天量供应!深圳人蜂拥买入,但我劝你

2022-01-27 19:18:18 格隆汇
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提起惠州,很多深圳人嗤之以鼻,负面情绪一大堆,无底洞、脱手难、亏本甩卖......

可讨厌归讨厌,深圳人身体力行,用脚投票,仍在持续坚定地买入惠州。

根据乐有家数据监测,2021年惠州购房者占比,深圳客占到58%,东莞16%,惠州20%

也就是说,惠州一半以上的房子是被深圳人买走了,而本地的惠州人,贡献率1/3都不到。

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代价

惠州有很多致命的缺点,大多数深圳人也都了解,可仍然挡不住去买惠州的诱惑,最核心的原因是:房价便宜

曾经跟一位买了惠州的朋友聊天(投资+自住),他告诉我,他们老家的房价都1万+/平了,惠州也才这个价,而且距离深圳更近,所以就买了。

看似合乎逻辑,其实已经走错了方向。从投资的角度看,惠州显然不合适。

为什么?惠州每年有巨量的新房供应,2021年预售面积达到1297万平方米,深圳是600万平方米(约6万套),不及惠州的一半。

而这还是惠州近5年以来预售面积最低值。

2017年为1431万平方米;2018年为1788万平方米;2019年为1755万平方米;2020年为1572万平方米。

换句话说,惠州根本不缺房子,也正是因为供应量大,所以惠州新房价格一直比较稳定。

据乐有家数据统计,从2017-2021年,5年时间里,新房住宅价格几乎没变

2017年,惠州新房住宅成交价1.07万/平;2018-2019年,为1.08万/平;2020年,为1.15万/平;2021年,为1.16万/平

再看二手房,链家网数据显示,惠州二手房挂盘量55771套,随着新房的交付,未来二手房的供应将会持续加大。

价格方面,2017年惠州二手房住宅成交均价0.88万/平,至2021年,达到1.18万/平,5年涨幅34%。以100万的总价计算,5年盈利34万。

当然,投资需算上持有成本,100万的房子,按首套计算,贷款70万,30年等额本息,5.3%的房贷利率,5年房贷成本约27万;首付款30万,按照每年5%收益算,5年可产生收益7.5万。

这里仅以房贷利息+首付款作为计算,两者相加的成本是34.5万,约等于房子5年的涨幅。如果再算上每年房子的耗损,基本可以确定,5年34%的涨幅,可以认定为亏本。

从自住的角度看,假如居住在临深大亚湾片区,工作福田,不算上堵车,自驾约1.5个小时,每天来回3小时,如果是工作南山,或是堵车,时间会更长。

这种长时间的通勤,对于精神的损耗以及付出的时间成本,都是极大的伤害。个人认为,这种跨城通勤上班,或利用高铁出行,对于大部分人来说,都不现实。

如果实在执拗,可以先在惠州临深租个房子,感受一下居住通勤,3个月后,如果你还能坚持自己的想法,那就买。

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现状

从惠州近5年的新房住宅成交数据看——

2017年,133808套;

2018年,138856套;

2019年,131891套;

2020年,150918套;

2021年,99879套

2021年新房住宅成交量相比之前减少3-5万套,创下近5年来的最低值,当下的惠州楼市,已进入一种疲软状态。

之所以会产生这种现象,大抵有几方面原因:

1、政策层层加码。从房企端来看,“三道红线”政策,逼着房企降负债,生存面临面临难题,房企信心缺失,各地土地流拍增加,引发连锁效应;

从个人端来看,去年限购政策出台,惠阳、大亚湾外地户籍限购一套;房贷利率提高,放款时间延长,去年以来,惠州个人房贷利率一度达到7%。

2、深圳楼市遇冷。临深惠州楼市的起伏受深圳影响很大,一荣俱荣,一损俱损;通俗地讲,深圳房价都不涨了,惠州还有什么可炒作的呢?

以前深圳房价涨,大家都焦虑,有钱的上车深圳,钱少的上车惠州,2020年是深圳最火的时候,同步看惠州,也是近5年新房卖的最火的一年,年成交15万套。

现在深圳房价不涨了,焦虑情绪退散,观望情绪浓厚,靠深圳人带动的惠州自然也就凉凉了。

3、新房供应减少。前面我们提到,2021年惠州新房预售面积达到1297万平方米,为近5年来的最低值,而住宅销售方面也仅1067万平方米,环比大跌超3成

结语

惠州常年1万+/平的单价,对于买不起深圳的人来说,确实充满了诱惑力,总价100万出头买3房,首付仅30万左右,这在深圳根本不敢想象。

前两天看到一份数据,深圳上车套均总价已高达300万+,仅次于北京,排名全国第二。

这样一对比,惠州极具性价比。

最后,对于惠州到底能不能买,其实在前面我已经给出了答案,投资不买;如果是居住,找到楼盘附近的地方,住上一段时间,如果通勤能接受,就买,如果不能,千万不要勉强。

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