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作者:二鸣

估计谁也想不到,仅用了两天时间,中国 楼市 就完成了从极度悲观到乐观的180度大转弯。

01

极度悲观,居民降杠杆

首先是上周五 央行 公布的4月份金融数据,惊呆了所有老铁。

4月份社融增量只有9102亿,当前居民和小微企业都不敢借钱了。上一次社融跌破万亿大关还是2020年2月那个病毒爆炸的春节。

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另一个数据是人民币贷款,4月份仅增加了6456亿元,远低于市场预期,同比少增8213亿元。

其中最大的下滑来自居民部门:4月信贷净减少2170亿,同比少增达到7453亿。其中个人住 房贷 款单月减少605亿,同比少增高达4022亿。

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当前银行对房贷的审核并不严格,也没有积压的房贷,4月份贷款这么难看,也就说明现在越来越多的人在提前还房贷。

就是说,现在人们买房加杠杆的少了,反而开始降杠杆,楼市持续低迷的根找到了!

克而瑞数据显示,4月份30个主要城市成交量环比下跌18%,同比下跌了58%

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近日,央行发布了一份金融报告,一季度人民币存款增加10.86万亿元,其中,居民存款新增7.82万亿元,比去年同期多增了1.14万亿元,是有记录以来的最高值。

可见老百姓手里不是没钱了,而是对未来没有信心,不敢花钱了。

02

政策在改善端发力,鼓励富人加杠杆

当大部分普通百姓开始去杠杆的时候,楼市加杠杆的重任只能留给富豪。

在广州,珠江新城的豪宅汇悦台,1300平米的顶层复式成交单价高达38万,总价4亿多,再度刷新房价天花板。

在杭州,蓝色钱江一套面积227平米的豪宅,以总价2766万成交,单价约12万/平米。

在北京,均价9万/平米的永定府,9000多人抢391套房源,开盘当天全部售罄。

甚至在上海翠湖天地隽荟一套377平户型,挂牌价1.35亿,短时间就以1.3亿元成交,单价将近35万,刷新上海豪宅纪录。

在深圳、在南京、在苏州……在这些富豪扎堆的城市,天价豪宅正遭遇疯抢,与现在低迷的整体楼市形成了巨大反差。

所以当前政策端也逐渐往居民改善房靠拢,比如上周末,东莞和南京就接连出台利好居民改善住房的政策。

5月14日,东莞发布了新的楼市政策,其中有三点内容最为重要。

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1,对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房。

2,在核验购房资格时,“双(多)证房”视作一套商品住房。

3,人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。

东莞这次出台的政策可以说是“集大全者”,多孩家庭增加一个购房名额,二手房转让放松,刺激居民置换。

同时5月13日,南京也进一步放开了限购政策,二孩以上家庭可购第三套房。

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此前是无锡发布了第1个“以娃换购”的政策,提出生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭,可以在限购区域新增购买一套商品住房。

这才几天时间就有多个城市出台多孩换购房指标的政策,未来出台类似政策的城市还会更多,因为这部分人是无论行情如何,都有加杠杆换房的需求。

放松二手房政策的逻辑也是如此,作为有房一族,他们卖掉二手房后,是有能力进行置换改善住房的,所以这段时间越来越多的城市开始在二手房市场做文章。

比如5月9日,苏州就对二手房取消了限售,新房限售由三年调整为两年,扬州除了对二孩以上家庭取消限购,还取消了对旧改拆迁户的限售政策,刺激改善需求的决心可见一斑。

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在刺激刚需买房的调控失效后,调控的矛头只能转向改善,转向有钱人,因为在这一轮疫情冲击中,他们的财富受到的冲击最小,也最有潜力。

当然有钱人只是少数,他们最多也只能起到领涨的作用。真正能让楼市整体回暖的还得靠刚需。

大招也终于来了。

03

降息20个基点

周日早上,中国央行与银保监会联合发布通知:

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

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房贷利率=5年期LPR+加点

5年期及以上贷款利率是4.6%,下浮20个基点,就是4.4%。

当然不同城市之间也存在着差异,二线城市首套房贷利率可以做到4.6%,不加点;深圳4.9%,要加30个基点;北京首套房贷利率要到5.15%,还要加55个基点。

现在首套房利率可以在此基础上减20个基点。

央妈这个力度是很大的,要知道上次降息还是在1月20号,那次下调了5个基点。像今天这样直降20个基点,还是非常罕见的。也可以想见当前经济层面的压力有多大。

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当然也不是说现在降息后楼市就能立马反弹,事实上历史上每一次救市都是非常难的。

比如2015年这一轮楼市大涨,2014年930认贷不认房、利率打七折后,

2015年3月30日又发布了二套房首付4成的政策,

2015年9月30日又发布了首付2.5成的政策,

2015年12月31日又提出了楼市去库存。

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这么多重磅政策连续出台,上海楼市2015年3月启涨,北京直到2016年才正式启动,直到发布货币棚改政策后,全国楼市才开始迎来上涨。

所以降息只是第1步,接下来二套房首付降低,取消限价、限售等等这些全国性的救市政策还会陆续发布。

04

更大的利好在后面

周日,降息政策吸引了全部目光。

但其实现在其他利好也开始逐渐显现,甚至影响可能比降息还大。

央行4月份金融数据发布后,恐慌的情绪占据了主导,但是大家没有注意的是,4月末M2余额249.97万亿元,同比增长10.5%,增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.4个百分点。

这是继2021年2月份以来,时隔14个月,M2增速重回两位数。

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当前经济受阻,印钞的速度在加快,而房子作为资金的蓄水池,最容易受到货币供应的影响,这也为楼市回暖打下了基础。

还有一个更大的利好来自于疫情。

5月14日上海疫情防控新闻发布会上获知,上海要按照有序放开,有限流动,有效管控,分类管理的原则,逐步推动复商复市。

这也意味着上海严防死守的状态翻篇了,开始进入到一个逐步复苏,逐步正常运转的状态。

这对于楼市乃至整个经济来说,无疑是巨大的利好。叠加大幅降息的影响,届时上海楼市的购买力可能会有一波集中的释放。

而对于全国来说,新一轮的楼市上涨周期信号已经非常明显了。