2022年,论青岛城阳楼市——刚需到底该不该出手?

2022-01-27 16:48:14 房产资讯看板
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2021年底,青岛楼市出了一则故事:城阳某家楼盘开盘,41组客户里,6组是中介,34组是“托”,真实客户只有1人。

当这位客户,不,这棵绿油油的韭菜,受不住大家的百般忽悠刷卡的那一刻,售楼大厅里响起了热烈的掌声……

这故事,真是直击了大家脆弱的小心灵,于是借助网络的放大效应,真是如干柴烧烈火一般,全国的媒体都在转载。

但是仔细寻思一下,这个故事好像有点问题:传播这么广,谁能告诉我,这是城阳哪家楼盘呢?好像没人说得出来。

因为道理很简单,城阳房子除了“西四社”里一些位置偏远,定价还不太合理的楼盘,大部分都卖得不算太差啊。而且,一般人说起“西四社”的房子,他会说高新区……

所以说,这事情比较奇怪……

这时候,有人就说了,针哥,你说城阳的房子卖得不差,有证据吗?当然有。根据数据来看,2021年全年,城阳的房子卖了20453套,远大于市南、市北、崂山、李沧四区之和。

这个数据能说差吗?假设城阳有80家在售楼盘(实际上远没有那么多),按这个数据来看,每家每年还能卖掉250多套房子,平均每天卖出0.7套,不到两天就成交一套房子。这种销量,咱开发商犯不着请“托”。

房子能卖出去,何必请那么多“托”来助阵,花的是开发商自己的钱啊。

从思源、锐理等楼市数据平台提供的资料来看,城阳几个楼市热点板块,如城阳中心、白云山、夏庄等地,去化的周期也就是是10个月多一点,这个数据可能在整个青岛各大板块里是相当宽松的,开发商没有什么压力。

尽管2018年摇号、排队购房的情况不会再现,但是现今城阳的楼市,还远远算不上单纯的买方市场。

那这种情况,你说城阳的房子该怎么买?或者,那个经年的老问题又被提出来了:城阳和西海岸,买房者到底该怎么选?

其实,买房选西海岸还是选城阳,这个话题我已经回复过无数人了:关键还是看自己。

西海岸这个地方,有山有水,气候和主城相比没有太大区别,有唐岛湾、灵山湾这样的城市封面,同样也是青岛港所在地,有青岛最多的高校和最大的产业基地,再加上和青岛主城隔海相望,地理交通,相对不是非常便利。

所以西海岸楼市,分化是一个重要的现象。有些房子卖3万多、4万,还被一抢而空,有些万把块,甚至不到万元线的楼盘“跌跌不休”依然难于完成去化。相当多看起来“自相矛盾”的地方,其实都可以用此西海岸非彼西海岸来解释。

但是城阳以一片平地为主(小惜福你不服一边忍着去),气候比较偏内陆,旅游业和这个地方缘分也不大,单纯是市区刚需外溢,觉得主城房价太高,那就买城阳,多花点时间通勤无所谓,房子便宜,忍了。

说俗一点就是,西海岸一些好位置或者一线海景的3万多的楼盘,以后还会在西海岸源源不断地冒出来,而且会更贵。但是城阳这边博观一品这种2万冒头的房子,不考虑CPI,基本上就到顶了。

但是另一边是,西客站、张家楼、柳花泊这些西海岸的“远郊区域”,经常能看到很多房子价格还不到万元线。反观城阳,同样是不到万元线的房子,在整个“东四社”打着灯笼都不好找。

一句话,城阳和西海岸,虽然房子均价差不多,但是用统计学的观点,二者的“偏离度”差的可不小。

说起西海岸,我们人类伟大的先哲牛顿好像说过一段至理名言:青岛西海岸新区的房价是与房子的品质水平和配套丰富程度相称的,与到海岸线的距离的平方成反比的。

这话,足见“此西海岸非彼西海岸”,“西海岸和西海岸,差距很大”。

但是城阳嘛,房价非常的扁平化,不管是城阳、夏庄、流亭,乃至白云山、东郭庄,大家似乎都在吃“大锅饭”,都是一万多,你做得好,撑死也就是两万出头,要是做不好,也差不到哪里去。

