在贵阳见过的二手房,林林总总算起来,已经有不下100套了。

涉足的范围,包括贵阳老城的第一神盘南明的花果园、云岩的三马板块、观山湖板块的世纪城、金阳新世界、花溪板块的保利溪湖、清镇、乌当等板块,基本都实地看过。

贵阳真正有了二手房市场,实际上还是到了花果园这一波,之前的二手房,不能说没有,但是要说形成“市场”这么大的体量恐怕还很难,还是从2010年以后新建的一些小区交房后,特别是花果园、世纪城、未来方舟等这些大型楼盘的二手房源流向市场了,才真正具备了一定的规模。

2010年以前修的一些房子,要么就是老小区,单位房,基本没啥环境、没啥物业服务可言,要么就是临街大马路噪音吵闹、粉尘污染,还有的甚至还有红砖房的,有的是老旧小区改造 出来的房源(外立面虽然光鲜亮丽),还要注意设施老化,电路管廊线路都可能存在风险,所以,真正以小区形式出现的二手房,还是要看2010年以后建成的小区。

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总的来说, 下面的几种二手房,考察的角度虽然比较刁钻,但也容易让很多人忽视,看了之后一定要慎重,三思而后行:

1、价格显著低于同地段、同小区其他房源

有一些房东,不管是急于出手用钱也好,还是炒家资金链紧张绷不住想要脱手也罢,都会下意识地把自家的房价挂得比周边邻居的更低一些,希望能够早点甩出去。

但实际上,往往事与愿违,因为天下很难找到两片相同的树叶,更不要说房子了,就是同一个楼层,还有不同的朝向东西户的,低价有时候并不能保证房子很快出手出去。

更不要听卖房中介的劝说,中介只管促成交易,只要能够签合同,他们就能拿佣金,高一点或者低一点,对于佣金的点数而言,影响并不大。

对于买家而言,显著低于市场价的房子,很有可能存在一些潜在的风险,比如管道渗水、有生活习惯不好的邻居、凶宅、房屋装修材料劣质等,这些是肉眼看不见的一些隐患和不利因素。

有的房源,就算价格挂牌价再低,挂牌时间很长,有的甚至挂了几年都不一定能卖出去的这种,要更加小心,因为那么多人都看过,都没贪便宜买,说明肯定是有一定问题,要相信群众的眼睛,别人看过都没买,你看过觉得没什么问题,有可能是你没看出问题来。

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2、体量太小的小区或组团,慎重考虑

见过有一些比较小的楼盘,规模不大,也许就是1~2个组团,这并不是贵阳市场的主流。

贵阳有很多的人,都更愿意住在大型社区、大楼盘,比如花果园、世纪城、未来方舟等,因为大型的小区不管是物业服务,还是公共资源方面,都能享受更高的关注度,中国人都讲求一个居住氛围,人多好办事。

一般来说,一个小区的楼栋数,如果不足8栋,可以认为是一个小型楼盘,见过最夸张的,有的小区组团,就只有那么2~3栋楼,这样的小区,不仅吸引不来什么像样的物业,后期的居住人群因为太少,也形不成一定的居住氛围,很可能原住第一批房东很快就会更新迭代搬走,沦为出租小区。

体量太小的小区或者组团,还有一个藏得很深的劣势,就是土地地块的价值,一般在规划土地或者地块的时候,要形成一定的比如商业体、商圈,都需要达到一定的面积和体量,才会有足够的聚集价值,集中度也更高,功能区分化也会更明显更科学。但是,如果都是分散成一小块一小块的,零散的,就不太利于整体打造,而地块的含金量和价值,也就随之降低,越小的地块,越鸡肋。

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3、空置率高的小区二手房

一个小区的空置率,往往能够间接说明这个小区的居住价值高低。

毕竟,买房对于普通家庭而言,都是一项大的开支,很少有人买了房子不去住的,炒房客毕竟只是少数,大多数人买房还是用来自住。

但如果一个小区交房后,空置率很高,肯定多多少少是有些什么硬伤的,或者是交通区位不方便太偏远,或者就是户型结构不宜居,或者就是周边环境有什么不利因素比如噪音、环境污染等,这些都是指向了居住价值不高。

这样的二手房,如果是考虑投资比如新区、近郊提前布局,那么还是能够赌一把,但是如果是买来自住的需求,就要谨慎对待空置率较高的小区了,那么多人不去住,一定是有原因的,居住价值、宜居性方面,可能就会大打折扣。

总体而言,二手房市场的很多坑,其实大多数是可以看得见的,也就是“所见即所得”模式,比如房龄、外立面、入住率、朝向、交通等,从风险角度,是要比不断爆雷、停工的新房、期房市场更有可预期性的,但是,对于一些有上述明显指征、提示可能有坑的二手房,能避开还是尽量避开,三思而后行!

你觉得现在的行情,适合买二手房还是新房?

红方所见即所得,一分价钱一分货,至少不会烂尾停工
V S
蓝方有“新房情结”,还是喜欢新房
红方
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蓝方
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