上一篇，《省府、市府相继搬迁！霸都央区跌落神坛！》，我们聊了合肥过去的政治中心庐阳区。
今天我们来看一看，与央区庐阳同为老城区的瑶海区，曾经赫赫有名的安徽第一工业富区，如今怎么样了？
1
曾经经济称霸50年，如今竟然不敌小县城！
历史上的瑶海（原东市区），是合肥工业第一富区。
“黄山”“芳草”“江淮”……提到这些名词，不少合肥人就会想到东市林立的工厂、轰鸣的机器、忙碌的工人。
自1951年合肥市在这里建成最早的皖北机械总厂后，特别是在1954年后，从上海内迁的一批纺织、电工电器、食品及锻造等企业相继入驻
到后来合钢的兴起（2011年破产），都把合肥工业带入了一个鼎盛时期。东市区成为城东工业重区，也是当时合肥乃至全省第一的工业富区。
这里齐聚200多家企业，涵盖机械、纺织、钢铁、化工、电器等诸多领域，产业遍地开花！
当时很多人向往城东的工作与生活，因此出现了“男娶安纺，女嫁合钢”的说法。
自新中国成立初期到上世纪末，瑶海的GDP在合肥都处于强势地位，贡献了全市70%的工业产值，经济雄霸一方！
这种盛景维持了长达五十年，后来随着本世纪初国有企业改革的深入，城东老工业基地被迫面临转型
它的功能逐渐被后来的包河工业区和蜀山经开区所取代，导致瑶海的经济相继被包河和蜀山所反超
排名从过去的全省第一，一直跌落到如今的省内9区县（市）中只能排第7，几乎垫了底：
合肥9区县（市）2021年度GDP排名
瑶海排到了肥西、肥东、长丰三大县之后，经济总量已不及小县城！
合肥13大功能模块区2020年度GDP排名
而瑶海兢兢业业培育的新站功能区，GDP在全市13大功能板块中也落得个倒数第二的结局！
随着时代的发展，一代工业名城就此退出历史舞台，一去不复返。
当然，这里见证了合肥50多年工业发展的辉煌历程，也铭刻了一代人不可抹去的记忆。
如今的瑶海，成了“老破小”的代名词，曾经令无数人羡慕的“工业新村”再也没人要了，老城逐渐被废弃。
这里房市的热度，已经低得难以让人置信！
保利海上明悦，毛坯1.7万元/m²，2020年7月就首次开盘，现在依然有房随时“恭候”，而且每个户型都有房源，硬是启动了分销。
这与滨湖、经开、运河新城屡屡爆发抢房潮的现象，形成了强烈的反差！
项目周边都是房龄在20年以上的老破小，挂牌仅1.1-1.4万元/m²，让新房没有任何倒挂的余地！
自然，新房户型做得都偏向刚需，加上单价“亲民”，成了刚需很好的上车地，而改善人群都去了新贵板块。
在老城，只看地铁口就对了，其它远离轨交的区域大多成了坑。
对于瑶海城区自住的人群来说，还没开盘的龙湖天玺就很值得期待，项目处在2号线东二十埠站地铁口，带有商业、学校、办公等配套，精装2万元/m²，户型106、118、133m²。
从这里往东3站即2号线最后一站的三十埠地铁口，伟星长江赋的洋房口碑也不错，可享有龙湖瑶海天街配套，简装2.17万、精装2.3万元/m²（户型112 m²），其中高层已售罄。
2
尚未建成就被“抛弃”的新站
连刚需都“看不起”了？
在老城发展饱和后，瑶海在北部新辟了一块功能区即新站区，恰巧处在老城合肥火车站铁道的北部，版图与主城完全隔开。
新站的空地多，适合建厂、建房和做一些大的用地规划，因此合肥新的奥体中心来到了这里。
傍着奥体、北航、还有1/3/4号线地铁延伸，这里开发了很多楼盘，地块还在一宗接着一宗拍
但就是不见其它配套落地，导致不少新盘都开在了荒地边。
尤其是占地数万方、投资数亿元的本应在2020年开工的新站区文体中心，竟然以资金不足、谋划不成熟为由建设计划被搁浅，2025年前都不见得开建！
有网友说，地卖完了规划取消了，眼看奥体未建成，文体中心也没了！
本身地理位置就“背”，没有好的学区、成熟的商业，也不见吸引人的产业，加上瑶海又分出一部分精力去搞东部新中心