所以,相比西海岸更有独立发展、自成一体、内循环的潜质,城阳更像是“背靠大哥好办事”,房价还是更像是青岛主城的扩展和外溢。

所以,作为购房人,买房选城阳,不选西海岸,最重要的一点,那就是城阳到青岛主城,市南东片尤其是崂山的通勤,相比西海岸要便利得多。

城阳的通勤相比西海岸有多少优势呢?我们要提一个概念,就是路网。

路网(road network)指的是在一定区域内,由各种道路组成的相互联络、交织成网状分布的道路系统。一条路,只能解决交通的有和无,城市之间、城市的区域之间,只有结成了路网,才能使两部分之间的关系变得紧密起来。

很明显,站在路网角度,青西和青城之间的紧密程度是不同的。

西海岸这边修条地铁、修个隧道,投资巨万,通车之日大家兴奋好一阵子。而城阳和主城区之间的连接呢?环湾、黑龙江路、重庆路、王沙路、青银……从大青岛一路向北,条条道路通城阳。

所以,城阳和青岛主城之间的联系,要比西海岸新区和青岛主城之间的联系要紧密得多。嗯,374,502、605这样的公交车,对于很多新青岛人而言,它们是不是属于“自古以来”呢?

站在地理角度,青岛主城西、南是海,东部是崂山山地,只有一路向北,才是扩展方向。

话这么说,那城阳为什么此前一直被视为青岛的“郊区”,长期不能融入主城呢,这里的“罪魁祸首”不是别人,正是就是流亭机场。因为有一句话是这么说的:机场所在的地方,永远都是远郊区。

而且,机场周围的建设也受到一些限制,最重要的就是限高。所以放眼整个城阳区,房子大都是洋房、小高为主,30多层的大板楼在整个城阳都比较少见。

青岛机场的历史,可以追溯到解放前。那时候青岛的市区和郊区分界线,你说海泊河也对,你说北岭也不错,总之,那个年代的鄙视链是:市南瞧不起市北,市北瞧不起四方,四方瞧不起沧口,最后大家一起鄙视兔子不拉屎的城阳。

所以青岛在设市之初,把机场放在城阳区的流亭,并非一个坏选择。但是随着改革开放,尤其是中国加入WTO以后,青岛城市逐渐扩展,但流亭机场直接封死了青岛向北扩张的“北大门”,导致城阳的人口大部分落在靠近即墨的城阳街道,距离青岛主城更近的流亭、夏庄街道无法进行大规模城市建设。

反映在青岛的热力图地图上就是:李沧和城阳之间,有一块非常明显的“热力断层”。青岛城市北扩受限,由此可见一斑。

在青岛“东部大开发”的脚步,遇到崂山山脉,不得不停下来的时候,下一个城市扩张方向怎么走就显得格外重要。

西海岸是青岛港所在地,又是青岛最大的实体经济聚集地,因此是一个必须的选择,但是,西海岸的缺点也很明显:和主城之间隔海相望,二者之间的通勤“千军万马过独木桥”,地理隔阂带来的一定程度的独立性,不能完美的承担青岛主城扩张的“重任”。那么城阳呢?又受制于流亭机场,不能大规模进行建设。

这就导致了一个结果:青岛城市扩张“四面碰壁”,大量的人口不得不拥挤在“市内四区”,大家挤成一团,谁也不想先挪窝的结果就是——别的没搞出来,房价先涨上去了。

看这张图会发现,相比GDP、全市房屋均价都和青岛差不多的武汉、西安、成都、郑州、济南等城市,青岛市南、市北、崂山三区的房价,高得有点不正常——宁波全市均价比青岛高1万有余,鄞州的房价依然赶不上市南、崂山。

问题来了,郑州二七区、西安雁塔区的房价和李沧差不多,济南历下区、湖北武昌区也就是市北的水平,可人家这些区的教育、医疗资源、就业机会,那都是市南、崂山的档次,你让青岛怎么跟这些城市抢人才?

