买的房子没来及过户就遇上拆迁---补偿款归谁?法院是这样判的

2022-05-03 16:31:20 山东 瀚生拆迁释法说理
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秦某(买方)与孙某(卖方)于2008年签订《房屋买卖合同》,但是双方一直未办理过户手续,2014年系争房产纳入拆迁范围,那么拆迁补偿款究竟归谁所有?2017年法院对该案进行了判决!

拆迁款归属的法律依据----瀚生拆迁律师释法:

1、合同怎么看:

秦某与孙某签订的《房屋买卖合同》,系双方当事人自愿达成的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。合同签订后,秦某支付了约定的购房款,孙某交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看,因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围,故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

2、产权怎么定:

依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,秦某虽然与孙某国签订了《房屋买卖合同》,并按照合同的约定向孙某交清了全部购房款,但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,故秦某对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益,但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

3、征收款怎么分:

依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、或者消灭的,自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定,因所购房屋物权已因拆迁而消灭,则秦某已无法取得所购房屋的产权。孙某作为涉案房屋登记的所有权人,与区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书,合法有效。在一定意义上而言,孙某在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某的房屋及土地使用权的对价。

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”之规定,孙某国在已收取了购房款的情况下,本应及时将出卖房屋过户登记至秦某孝名下,现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭,在此情况下,秦某可选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款,现因孙某亦尚未实际领取拆迁补偿款,则秦某请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某所出卖给秦某孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款,符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。

秦某在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙某所享有的合同权益作为依据,故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用,理应由秦某享有,孙某因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

特别提示

本案虽然买受人最终胜诉,但是,对于房屋买卖,无论买卖双方是什么关系,切记及时办理过户手续,否则,一旦遇到类似于拆迁这种情况,就有可能产生纠纷,另外,对于卖方本身的债务问题,也可能导致房屋被法院查封、拍卖的法律风险。

问题延伸:关于安置房到底能不能买卖的问题

我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况:

一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书,这种房屋当然可以进行买卖,其效力相当于普通的商品房买卖。

二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此,如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件,人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效,这就是所称的安置房不能买卖的缘由。但鉴于拆迁安置房要经过一段时间才能领到房屋权属证书,房价在此期间会有波动,因而违约方应承担主要责任,需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书,但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形,一般也视为买卖行为有效,可以通过法院诉讼,可以要求强制过户。

四、在实践中还存在一种特殊情况如:购房者已经装修并且入住多年,即使合同被认定为无效但是法院一般不做返还处理。

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