买房 是很多人都关心的话题,而买房的人非常不希望看到的就是买完后房子贬值。这不,不少朋友就问了:如果手上有五六十万,想在 广州 买一套自住,又怕不能保值,怎么办?

别着急,今天看到汪有老师的分享,非常受益,给大家整理了保值房产的核心逻辑。如果你身边有需要买房的朋友,也欢迎你把这套实用的知识分享给他们。

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1. 在广州,五六十万的预算差不多就是买房的准入门槛。预算增加,可选范围会扩大,但选择的核心逻辑不变,还是李嘉诚的那句:地段!地段!地段!

2. 提到地段,很多人都知道“宁买中心老破小,不买郊区大豪宅”。但我要提醒你一件事:核心区,不代表涨幅大。内环 房价 的涨幅,不一定就优于外环。

这个地段的房子是否能保值,重点要看这个地段未来的商业发展情况。发展越好,越保值。

3. 首先要找到限购门槛高的地段。越难买到的地段,越保值。在广州,外地人要缴满五年社保,才能买几个中心区的房子,但不需要社保就能买从化、增城区的房子。

那么从投资安全的角度看,中心区的房子就更好。这个道理你大概也猜得到:经济上行期,难买的地段竞价氛围浓厚,涨幅自然较快。

而一旦经济下行,这部分地段可以考虑放松限购,大量外部资金涌入,跌幅也会被减缓。同样,“越难买越要买”的原则在城市层面上也适用——北京的限购政策最严,房子最保值。

4. 进一步做筛选时,我建议采取“控规选房法”,也就是根据政府对城市未来的规划,来筛选涨幅空间大的地段。

首先,你可以直接在搜索引擎中,输入“地名+控制规划”,即可找到政府规划的官方文件。

如图所示,不同的颜色代表了不同的地块类型。黄色代表 住宅 ,红色代表商业办公用地,未来可以做酒店、公寓、办公楼、商场。

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5. 在你的意向区域内,尽量选择红色比例大,也就是商业发展较好的片区。商业用地占比越大,越容易升值。

因为商业发展好,代表工作机会多,工作人口在周边的买房、租房需求,对物业的租金和售价都是很大的支撑。

我们再用深圳前海举例。(下图为深圳前海局部的规划图),可以看到该片区有大量的商业办公用地,住宅用地占比很低。

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所以2020年,在全国楼市都处于低迷的状况下,深圳的房价还会出现上涨。而其中,前海所在的西区,涨幅远高于东区和其他区域。

这背后的原理,其实就是商业发展对住宅价格的拉动。篇幅所限,广州所有区域不能一一分析,但都同样适用控规分析法。

6. 如果你挑中的几个片区,商业用地占比都差不多,那么就要看这些商业用地究竟是用来盖 写字楼 ,还是盖酒店或者公寓。

你可以下载一个房地产App,看一下这个区内在售项目的具体情况,写字楼的比例越高,未来的涨幅空间越大,也越抗跌。以此类推,如果同样拿来做写字楼,楼层越高、总面积越大,越有利。

7. 当你按照以上步骤,锁定想要购买的地段之后,可以在此区域内任意挑选自己喜欢的房子。户型、朝向、装修这些要素的优劣,基本已经体现在了房价中,按预算购买即可。

8. 最后需要提醒你一下,在一线城市和强二线城市,买房的逻辑差不多。本质上,房地产投资,都是在分享城市发展及政府规划红利。

所以,以上我提到的方法不只适用于广州,在其他发展迅速、政府规划落地性高的城市,方法同样适用。

而对于弱二线城市乃至于三四线城市来说,政府规划能力不强,经济发展速度缓慢,很可能出现各种规划无法落地的情况,则不能盲目照搬。