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问询函并不可怕,可怕的是跟 房地产 企业联系到一起。

5月16日, 深交所 嘉凯城 (000918.SZ)发出年报问询函。其中,关于公司的流动性问题,深交所的问询是:

“要求公司列示截至目前有息负债的债务类型、具体金额、到期日、利率、偿付安排,并结合目前有息负债及到期情况、可自由支配的货币资金、可变现资产、现金流及重要收支安排、公司 融资 渠道及融资能力等,说明是否具备足够债务偿付能力,是否存在流动性风险,公司已采取或拟采取的防范应对措施。”

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很显然,嘉凯城的偿债能力引起了深交所的高度关注。

那么,这种担忧到底是不是空穴来风呢?

先看资产负债表。

2021年年报显示,公司剔除预收款后资产负债率91.8%,净负债率282.45%,现金短债比3.94%,全部踩中“三道红线”。具体来说,以2021年为例,公司短期借款、一年内到期的非流动负债合计为18.48亿元,但公司货币资金只有5428.85万元。

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简单的说,未来一年时间内,公司需要偿还18.48亿元,但账上却只有5000多万元人民币。而且,由于踩中了“三道红线”,使得公司不得新增任何有息负债,从这个角度说,公司压根就没有办法偿还到期债务。

再看利润表。

2021年年报显示,公司净利润为-12.69亿元,连续两年亏损金额超过10亿元。今年一季度,公司再度亏损1.78亿元。

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也就是说,公司的经营情况非常糟糕,并且基本面看不到改善的希望。另外,根据年报显示,2021年嘉凯城利息费用为5.46亿元,以此计算公司的平均融资成本接近20%。

注意,对于企业来说,贷款利率超过5%就是一个比较高的数字。即便是恒大,过去最高的融资利率也都在10%左右。

最后,重点说说公司的毛利率。

根据介绍,嘉凯城是一家拥有20多年的房地产开发企业,在长三角核心区域开发了大量优质的中高端楼盘。与此同时,公司加速转型,目前已经形成了“房地产开发”与“影视放映”两大业务协同发展的局面。

不过,公司的毛利率却是十分的蹊跷。

以2021年为例,公司“房地产销售”业务的毛利率为6.18%,而像万科、保利这些同行公司的毛利率都在20%甚至接近30%。也就是说,同样是卖房子,但是嘉凯城这块业务的毛利率却非常低。

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另外,公司着力重点发展的“影视放映”业务,受疫情和布局时间节点影响,也在很大程度上拖累了公司主营业务的发展。

最后,做个简单总结:

从盈利能力看,嘉凯城连续亏损,并且受行业不景气影响,很难看到扭亏的希望;从偿债能力角度看,嘉凯城踩中了“三道红线”,凭账上的现金很难偿还到期债务,公司陷入流动性风险。

更让人担忧的是,从房地产到影视放映,嘉凯城似乎刚想从这个坑跳出来,却又不小心掉进了另外一个坑。

截至2022年3月底,嘉凯城的股东数为8.21万人,环比增长30%,较2021年3季度增长80%。从这个角度看,很多投资者都是“赌性坚强”。