纷加入裁员行列。
与此同时，互联网企业市值持续下滑，说明大家连美好的预期也没有了。
02
其实这样的区域非常多，互联网企业只是一个代表，背后反映的经济规律就是：单纯的靠供需关系维持的房价，极度不稳定。
马克思主义经济学告诉我们，决定物价的核心因素是使用价值以及供需关系：价格围绕价值上下波动，短期价格由供需关系决定。
不过运用到房地产市场需要作出调整，因为房地产太特殊——房子搬不走啊。
只要搬不走就有一定地域性，每个地方都可能有自己的价格体系。
或者说“价格围绕价值上下波动“，只能限定在固定区域，超出这个区域价格完全可以不与价值成正比。
这时决定房价的因素中供需关系占比更高。
重庆的城市公共资源比苏州好得多，房价却比苏州低不少。
重庆有42家三甲医院，苏州只有11家；重庆的地铁里程比苏州长，985大学录取率比苏州高，商业繁华度比苏州强。
然而苏州房价却比重庆高出两倍以上。
这是因为苏州居民收入高于重庆，即使是使用价值不高的房子，价格也会被推高。
即使是一个城市内部，也会因为一些特殊原因导致房价扭曲，比如前面提到的西二旗。
当然扭曲程度比城市之间弱得多，因为一个城市内部，房地产替代性更强。当码农卷不动时，也有一些朋友离开海淀或者昌平。
所以我们的结论是，相距越远的地方，价格被供需关系扭曲的越严重。
相距较近的地方，价格基本与价值成正比。
03
影响供需关系的因素很多，居民收入只是其中之一。
其他还有概念炒作、短期人口流动、供地节奏、货币政策等等。
如果只靠某一突出因素支撑，就会形成相当大的堰塞湖风险。 我们经常忽视的风险来自前三者。
概念炒作的事情我们提过多次，环二也多次告诫大家概念晚期的区域不要进入。
通过炒作区域概念，一个片区会吸收大量购买力，房价自然也会推高。当“韭菜”纷纷就位后，抛盘的人开始增多，供需关系发生扭转，房价就开始回落。
这样的区域各个城市都有很多，是买房套牢的主要路径。
短期人口流动典型的城市就是杭州。杭州前几年人口净流入持续排名前五，甚至拿到过冠军。
随着人口流入增加，土地供应也会有所提升。只是拍地速度、施工速度都有上限，房地产市场短期内供不应求，房价上涨。
人口流入放缓后，新增需求开始降低，然而拍地速度却有一定滞后，施工周期也有一定滞后。新增人口没那么多，新增房源却持续上市，这时房价自然“绷不住了”。
所以人口流入多是一个利好，不过只有持续的人口流入才能维持当前房价，那你认为杭州这样海量的人口流入还会持续多久？
房价只是供需关系决定的一个信号，跟温度计显示的刻度差不多，有人却当成了孩子的身高。
短期控制土地供应就更隐秘，大部分购房者根本看不到，只觉得市场上一房难求，赶紧买买买。
其实这种人为供需失衡更加脆弱，一旦供应量增加，价格必然回落。所以不分析供应量变化，所有的房价分析都是耍流氓。
如果你没有单独分析供需关系的能力或者精力，一定要避开这样的“单元素支撑”区域。
即，尽量选择“价格=价值”的区域，这样的区域去除了供需失衡带来的价格扭曲，相对而言更加稳定。
没有概念炒作、没有短期产业引起的人口变动、没有土地供应引发的市场失衡，然而却能够吃透城市化红利。
04
回到阿里的事情。
杭州因为阿里，互联网氛围异常浓厚，杭州人也吃够了互联网带来的红利。
祖上留下两套房，足够别人奋斗几十年。
人无百日好，花无百日红，因为种种原因，消费型互联网现在面临衰退。
杭州未来科技城炒作黄金时代，湖畔大学被当成重要配套标在售楼处沙盘上，现在改成了湖畔创研中心，利好是不是要打折扣？
如果当地配套尚未成熟，码农撤退了，大量上市的房源靠谁接盘？如果你不在西二旗工作了，还会花大价钱在上地买房？如果你不在张江工作了，还会花15万单价买张江汤臣豪园？
现在风口轮到了科技兴国，要突破西方的技术封锁，要占领产业链上游，也给我们指明了新的方向。
代表性的产业国家也划了重点，谓之战略性新兴产业。如果我们赌民族复兴能够实现，只能赌这样的区域或者城市。
比如苏州，战略性新兴产业产值占比高达55.7%，在众多不景气的新一线城市中就更有底气一些。
具体到城市内部，该选什么区域大家也清楚了。
当然风口这东西说来说走就走，说不定哪天又轮到互联网企业，信号反转我们结论当然要调整。
以上为正文
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