青岛的房价在新一线城市里相当“拧巴”,造成这种现象可以有很多种解释,但是不管解释能不能说得通,主城高房价对城市竞争力的杀伤、对人才、产业流入的负面作用也是显而易见的。青岛每一位合格的主政者,都应该想办法有效抑制、压低这些区域的高房价,才能给城市发展带来新的机遇。

而这里最好的办法,就是把城阳纳入“市内五区”,进行集中重点建设,让城阳的大量商品房供应,冲击主城高昂的房地产市场。

说了这么多,只是为了告诉各位喜欢坐飞机的小伙伴们,不要再埋怨为什么机场必须搬到遥远的胶东去了——为了打开青岛城市唯一能扩张的“北大门”,这是必须的代价。

而流亭机场的搬迁,腾出来30多平方公里土地,对于青岛人而言,这个意义可能并不亚于30年前的“东部大开发”。带来的惊喜,是方方面面的。

第一重惊喜:市区外溢刚需的黄金购房机遇,即将来临?

自从写楼市以来,被无数人问过一个很类似的问题:150万-200万预算,在青岛主城上班,请问新房该怎么选择?说实话,这个问题非常的重要,因为绝大部分普通购房者购房都是这个预算。但是,这个问题也非常的悲凉,因为在青岛主城这个预算,房子确实太难选了。

回答这个问题,标准答案是有两种选择,前者是留在主城选“老破小”或者有位置、环境短板的楼盘,比如说保利时代、中海观澜庭,后者是“时间换空间”,拉长通勤距离,跑到近郊板块买大房子——这就是刚需外溢。

很明显站在我的角度是不建议选前者的,因为买了老破小或者有短板的房子是很难有翻身之日的,只能呆在城市最底层,没有了“四两拨千斤”的机会。而后一种选择是可以搏一下的,万一所选的片区大发展了,还可能“咸鱼翻身”呢。

那么问题来了,刚需怎么选房?是北上城阳,还是南下跨过隧道呢?就目前而言,我的看法是,如果你真的比较“刚”。预算确实有限,那近阶段还是应该老老实实地“北上”,选城阳。

道理比较简单,你首先是一个要买房的人,其次你还是一个预算有限的刚需。过了隧道以后西海岸薛家岛、唐岛湾的楼盘都卖多少钱?沿着1号线给大家扒一扒:鲁信随珠花园4万、金沙乐府2.8万、凤栖澜月2.8万、海誉府2.4万、中联和府3.5万,名嘉荷府2.9万、青城熙章也奔着3万去了……

你以为青岛的房子买不起就可以去黄岛横着走吗?买墙送房的维多利亚湾恭迎您入坑多时了……(笑)

但是,同样是1号线,走到另一头的房价,就显得友好多了。过了青岛北站,到达钢厂一带,双子星城、娄山春晓(这两个盘属于李沧)的价格,都在1.8万上下徘徊,一街之隔,几个属于城阳的价格就更友好。

