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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

我们现在是住在老破小里，筒子楼的那种，都40平不到。现在据说是要原址重建了，也就是拆掉后重新盖，加装电梯，然后每户出10万左右的费用，其他的由政府和单位承担。但据说重建完成后的产权就是经济适用房了，而不是现在的商品房。请问这样合适吗？很多邻居都不愿意，觉得亏了，不如直接拆迁的好。您有什么建议？

回答：

1、建议我不好给，不知道具体什么情况。但按我听说的来说，如果是我的话会接受这条件，挺划算的。

2、都40平不到的筒子楼，那是不是厨房或洗手间是公用的那种啊？或者是有洗手间但没有独立厨房的？要不然不至于这么小的面积。

如果是的话，那不重建还能有什么好办法吗？这种房大概是60年代或70年代初建的，是“接推扩”时期的特殊产物。如果不重建那就是维护，可既然是让重建了，就说明没有维护的价值了，住着很不安全。要不然政府的钱也不是大风刮来的，凭什么多花钱补贴啊。原单位还能出钱更是不错，大多数老楼还都找不到原单位了呢，更不出钱。

10万，40平，每平2500。我也不知道成本是多少，估计得4/5000左右，反正你们最多也就是出了一半多点儿的钱，然后住新房，没什么不划算的。10万块钱连装修费都不够，还要什么自行车啊，这都等于是自行车换摩托了。

3、再一点，如果重建，大概率是会给增加个几平米的，要不然40平真安排不下什么。厨房和卫生间加起来怎么也得个7/8平吧，再加点儿公摊，10平米少说着。也就是说，如果重新换房本，这套房将变成50平米的了。

我不知道这老楼在哪儿，只要是在市区，至少也得5/6万一平吧，那就是房子价值至少增加了5/60万。再加上翻新了，价值再上浮15%，假定原值5万一平，200万，那翻建之后就是价值280万以上了，花10万换回80万，值了。如果原值更高就更多占便宜了。

而且还一点，只要是重建之后换房本，房龄就重新计算。没重建的时候这种老房大概率不能贷款了，重建之后就成房龄最新的，又是有电梯的小户型，流动性从地下增加到天上了，怎么都划算，还得涨点儿。

4、换成经适房的事儿有可能，但也无所谓，按二类经适房管理，出售的时候有3%的综合地价款而已。假定是价值280万了，那就是280*0.03=8.4万。也就是说，你们的总成本是18.4万，对应增值80万还是划算啊。

5、如果拆迁的话，那估计就是按腾退政策呗，我也不知道会怎么算。要按平房那种的政策，价值200万的房，估计也就是多给个几十万，百万是一大关。就算拿着300万，也买不到同地段什么合适的房子吧？

腾退的话一般给的都是共产房，自住没问题，但投资保值可就和原拆原建的差远了。房子最值钱的是地段儿，共产房一般都在五环外，没什么好地段儿，好地方政府还都留着卖钱盖商品房呢，要不然哪儿来的钱补贴这重建的？

6、总之这值不值的看自己吧，如果是我的话肯定接受，怎么都是好事儿。太美好的别幻想，能花十万就彻底改善居住条件很好了，自己花10万装修是肯定达不到的。

仅供参考。

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