南京的城建水平在近现代一直都是拔尖的水平，但时至今日，南京却没能保持绝对的领先，在城建方面与沿海一线城市的差距反而越拉越大。城市界面方面在与杭州苏州的竞争中甚至开始有些力不从心，南京到底遭遇了什么？
一、沉溺于老城框架
中国的城市普遍都是从老城演变而来，老城的大小、繁华程度实际上也能反映一座城市曾经的历史、经济等方面的地位。南京的老城规模相较于苏杭还是要大不少的，其后来的现代化之路也首先从围墙之内的老城开始，本质上也就是旧城改造，新街口的摩天大楼之旅也正是在这一时期展开的。1983年，坐落于新街口的金陵饭店凭借37层、110米的高度，稳坐“中国第一高楼”的交椅，而后的摩天楼不胜枚举。新街口逐渐从过去的商贸中心转而成长为南京兼具商业和商务以及旅游的综合性CBD。
上图：南京1984年遥感影像
上图：苏州1984年遥感影像
上图：杭州1984年遥感影像
此时的苏州和杭州当然也对老城进行一系列的改造，但其力度远不如南京。苏州针对老城更多是保留和优化，并无特别大的建设。杭州对老城倒是有持续投入，但整体力度明显不及南京，老城更多展现的是商业和文化旅游功能，摩天楼并不多。
在老城的现代化开发力度上，南京远远高于苏州和杭州，繁华的新街口商圈也完全不是苏州和杭州老城可以比拟的。但新街口的不足也十分明显，因为其发端于旧有的城市框架，偏少的路网、不规则的道路、需要大量保护的历史类建筑等都在一定程度上限制了新街口的后续发展。简单来说，老城本身并不十分适合发展CBD，即使强力发展，后续的发展空间也会受到限制，算上拆迁，综合成本偏高。
所以在第一轮老城CBD的建设上，只有南京是动真格的，而苏杭明显较为保守。不过第二轮，跳脱原有老城，开始新城CBD的建设阶段，苏州和杭州没有再按兵不动，总体思路也出奇的一致。这一次三座城市都拿出了真家伙，但南京与苏杭的理念却并不相同。
二、南京错过滨江新城
不管是苏州还是杭州，这两座城市都选择了临水而建的思路，苏州是围绕金鸡湖，杭州是围合钱塘江，前者定位是湖城，后者定位江城，思路十分清晰。
苏杭的这种做法有一个显著的好处，就是最大限度地展现城市现代化建设的成果，并且比较容易塑造城市新的封面。毕竟江河湖海本身就是天然的开放空间，因为没有建筑物的遮挡，耗资巨大的商务区就能够最大限度地展现出全貌，不用借助专业的航拍设备，或者寻求特别的角度。相当于合照的时候，把CBD放在了第一排的C位。
所以虽然苏州金鸡湖畔的CBD并不算丰满，杭州钱塘江两岸的滨江CBD并不是很高，但却很容易让人记住，普通市民也好，游客也罢也很容易拍到了不得的现代化城市景观，自然而然金鸡湖东西两岸的城市景观就成了苏州的新形象，而钱塘江两岸密集的高楼也成了杭州面向世界的窗口。
但是南京在这方面就显得有点尴尬了，单论摩天大楼的规模以及高度，南京相较于苏杭还是有一些优势的，但老城新街口远离玄武湖，后起之秀的河西CBD同样远离长江。
一方面资源被分散了，另一方面视觉上的冲击力也被大大降低。虽然南京的高楼很多，但不管是玄武湖畔，还是滨江视角，南京的天际线都没能最大限度地展现出来，要么太远过小，要么被住宅遮挡，最终的视觉效果大打折扣。很多时候想要一窥全貌，只能借助航拍，或稍有的几处人行以及车行视角。这意味着南京城市的宣传成本相较于苏杭是明显偏高的。
城市建设得很好，但出片率并不高。这就好比演员很漂亮，穿着的衣服也很名贵，但上镜的效果却始终差强人意。
那有人要说了，我们更加注重内在，并不在乎外在，听着好似有点道理，但明显存在逻辑错误。耗资巨大的CBD本身就是为了更好的外在表现，倘若不注重外在表现，那干脆不要建CBD，普通的园区即可，何必大费周章。
三、南京被耽误了至少40年
南京老城承载着厚重的历史与文化，实际上应该更多凸显历史文化、旅游、行政等具备人文内核的功能，而商务功能并不适合作为主打。
另外通过限高来保护和优化古城风貌。新街口具备老城商业中心的功能即可，而非现在的综合性中心。实际上更加早期的规划中新街口就是这般设计的，与巴黎老城的风貌十分类似。
倘若40年前南京没有对新街口过分投入，而是将更多的资源和精力在后来投入到长江东岸，包括曾经给予厚望的鼓楼滨江，或许南京早已完成了城市界面的重新塑造。而现在远离长江的河西CBD基本已经错过了南京打造滨江CBD的可能。还有机会翻盘的就只剩下江北CBD以及鱼嘴CBD了，鼓楼滨江CBD的愿景，或许还有半口气，未来能不能与江北CBD形成联动还有待观察。
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