重庆城区受到的山形水势影响比较大，特别是长江、嘉陵江对城区的分割非常明显，和成都那种位于平原地区的环状城市布局不一样，重庆是一个组团型分布的城市。
重庆号称“山城”，这种组团式布局，和南面的“林城”贵阳比较相似，不过贵阳的组团，每一块都比较大而已。
1、组团城市的商圈特点
组团型城市，不像环形块状城市那样，几乎没有永恒的绝对中心。
每个组团都有自己的核心地段，可能会有一个中心组团，组团和组团之间，通过桥梁、隧道相连，既相互独立，又相互影响。
这样带来的好处是，组团会一个又一个相继萌发出来，总会不断有全新的组团诞生出来，对于城区的扩张是一种助力，避免了资源和人口过度集中在老城中心区域的重叠和倾轧，也能有效避免交通拥堵、公共资源紧张等内卷现象。
但是，弊端同样存在，那就是中心组团的体量难以扩张得太大，一旦再往外延伸，那就可能是另一个组团的范畴了，而每个组团都有各自的核心区域，大家有啥好的资源配资都会优先自己组团内的核心腹地，胳膊肘基本上不愿意往外拐。
所以，很多城市在区域划分上就存在这样一种现象：两个城区交界的区域，往往属于“都不管”地带，城市界面、市容市貌就没那么可观。
重庆的组团式城市布局，会给一个又一个新的商圈带来成长的空间，但是一些老旧的老城板块，虽然含金量很高，但是未来可扩展空间毕竟有限，所以渝中半岛那么多高楼鳞次栉比，看起来比较密集就是这个道理。
2、新房置换成本以及对老房子的顾虑
重庆的房价并不高，根据《中国统计年鉴2021》的数据，2020年重庆的住宅商品房的平均销售价格是8917元/㎡，这个数值甚至比贵阳的9157元/㎡还要低。
当然，重庆很多统计数值的参考意义毕竟有限，因为大多数时候，大家都是习惯把重庆视为一个直辖市来统计的，并没有进行中心城区、主城都市区、主城新区、渝东北三峡库区城镇群、渝东南武陵山区城镇群的划分。
其实，如果按照严格划分，重庆的“主城都市区”包括“中心城区”和“主城新区”，“中心城区”包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，即主城九区，这个板块的常住人口，根据七普数据是1034.3万人。
但即便是如此，重庆主城九区的房价也并不算高，因此很多家庭购买改善和二套房，并不需要卖出首套房用于置换的，很多是花钱直接再买的。
值得注意的是另一个点，重庆的住宅土地使用年限和其他城市的70年不一样，基本上都是50年的期限，这就会给买房人和投资者带来一些顾虑。
比如土地使用满50年后，怎样续期并没有明说，比如要不要收费？如果要的话，收多少？怎么收？
而主城九区一些老旧小区的房子，楼龄可能都已经超过10年甚至上了20年了，未来买到手，还有多少价值剩余或延续，确实是个很难具体量化的，所以，一些房龄较高的二手房卖不出去，流动性比较低，就可以理解了。
3、关注存量市场的流动性
重庆拥有十分庞大的存量房、二手房市场体量，但是换手率却并不高，很多业主本来就没打算卖房，而一些炒家也深陷要么割肉抛售、要么高位套牢的两难境地，还有一些空置的房源，既不出租也不出售，就只是囤着。
重庆房价涨幅一直比较“稳”定，这和存量二手房市场的交易量价也有关系，当买房的人和卖房的人数都变少的时候，一个资产的换手率大幅下降，价格自然也就能稳住。
“稳”其实并不一定是一个褒义词，它很中性， 既不跌，也不涨，但这对于背负房贷利率的业主而言，房价不涨到一定程度，可能看似一笔资产，但实则是另一种形式的负债。
再加上重庆的公租房资源充沛，房屋租赁市场供应来源广泛，房子的租金回报率有限，有的租金甚至还赶不上装修折旧的损失，所以，房产对于普通家庭带来的投资回报，可能不如其他城市那么高，重庆的房产，更大程度上用于居住的属性比较强。
所以，一座城市里的二手房的流动性，也是衡量房产价值需要重点考虑的因素，毕竟，如果买到手里，未来卖不出去，那么再多的房产，也只不过是纸面数字、账面财富，难以变现改善生活。
从上面三个角度不难看出，重庆中心商圈的老房子，其含金量也许并没有外界眼中看来那么高。长期来看，我们还是更加应该相信市场的力量，一个尊重市场、盘活存量的房地产长效机制，对房价的波动采取更为宽松、包容的态度，不压制也不哄抬，让城市房价回归到真实反映城市价值本身实力和能级，也许才是更为理性的选择。
重庆中心城区的二手房，是否值得买？
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