01、前言
房地产从业人员的“危”与“机”，三个转变：
1、房地产告别了高周转，“较高频次”成交的市场转向“长周期”“低频次”成交的市场。
2、消费者——置业客户：告别了“小白”转向了“具有一定房产交易经验”的二次置换或者多次置换的消费群体。
3、从业者——中介人员。由“小白忽悠小白”的销售模式转变成“更专业，更具服务价值，更具信息价值”的专业从业者。
危与机都在这三个转变中，有人彻底出局，有人才刚刚开始挣钱。
最近几天在高房价的压迫下，一个朋友之前是大城市的天之骄子，举家搬迁回来了。
一个男的高中同学，在深圳上班6年，省吃俭用攒80万，想在深圳买套房，但是挣钱的速度赶不上房价上涨速度，他失望了，就算再省吃俭用十年都没办法买。
深圳房子一套至少500万，不想为了买套房把父母的棺材本用干用尽，去年底辞职回了老家，准备今年考事业单位。
同时准备在老家买套房，可以全款买套三，近几天相亲了一个事业单位工作的女朋友，打算今年把婚结了，享受一下压力不大的生活。
如今，在大城市工作的30来岁的年轻人，打拼过没有立起来，买不起房；安不了家，又该结婚了，只能退一步，回老家过安稳日子。
事实上，其实房子的价格没必要再去争论了，因为它已经脱离了市场。
至于买不买的问题，有钱人想买的肯定会买，房价涨上天他也会买，因为他买的起。
而没有钱的穷人，他就是想买也买不起。说的不好听点，你就是白送一套房子给穷人，穷人还要为装修费、物业费、停车费发愁。
房价，不会因为没多少人买的起就下跌，现实就是这样，因为有限跌令。所以买的起的肯定还会买，因为他有钱；买不起的，会继续不买。
02、杭州楼市的户型“普遍升级”
在2021年各大城市1000万以上商品房的成交排名中，杭州以4092套的成交量排在第四名，仅次于上海、北京、深圳，甚至超过了广州。
不过值得一提的是，总价越高，杭州排名就掉的越厉害。
到了3000万这一档，杭州落在了广州后面，成了第五；再上升至5000万，杭州又被东莞赶上，排在了第六。
小龙虾一直说，杭州楼市主要矛盾，是新房供应和接盘客户之间的矛盾。
特别是现在二手和新房限价差价大的区域，新房交付多了，就会明显压制或者砸盘。未科板块去年下半年下跌，西溪公馆交付二手大量涌出起到很大作用。
透明售房网上御虹府、紫璋台公寓......上百楼盘2022年交付，统计的今年交付楼盘，还有投诉渠道，大家可以看看。
在小龙虾看来，只有二种楼盘能挺住：一是、本来倒挂就不多，中签率高。
原来新盘就是自住的人多，差价也只要20%之内，没什么收益。
二是、最近1～2年交付量不多，板块抛售新房不多，主要是主城区的楼盘。比如滨江区核心、申花等。
另一方面，现在在杭州买房，迷惑太多。
杭州近几年一直在拉大城市的框架，哪里都在发展，也能看出杭州的顶层设计师的“野心”。
所以，杭州的发展就像一个摊大饼的模式，三江汇、萧山科技城、云城、临平新城、运河新城，丰收湖……
可以发现，这里面有太多的这种概念围绕着你，让普通购房者无所适从。
如果你是纯自住需求，其实无所谓，住起来舒适就行。但如果你有TZ需求，就需要认真分析哪里是画大饼，哪里是有价值的！
未来有价值的，其实有一个非常重要的判断依据：板块里有没有产业支撑。有高薪企业的板块放心买入，特别具有集群效应的板块。
还有一点，现在的杭州楼市，户型“普遍升级”，是不争的事实。
除了远郊与极个别近郊板块明年还有89方的推盘外，市区核心板块89方近乎绝迹。
尤其是明年的“盲摇”项目动辄120方起步，部分顶流红盘干脆直接站上200方。这意味着和107方比，首付将直接翻倍！
