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RETIs基金的全称是Real Estate Investment Trust,翻译过来就是不动产信托投资基金或房地产信托投资基金。从中文名字我们可以得知,REITs基金的主要投资方向就是不动产/房产,不过因为我国“房住不炒”的大背景,我国发行的REITs基金主要的投资方向也就成了基础设施领域。

根据上海证券交易所的官方网站可以得知,REITs投向的基础设施领域主要包括三个方面:

1. 交通设施:仓促物流、收费公路、机场港口等;

2. 市政设施:水、电、气、热等;

3. 其他基础设施:污染治理、信息网络、产业园区等。

不过我们需要知道的是,REITs基金是投资于经过资产证券化(如:ABS)后的不动产来间接持有资产份额,而不是直接购买不动产产权来获得资产。

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对于我们大多数普通投资者来说,REITs基金主要有三个方面的优点:

1. 投资门槛低

说REITs基金的门槛低并不是和其他的证券基金进行比较,而是与其他的不动产投资进行比较。要知道想要直接投资不动产动辄需要几十上百万的投入,这个金额对于大多数人来说是比较难拿出来的,但是REITs基金则不然,例如2021年上交所上市的5只REITs基金最低认购金额仅为1000元,实际上配售过后投入的金额更低,也就是说通过REITs基金,即使投资者资金量不大也能参与不动产的投资。

2. 分红比例高

关于分红比例这一块并不存在什么争议,REITs基金的架构特点之一就是分红比例,按照规定公募REITs基金是被强制要求进行分红的,并且收益的分配比例不低于基础设施项目年度可供分配资金的90%,也就是说至少有90%的收益需要分配给投资者。

3. 构建合理的投资组合

一些相对成熟的投资者都喜欢构建投资组合,用于分散投资风险,但市面上大多数证券基金的投向都是股市或者债市,相关性相对来说还是比较高的,碰上市场情绪不好的日子也可能出现大幅度亏损的情况。而REITs基金投资于不动产项目,通过搭配REITs基金构建合理的投资组合,可以降低组合的相关性,从而达到分散风险的目的。

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前文已经提到了投资REITs基金的优势,不过在投资的过程中同样也有两点需要注意的事项。

1. 注意风险

我们在投资证券基金的时候都知道是随着股票价格的波动,基金净值也会有变化,可能出现亏损的风险,而REITs基金虽然不是投资股票,但是也存在一些风险,例如:经营风险,项目在运营中出现运营不善,租约集中到期等;管理风险,基金管理人的能力有限,做出错误的判断等;市场风险,经济下行、竞品供过于求等……

作为投资者,这些风险的存在我们不可避免,但是在挑选REITs基金的时候就可以先做好功课,选择更加优秀的基金公司或基金管理团队的REITs进行投资。

2. 资金的流动性

REITs基金是封闭式运作的,也就是没有到期之前是无法直接赎回的,从这个角度来说流动性相对来说是比较弱的;不过REITs基金可以在二级市场上进行交易,但是需要知道在二级市场上价格的波动可能是比较大的,且交易的价格可能并不等于其净值,需要折价才能出手。

REITs属于中长期投资,在投资时最好使用短期内不会用到的闲散资金进行投资。

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