愿意多坐两三站地铁到凤岗路、流亭一带的话,还可以考虑保利大国璟(未来之城)和双利未来城这两家未来之城的首发楼盘。价格都不高。

如果还是嫌贵,地铁1号线坐到底,东郭庄附近几个盘,翠园、国誉府、海韵华府,1万5以下,总有一家适合你。

当然,如果连东郭庄都买不起的话,作为刚需城阳确实不怎么适合您了,还是乖乖地去维多利亚湾体验买墙送房吧……

维多利亚湾业主:滚滚滚,不知道我们大维湾是整个青岛价值最高、最有升值潜力的楼盘吗?我们将来势必拳打莱阳路8号,脚踏海信君汇和海曙云霞……

咳咳,咳咳咳……

第二重惊喜:机场附近城中村的拆改,将会快速释放购房需求

如何快速释放一座城市的购房需求?最好的办法就是大规模的征迁改造。而就目前而言,最现实的需求,莫过于各大城中村的攻坚改造。

对于青岛主城而言,张村、闫家山的改造无疑是重中之重。对于城阳而言,流亭周围几个村庄的改造,也提上了日程。

按照官方的说法,三年之内,机场周围的7个村子需要“改掉”,这7个村子是赵村、港东村、李家女姑、王家女姑、邱家女姑、西果园、苇山。这7个村子,集中在一起。

这7个村子的改造,意味着什么?意味着改造活动一旦开始,李沧北、城阳南,“未来之城”最近几年内建设的小区,是有足量购买力打底的。

有句话是这么说的,各种征迁款已到,X6路虎大霸道。这种地方的房子,你居然还担心“跌跌不休”吗?难道还在观望!?各路女姑村里的土豪们可不是这么想的。

第三重惊喜:“后机场时代”的城阳,有可能成为青岛核心商圈、CBD所在地。

说到这里,肯定还有人有异议:城阳毕竟是城阳,当年兔子不拉屎的地儿,买不起主城我才买城阳,买了城阳的房子,我还得去青岛上班……

说到这里,昆明人笑了:你要不要听一下我们巫家坝中央商务区的故事?这可是有“前车之鉴”,哦,不对,前人成功案例的……

了解昆明的朋友应该知道,昆明最早的机场——巫家坝机场——就坐落在这个地方。它在1925年就由滇系军阀唐继尧主持修建,抗战期间,在东南沿海港口尽失的严峻形势下,昆明作为大后方,英美等国的援华物资就由“驼峰航线”运送到这里,成为中国的“生命线”。而陈纳德将军主导的“抗日飞虎队”也从巫家坝机场起飞,狠狠打击日本侵略者的嚣张气焰。

因此说巫家坝机场是中国的功勋机场并不为过。

但是,随着时代变迁,昆明也在发展,城市也在扩张。而巫家坝机场横亘在昆明老城和呈贡新区之间,确实不能适应昆明发展的需要。于是,2012年,长水机场启用,巫家坝机场关停,走进历史。

那么,这10年,“后机场时代”的巫家坝,又经历了怎样的翻天覆地发展呢?

毕竟对昆明不熟,我们摘抄一下昆明官方的说辞:

巫家坝片区,被定位为建设成为世界级区域金融中心、总部基地、传媒中心、商业中心,是区域辐射中心的重要空间实施平台,是昆明服务和融入“一带一路”和长江经济带战略建设的重要窗口,是昆明建设成为我国辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市的重要组成部分。然而,这个“古老”却又“崭新”的片区,存在着各种各样的非议。 在2017年的9月,昆明市规划局曾公示《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化》成果,对巫家坝进行了更好的优化。根据优化成果,巫家坝片区即将打造成为独具特色的昆明城市新中心,成为生态、产业、宜居功能复合的“智慧城市”示范区。 据悉,巫家坝片区将打造占地约5100亩的中央公园,并将东白沙河原机场下游段与中央公园水系结合,形成山水交融的绿化景观中轴,形成城市生态之脉,展现园林城市特色,提升绿色创新魅力,塑造开放共享的活力城区全部建成后,将成为全国城市中最大的中央公园,总投资逾18亿,再建成之后讲进一步提升巫家坝CBD新城的居住品质、城市配套和城市形象。

官话说得冠冕堂皇,实际落地如何呢?从房价来看,巫家坝附近的几个楼盘,中海寰宇天下、龙湖天璞等,都超过了2万元,直追昆明市中心的水平。

如果用青岛来做对比的话,相当于流亭“未来之城”虽然没有追上市南崂山,但是说拳打浮山后,脚踏新都心一点儿都不过分。毕竟经过十年的建设,巫家坝已经成了昆明中央商务区、第一高楼所在地,想想都知道不会太差。

