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征地 拆迁法律大部分规定都在尽力维护被征收人的合法权益,其中设置的一些征收拆迁原则是保证合法拆迁的底线。大家一定要有所了解,违背这些原则的拆迁行为,很有可能是违法的。

一、先补偿、后搬迁

先补偿、后搬迁这一原则,我们也多次提到过。拆迁方必须要按照法律规定的程序与被拆迁人先签订补偿协议,妥善安置好被征收人或是补偿款已全部到位之后,才可以要求被拆迁人腾空且交出房屋并拆除。

法律之所以这么规定,其实就是为了避免房子被拆除之后,拆迁方出现不及时支付被征收人补偿款,或是未在法律规定的期限内交付安置房等情况。

因此实践中,如果遇到相关部门违反“先补偿、后搬迁”这一原则,作为当事人一定要积极地行使自己的救济权,保障自己的合法权益不被侵害。

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二、原有生活水平不降低

集体土地征收中,根据《土地管理法》第48条规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中指出,要求各地采取切实措施,保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平。

国有土地征收中,根据《 国有土地上房屋征收与补偿条例 》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

其实关于这一点,我们在之前的文章中也经常说,不论是集体土地征收还是国有土地征收,都要保障被征收人原有的生活水平不变化,这是最基本的补偿原则,征收方不能只管征收,不负责补偿安置,或是不考虑被征收人征收以后的生活水平是否能达到征收之前的生活水平,否则显然就违背了上述法律规定的立法精神,同时,也会让相关部门失去公信力,征收工作会变得困难重重。

三、补偿方式自己选

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”

同时在实践中,如果拆迁户的房屋价值比较大的话,拆迁户也可以选择既拿拆迁款,也要安置房,如果地方政府在拆迁时不顾拆迁户意见,强行安排拆迁户拿钱还是拿房屋的话,这是违法的,您可以早日提起行政诉讼,维护自己的合法权益。

四、征一还一

土地管理法及国有土地上房屋征收与补偿条例中明确规定,被征收人可以选择产权置换,也可以选择货币补偿,集体土地征收中,被征收人还可以选择提供宅基地建房。

对于被征收人选择产权置换的,一般情况下是按照拆一还一的原则进行补偿安置,也就是说,安置房与被征收房屋的位置是在同一地段或是相近的地段,那么你拆我一平方米,必须要补给我一平方米,你拆我100平方米,必须要补给我100平方米,这是征收补偿的最低限度标准,低于这一原则那么就不合理。

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不过需要注意的是,若被征收房屋的位置是在市中心,而安置房的位置在郊区,比较偏远,那么此时就不应该按照拆一还一的原则进行补偿安置了,一般这里的拆一还一指的是土地的价值,而非房屋面积,若拆迁方坚持以面积上的拆一还一对被征收人进行补偿安置,那么应当结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,否则,对被征收人则非常地不公平。

五、无公告不征拆

无公告不征收,公告是法律规定的征收拆迁不可缺乏的程序之一,没有经过相关信息的公示与告知,征收拆迁不得向前推动。

实践中,有的人遇到的征收项目连最初的、最基本的征地公告和补偿方案都没有见到,这样的征收行为通常都是违法的,被征收人有权拒绝。

被征收人在面临拆迁时,一定要了解相关政策和文件,如果征收方没有任何经过公示的文件,这十有八九是违法的。

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六、必须出于公共利益

房屋征收的前提必须是基于公共利益的需要,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条与《土地管理法》第四十五条均对此作出了规定,并且对“公共利益”等进行了明确的界定。

实践中,可能会存在这种情况,征收行为虽然打着“公共利益”的旗号,但实质却是商业开发,最终受益的是某些个人利益,而公共利益却并没有得到体现,这样的征收行为当然是不合法的。

那么“公共利益”作为判定房屋拆迁合法性的正当根据,这也是法律赋予咱们的第一道保障。当遇到征收拆迁时,首先要利用“公共利益”原则对征收决定的合法性进行审查,如果对其目的的正当性存在质疑,一定要依法维权。

七、强拆须经法院裁定

根据国务院590号令第二十八条的规定,针对被征收人合法房屋进行强拆,唯一合法的形式只有司法强拆。也就是说,行政机关没有决定强拆的权力,不能直接实施强拆行为,而必须要在依法作出征收补偿决定的前提下申请法院进行司法强拆。

实践中,对于不愿妥协签字的被征收人,有的征收方动不动就会作出强拆威胁,事实上只有经过严格法定程序进行的强拆行为才是合法的。

也就是说,如果不履行法律条款对被征收人进行行政通知和司法执行,征收方直接自己决定强拆,这种行为自然是非法强拆。对此,被征收人可以通过行政诉讼确认征收方强拆违法,再进一步争取行政赔偿。