库存量加剧!福州新房去化周期高达1.7年,桂湖板块去化周期超30个月!

2022-01-28 14:06:48 好房福州
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早在2021年底,就有不少数据表示福州五城区卖了9万多套房子。

虽然2021年福州全年成交量创下历史新高,但9万多套中,以安商房为主。

据CRIC数据统计,福州五城区仅卖出30765套住宅,也创下历史新高,同比上涨约53%。

除了领证的房源,各个板块的真实库存(广义存量)情况如何?哪些板块需谨慎购买?

据统计,福州五城区共开盘57次,整体去化率如何?卖得最好的板块都有哪些?卖得最差的板块又有哪些特征?

除了住宅产品,别墅产品、商办产品的市场情况又如何?

2022年市场又将如何走?且看2021年福州市场年报数据~

01

热度篇

2021年上半年,由于政策市特征凸显,福州放开落户政策持续发酵,加上第一轮集中土拍助推楼市预期,市场热度火爆。但到了下半年,楼市调控政策频出,信贷收紧、利率上升,严查销售违规、规范二手房/学区房、土市遇冷等多重影响,严重打击了购房预期,市场急剧下挫 。

据CRIC数据显示,2021年全年认购29464套,再创历史新高,同比涨幅达24%。但从福州五区年度认购表来看,福州五区2021年整体的认购表现为先扬后抑,上半年市场火爆价格稳定,下半年认购量却呈现断崖式下跌,仅为上半年的六成。价格方面,8-10月受部分低价项目集中备案影响,销售价格同步走跌,11-12月虽明显回升,但同比仍下跌6.8%。

从区域板块来看,东区板块与北区板块热度最高,年度认购量均超3000套,其中东区板块上半年共有4次月度认购超500套以上。第二梯队中,中心板块年度认购虽然在2000-3000套左右,但其中soho产品占比近半。但从盘均产出分析,义序板块以盘均509套一骑绝尘,烟台山、帝封江板块以322套和307套紧随其后,北区板块与东区板块总认购量虽然遥遥领先,但盘均产出仅位居第9位、11位。

02

开盘篇

从开盘情况来看,全年分化加剧,海纳新潮、中骏世界城、名城银河湾二期、建发养云四盘首开入市热销;金三银四落户政策持续发酵,房企加快节奏积极推案,融侨星誉、江山府、滨江左岸等接力入市,年中冲刺业绩,去化涨势明显;下半年市场整体下行,房企推盘节奏放缓;年末多个新盘入市,去化有所回升。

据统计,2021年福州五区共44个项目开盘57次,主要集中在东区、北区板块,供应占比38%。去化方面,台江去化突出,仓山去化尚可,其余三区去化均未过半。

03

住宅篇

2021年,五区普通市场整体供不应求,供应量环比基本持平,整体市场呈现量涨价跌的态势,成交量较2020年上涨55.5%,但上半年成交量明显优于下半年。

据CRIC数据统计,2021年五区新房成交的主要时间段集中在3-7月,“金三银四”楼市阳春显现,成交量上涨显著,6月房企冲刺季度业绩,推量及去化回升明显;下半年市场行情较为冷淡,成交量低位运行,虽说12月份开始出现翘尾行情,但2022年楼市是否会出现反弹情况,还有待考究。

从板块成交方面来看,东区、北区、中心板块多盘齐发,构成2021年福州五区楼市主战场,板块成交量均超过25万方;而南站、帝封江等板块,虽然成交量涨幅明显,但成交价波动幅度大。


在成交均价逐年稳步上涨的情况下,购房门槛提升,2021年五区普通住宅以70-120㎡面积段产品为主流,120㎡以上改善型产品的市场份额相较2020年提升了2%;价格方面,以25000-35000元/㎡单价,200-250万总价产品占据主力成交,但20000-25000元/㎡,160-200万总价产品占比提升明显。