新站在很多人看来，起飞“失败”，尚未建成就有被“抛弃”之嫌！
尽管少荃湖北郊有京东方、康宁、维信诺少数几个大厂，也难以形成对新站产业的支撑，这里最多的还是空地，缺乏的是CBD与上班人群。
少了高新企业，也就意味着新站未来无法导入更多的高薪人才，房子买在这里未来升值潜力也不如滨湖和高新。
自然，这里的房市热度又是很低，楼盘多、价格低（1.3万元/m²起）、涨幅慢，是合肥人对新站普遍的看法，很多刚需者已经看不上。
新站最有人气的是职教城板块，3号线相城路地铁口扎堆开出3盘，清一色1.65万元/m²，房源供应都很充足，不愁买不到房！
当前合肥在售楼盘最多的，一定是新站；而靠分销带客的，也是在新站；首付不要求6-8成的，也是在新站。
“第二世界”的这里，与其说是已经与“第一世界”形成了区域分化，倒不如说是区域分隔！
“逃离瑶新北（瑶海、新站、庐阳北），拥抱政滨高（政务区、滨湖新区、高新区）”“宁要政滨高一张床，不要瑶新北一套房”在合肥成为家喻户晓的买房定律。
近五年，以政滨高为代表的合肥“大西南”，经历了房价一轮又一轮的暴涨；
而以瑶新北为代表的合肥“小东北”，房价却摔落（衰落）到地上一再被摩擦，没涨多少。
新站很大盘子也多，但只有3个地方值得自住选筹，分别是：
合肥火车站未来将建设的北广场旁的龙湖上城，双公园双地铁，配建有办公、酒店、商业，预计下个月首开、精装2.2万元/m²，户型103-130m²；
大盘招商奥体公园，新站最值得赌，6万方大商业会成为新站未来的商业中心。户型89-105 m²，精装1.75万元/m²，另需1000元/m²加装包；
3号线终点站相城路地铁口的禹洲誉尚里，精装1.65万元/m²，户型89、99m²，适合大学城范围内的教职工过来买。
3
气弱的东部新中心，能否有未来？
瑶海为了配合市区发展新城区，还规划了一个东部新中心，选址瑶海区、包河区、肥东县三地交界处
名义上是三区县协同发展，但核心是在瑶海老工业区！
这里基本上需要先拆迁再建设，耗费力度大，不像对角线的运河新城那样一张白纸好绘图。
东部新中心的产业大多是来自老工业基地的产业更新和转移，产生的效益要远远落后于高新区和经开区。
一个“新中心”，号角吹得如此响亮，但充其量就是老城改造而已！毕竟新站还未发展起来，谈何东部新中心？合肥更多的建设精力，还是放在了“大西南”。
对于合肥来说，买东不如买西，买北不如买南。
即东部新中心不如西部的高新和经开，北部的新站不如南部的滨湖新区。
合肥的版图扩张与城市发展像极了杭州，在买房逻辑上都是如出一辙：
合肥东部新中心就是杭州的大江东，滨湖新区就是杭州的滨江，高新区就是杭州的未来科技城。
对于杭州来说，同样买东不如买西，买北不如买南。城东的大江东肯定不如城西的未来科技城，城北的余杭+临平也不如城南的滨江+萧山。
这样来看，合肥东部新中心的上涨潜力就相当有限了，百大东城印象2016年开盘时约9500元/m²，而今二手房只挂1.35万元/m²，当前仍有新房在售，毛坯也就1.3万元/m²！
能买东部新中心的，大多是区域客，因此新房同样没有热度，也没有倒挂，均有房源可买。
但有一个特点是，户型越大、房价越贵越好卖！这在合肥已经是共识，房价越便宜越“贱卖”，越贵越容易涨价。
高端改善客群推荐买在在建6号线钟油坊路地铁口的伟星玖玺台，定位豪宅、一梯一户，有办公、酒店、商业，精装1.95万元/m²，户型108-126m²，最大的户型卖得还剩天地层！
该盘和百大东城印象接近百大周谷堆农产品国际物流园，里面有蔬菜交易中心、周谷堆农产品批发市场、水果交易中心、副食品交易中心等，生活配套成熟，待2025年地铁开通后到主城通勤也方便。
热门跟贴