那么,城阳未来几年楼市表现会怎么样,已经呼之欲出了。

既然有潜力,那么城阳房子该怎么选?还得具体到每个片区。

众所周知,城阳一共有八个街道,分为“东四社”和“西四社”。其中“东四社”是城阳、流亭、夏庄、惜福镇,而“西四社”是红岛、上马、河套、棘洪滩。

站在楼市角度,“东四社”主要有老城阳、白云山、白沙湾、流亭未来之城、夏庄、东郭庄、惜福镇这几个板块。西四社嘛,那就只有高新区和其它了。

站在市区刚需角度:建议首选流亭未来之城(包括李沧北),其次选白沙湾,最后选东郭庄。

对于刚需购房者,首先考虑价格,其次考虑通勤。推荐这三个板块,未来之城、白沙湾就在李沧、城阳的交界位置,离主城比较近,而未来之城、东郭庄两个板块,在1号线沿线,乘地铁比较方便。

文章一开始说过,城阳各大版块,房价差距不大,比如说白沙湾万科海潮云起和东郭庄翠园。前者到青岛的通勤距离近,但后者有地铁直达,户型、面积重叠度都相当的大,购房者非常难以挑选。至于怎么选,最后做决定的往往是细节上的品质和销售人员的功力。这里就不能多说了,有纠结的朋友,可以一对一详聊。

但总之一句话,既然要天天“进城出城”,那最好还是住在城阳李沧的交界位置,或者沿1号线不远,交通方便一些。

但是,无论如何,还是建议多关注一下既位置近,又有1号线加持的“未来之城”板块,包括李沧北部区域,这一区域目前来看,已经是青岛主城刚需最大的聚集地,“跑得动量”的区域。而且,还有前景。

唯一缺点是,比白沙湾和东郭庄贵了几千块钱。

站在城阳居民改善角度:建议首选白云山和城阳中心城区,最后选东郭庄。

刚才这一段话,很多朋友可能会有微词。因为就眼下来看,城阳最好的位置,并不是未来之城,而是正阳中路靖城路交界附近,吕家庄夜市周边。城阳品质比较好的几个楼盘,像檀府、滨湖国际,都在白云山。

说法没有问题,但是在9号线、15号线还没通车的情况下,白云山业主天天跑市南、崂山通勤,并不如“未来之城”和白沙湾方便。所以白沙湾板块、城阳中心城区这些位置的房子,更适合不需要天天长距离通勤的城阳本土人士购买。

目前来看,白云山已经开发到中后期,新房越来越少,去年的一些热盘,如佳兆业悦峰、澜山壹号、天安数码城,不是已经售罄,就是仅剩尾盘。想买的应该抓抓紧了。

至于城阳老城区,博冠二品今年会迎来开盘,估计会像西海岸名嘉荷府一样,老青岛就是打破脑袋都想不明白“城阳房子为何卖这么贵”的同时,却被城阳本地土著排队买。反观世纪公园附近弘通家的房子标价接近两万五,可以预料销量不会太好。但是弘通家老板不缺钱,房子根本没有抵押,慢慢卖呗。

站在教育、通勤角度,可以考虑高新区,部分不想买海景房的休闲养生业主可以选择惜夏板块

高新区其实应该是一个独立的篇幅,惜夏板块适合特定的人群,多说无益。这里就不展开讲了。

不知不觉,又是6000多字,其实城阳还有很多东西写,人才政策接近尾声,楼市却异常平稳,是否平稳之下暗藏危机?还有2021年底,地铁7号线、9号线、15号线动工,对楼市的影响究竟如何?哪里利好,哪里利空?

其实呢,感觉这两点不太重要,前者基本上已经没什么波澜,后者几条地铁线刚刚动工,距离竣工时间还早,对于楼市的影响,更多是理论上的。我们将来也许可以就这几件事情,好好掰扯掰扯呢。

但不管怎么样,城阳楼市靠40组“托”去烘托一个真实客户的故事,还是没办法证实,或者证伪。

其实城阳楼市,并不需要那么多“托”。在一个房价扁平化的地方,作为购房者,关键的是,搞明白自己需要的是什么,这就行了。

我们,见证青岛30年房地产发展,亲身历经东部大开发,主城区、西海岸、城阳日月变迁,房价起伏跌宕。敢于讲真话,不畏阻力,不随波逐流,不畏人言,打碎各种谎言,坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是:青岛置业指南针,买房这事得较真。

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