对于那些掏尽兜里仅剩的一个硬币才勉强凑够首付的刚需而言，这无异于一场灾难。原本，89方是他们在大城市安家结尾的救命稻草。
可起步户型的变大，他们中相当比例的人将无法承担随之带来的首付增长：说的再直白点，他们的大城市梦或将就此终结！
当小户型加速退出历史舞台，大户型之殇正在影响杭州楼市中的每一个人。
杭州的户型升级，几乎没有一个热门板块能够幸免：刚需板块不再刚需，改善板块则真的成了改善，至于豪宅板块则开始集体向“2XX方”发起冲刺。
03、当前买房的警示
什么是楼市回暖？
有句老话叫“春江水暖鸭先知”，回暖信号是放松限购、限贷、限售、降低首付比例、降低房贷利率、契税优惠、购房补贴等等。
仅一个信号出现，不叫回暖，叫试水。
看看楼市反应，真正的信号，至少出现三个以上信号，并且在供需两端同时发力，各有一个信号出现，才是楼市真正回暖。
2021年全国70城房价整体便出现了上半年过热下半年过冷的现象，市场的过冷主要是金融条件收紧导致的。
2022年的房价，如何发展？
一句话，大局稳定，大涨不是稳定，大跌同样也不是稳定。
现在在一片跌势中，意味着政策底已经显现，市场的底什么时候显现，还需要观察一段时间。
当前买房的警示就是：个人不要再加杠杆、不要负债。不要以为你手上有房就有资产，以为资产升值了就可以高枕无忧。
如果你是3成首付买房，手上没有余钱，那么你的资产负债率就是70%；这么高的负债比，和三道红线上的房企没有本质的区别。
如果你工作稳定，一切可以安然无恙；如果你一旦失业，无法支付房贷，就面临断供。
现在房价涨不起来，并不是说国人就不喜欢买房了。实际人国人还是比较喜欢买房的，因为国内很多社会资源都是和房子绑在一起的，你不买房，就无法享受这些社会资源。
最简单的一点，不买房的话，结婚都很难。是有那种不在乎你有没有房的女生，但是那种女生，越来越少了。
当下买房的人少，只是因为房价真的太高了，大部分人买不起房了，工资不涨，大家就只能靠存款买房，而存款越用越少，入不敷出。
要是房价能跌到一个合理位置，买房的人依旧会很多的。
04、总结
很久以前就有人问，房地产的黑天鹅是什么，当时我就说过，是人口。
是人口，但是不是人口数量也不是人口增长数量。而是人口的结构属于80末，所以接触的80后和90后都挺多。
前几年为什么有人接盘，真的只是在炒作。其实不然，也是有很多真实的刚需的，当然所谓的刚需也并不一定，只是在老家里有自己的房子，孩子大学毕业后在工作的地方又采购了一套房子作为婚房之类的。
这些多房的刚需和那些用六个钱包购买刚需房的人为楼市提供了上升的空间，可能炒房的人占一大半资金，但是这类刚需占据大多数的人数，热度就这样提升上去了。
我们这些80后的尾巴，90后的头见证了这一代人口肉眼可见的减少，可以说是直接少了近一半的。
等着80后和90后都不再亟需去购买房子的时候，指望00后和10后嘛。
00后的确也是到了结婚的年龄了，但是人口基数太少，真的很难推动房地产的欣欣向荣的发展了。
其实你发现，房地产越往后炒的其实就是一个城市的底蕴了，等着这些城市的人口达到稳定，房价也就没有上升的空间了。
看一个城市的房价发展趋势，看大趋势、看城市的底蕴、看当地的产业、看人口。
但是，这个下行的周期是一个漫长的过程，可能是3-5年、搞不好7-8年，就看你能不能等得起。
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