最后我们再来看看库存方面,目前福州五区普通住宅库存为232万㎡,去化周期为9个月。仓山区、晋安区库存高企,仓山区存量主要集中于三江口、奥体等板块;晋安区存量主要集中在北区、桂湖板块。其中北区板块存量面积最多,去化周期为13个月;中心城区、东区板块的存量虽然相对较高,但其去化速度尚可,去化周期处合理区间。

另外,截止到2021年12月底,五区商品住宅广义存量约585.42万㎡(广义存量=待售量+土地待结转量),去化周期约1.7年,其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万㎡,存量高企,市场竞争相对激烈。

04

别墅篇

回看2021年,福州五区别墅市场供应量上涨明显,环比增长57.1%,在12月份的时候,阳光城象屿登云湖、融侨望云别墅备案,供应量涨至十二个月最高位;量价方面,五区别墅成交量与2020年环比几乎持平,而成交均价受部分低价项目陆续备案,下滑显著,环比下滑15.2%。

具体来看,2021年5月份,由于阳光城象屿登云湖的开盘,福州五区别墅成交量达到年内最高,但从8月分开始,成交量开始每月逐步下滑,成交均价也受外围低价项目的影响,跌至年内最低位。

据统计,在区域板块成交方面,仓山区、晋安区别墅供求均占据主力,区域成交占比分别为37%和36%,2021年市场份额均超三成。其中北区、琅岐、桂湖三板块别墅成交量占据板块前三,占比超过50%。

值得一提的是,自“限墅令”执行以来,叠拼别墅逐渐成为市场主流,据CRIC数据统计,2021年福州五区别墅成交结构中,叠拼别墅占比为80%,其中140-160㎡面积段产品占比最高。

存量方面,五区别墅总存量为55万㎡,去化周期月28个月,主要集中在仓山、晋安等区域。其中仓山区存量主要集中于帝封江、奥体,晋安区主要集中在北区、桂湖板块。

05

SOHO篇

据CRIC数据统计,自2018年以来,福州五区SOHO市场整体供大于求。但2021年五区SOHO供应量下滑明显,成交量同比上涨3成,供求基本平衡。从月度成交情况来看,今年SOHO市场成交时间主要集中在12月份,受首开中庚香开连天项目集中备案影响,成交量价齐涨。

从认购表现上看,受市场大环境影响,一季度SOHO认购量处于低位,4月份多个项目优惠加大,认购量有所回升,但整体保持较低水平;9月份因项目开盘,降价等因素,成交量大幅上涨;12月房企年终冲刺,认购量有所回升。

从各区域供求量价走势来看,晋安为市区SOHO成交主战场,市场份额超3成,仓山紧随其后,占比近3成。

整体而言,2021年五区SOHO市场表现供过于求,存量创历史新高,达到70万㎡,其中仓山区供应量和存量最多,但去化速度加快,去化周期有所下滑,为33个月。

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预测篇

数据能直观的反映出楼市的变化,2021年的福州楼市究竟有多么跌宕起伏,上文已经通过数据与图表,直观的呈现在大家面前。不过也不难发现,尽管受到各项政策的影响,让购房者产生了一定的观望情绪,但2021年的福州楼市依旧给了我们不一样的惊喜。

展望2022年,“房住不炒”依旧是总基调,但随着2021年下半年楼市调控政策的局部放松,2022年政策面或将迎来松动,市场有望重回稳定状态,进而走向良性循环。土地方面,由于福州土地财政依赖度居高不下,2022年福州土地供应量大概率会保持较高水平,另外,为了降低土地流拍率,拿地门槛或将持续下降,国央企仍为拿地主力,但也为仍有余力的民企带来补仓的机会。

住宅方面,由于2021年上半年市场供销两旺,市场需求有所释放、消耗,下半年销售规模回落明显,目前福州待入市体量较大,且市场大环境下行,预计2022年供应依旧维稳,成交量大概率走低,成交价格整体维稳,或在部分项目“以价换量”下,小幅下滑。

07

附件

来源:克而瑞福州

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