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文丨楼叔

房地产 开发商 的日子,越来越不好过了。

这两天,多部门联合出手,对 楼市 调控进一步收紧。其中“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责”的要求,更是意味着楼市问责机制的落地。

而对于各大房企来说,更大的重锤还在后面:

日前,据财联社报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

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继三道红线之后,拿地销售比也设定红线,相当于给房企套上了“限购”的紧箍咒。

那么到底哪些开发商已经踩线?新规的落地,又将产生哪些影响?

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去年下半年,三道红线出炉。分别是,剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。

三道红线的目的,是给激进扩张的房企降负债、降杠杆,遏制盲目扩张的冲动,让其资金回归到安全状态。

拿地限售比的限制,是在三道红线之后,对房企扩张的再次加码。不过严格来说,这并不是新规,去年三道红线推出时,监管层面就提出了两点要求:

拿地销售比不超过40%;过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负。

如果拿地销售比超过40%,则要“说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等”。

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当然这也意味着,40%并不是硬性要求,说明情况就能过关。

但根据最新要求,40%的房企拿地销售比,将成为一道新的红线。

并且,这一比例限制,不仅针对公开市场的拿地,还包括通过收并购方式获取的土地。任何形式的购地行为,都将被纳入红线监管,没有转圜的余地。

对房企来说,拿地销售比限制,将进一步延缓其扩张节奏。接下来它们必须量入为出,以销售规模来确定拿地力度。

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其实,随着三道红线的落地,加上供地两集中政策的推出,今年上半年,房企的拿地力度普遍减弱了很多。

中指数据显示,上半年TOP10房企拿地销售比为28.6%,TOP11-20阵营为35%,都是呈同比下降的趋势。

不过,仍然有一些房企踩线了。

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根据克而瑞证券统计,41家主流房企中,有13家房企拿地销售比超过40%,分别是:

卓越集团、越秀地产、建发地产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口、华润置地、龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建。

其中像卓越集团,上半年销售额683.2亿元,拿地额就达到了640.6亿元,拿地销售比高达94%。此外,越秀地产也高达90%。

在重点城市的集中供地中,这些踩线的房企,有不少曾重金高调夺地,迎来市场广泛关注。

比如招商蛇口,在4月28日重庆的首批供地中,它以总价32.5亿元拿下西永279.83亩地,楼面价10460元/平方米,溢价率高达130%。

再如华润置地,4月9日,64.5亿元佛山顺德陈村拿地,溢价率达106.7%,一举夺得佛山新地王。5月8日,杭州首批集中供地,再次以111.6亿元摘得总价地王。

值得一提的是,这些拿地销售比严重超线的房企,有不少是国企央企。

它们本身的财务较为安全,符合三道红线的要求,所以在拿地上,也敢于花钱,舍得花钱。

然而,这次的拿地销售比限制,对它们可以说是精准打击。哪怕符合三道红线的要求,同样不能盲目扩张,一味追求规模。

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在上述踩线房企中,规模不足千亿的越秀地产,可以说相当突出。

上半年越秀地产销售额为485.4亿元,拿地金额就达到436.3亿元,拿地销售比排在第二位。

其实这还是克而瑞的口径,按照亿翰智库的口径,越秀地产上半年的拿地销售比,高达103%。也就是说,拿地的钱超过了销售收入。

如此高的比例背后,是越秀地产在全国的疯狂拓土。

据凤凰房产统计,今年1月到5月,越秀地产已经在全国7城拿下15宗地块,其中5月当月就在北京、东莞、南京、宁波拿地4宗。而去年全年拿地为22宗。

今年的广州集中供地,越秀108亿元拿了6宗地。

去年,越秀地产首入重庆。而在不久前,越秀地产再次和紫薇地产签约合作,以曲线的方式进入西安,加码西部市场。

越秀频繁重金出手拿地,开疆拓土,跟它冲击千亿规模的野心密不可分。2020年越秀地产销售额为957.6亿元,距离千亿已近在咫尺。

但一旦40%的拿地销售比限制落地,哪怕销售破千亿,越秀地产下半年的拿地指标,将严重余额不足,未来的扩张会蒙上巨大的阴影。

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越秀地产的处境说明,不管是三道红线,还是拿地销售比限制,重创的都未必是头部的规模型房企,而是那些排名中游、下游的开发商。

一方面,这些房企因为战略选择等各种原因,错过了房地产扩张的黄金年代。如越秀地产,就是长期困守大湾区,没能抓住机会外拓。

另一方面,地产市场进入存量时代,红利窗口逐渐关闭,而行业整体收紧,洗牌来临,它们加速规模化的压力,又相当突出。

可以明看到,很多过去区域特征明显的房企,近两年来都在走出本土,走向全国,比如“河南王”建业,“云南王”俊发等。

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然而,三道红线,包括商票纳入房企债务监管,以及拿地销售比的新规推出,可谓是给予这些逆势扩张的中小型房企致命一击。

当然,目前关于拿地销售比,并没有太多的详细信息,何时全面落地,具体如何执行,还有待后续的观察。

不过,降杠杆、降负债,稳房价、稳地价、稳预期,保障楼市平稳发展,这是无可动摇的大趋势,开发商自然首当其冲。

接下来,各大房企不仅要退到绿档,保障债务过关,还得调整拿地节奏。要保证拿地销售比过关,就得牺牲冲击规模的速度,加速去库存,做大销售额的分母。

总的来说,最严监管调控时代,激进扩张彻底成为过去式,那些还在蒙眼狂奔的房企,将面临新的危险。

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