很多人问我,为什么 二手房 都卖不动了, 房价 还不下跌呢?

其实,这正是上层调控想要的效果:房价上涨带来的百姓生活成本上升、消费需求下降、生育下降等社会问题凸显;房价下跌又会带来坏账上升、发生系统性风险、甚至会造成银行倒闭的情况。既然如此,房价横盘则是现在最好的选择了。而现在 房地产 市场很大的一个特点就是国家可以调控 新房 价格,而二手房价格则存在受房东投资期望值等个人投资心理因素影响,价格会在短期内比较坚挺,从而在一些地方就出现了新房价格和二手房价格倒挂的情况。

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在房价上涨和下降两难的当下,国家还是要先托着房价,利用政策手段,将银行坏账上升、地方政府依赖土地财政和社会问题频发等风险先降下来。但这个过程说起来容易、做起来难:房地产市场涉及面广、影响面大,最难做的就是政策无法完全做到精准到位。这需要有高超的智慧下好一盘大棋。

第一手棋:稳定预期,去杠杆、调结构

过去 购房者 都有“买涨不买跌”的心理,在现在房价微跌、总体稳定的时候,自然会让一些投资者动心:这时候应该就是出手的好时机。而现在的新房购买者就正是那些有经济实力或者还在盲目炒房的人。这样,上层就实现了收回部分投机资金的目标,实现拿时间换空间,逐渐退出土地财政,继续完成保障城市建设、产业调整等目标,与此同时,也降低了地方财政和银行的风险,这是第一手棋。

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第二手棋:构筑护城河,降价格、转风险

在房价相对稳定这个期间,在大家预期稳定期间,地方政府、银行和房企就会大量抛售新建房产,降低杠杆和风险;同时可以预见,在这些风险都降低到一定程度后,房地产的波动就会与政策、社会相脱钩,国家会继续将房产税落地,到时候房价即使有大的跌幅,也不会影响到地方政府、银行和房企。而这个期间也会使二手房持有者因时间差反应相对较慢,不至于引起市场大幅波动,而最后,一些二手房房东终究会因急用钱或投资回报预期下降而降价销售,这是第二手棋。

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第三手棋:降低房地产影响力,回归理性、众神归位

在政策落实到位后,房地产价格将不再会有造成系统性风险的影响力,地方政府、银行和房企的运行将回归理性,这才是这盘大棋的目的。

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