南沙就像个香饽饽，懂的人都想来吃上一口。
近几年，深莞甚至全国各地都有不少投资客争相涌入，楼价水涨船高，灵山岛尖高峰期普遍过4万+/㎡，金洲-蕉门河板块也卖到3万+/㎡。
然而，随着楼市限价令等调控政策的出台，南沙房价也发生了微妙的变化。
不少楼盘的房价有所回落，甚至有一些楼盘更是打出降价促销或增加佣金牌。
一叶落而知秋。
南沙这香饽饽已经不香了吗？未来的南沙还有没有升值潜力，购房者能不能买入？我们就这一话题，简单聊一聊。
众所周知，南沙是一直以来给大家一种投资意识的买家占主导的感觉。
据乐有家研究中心数据显示，2020年的南沙新房市场是深圳购房客主导，深圳买家的市场占比超60%，莞深买家市占率为74%。而广州买家只占南沙市场的17%。
到了2021年，南沙楼市购房客群发现了明显的变化。
广州买家的市场占比从17%升至46%，成为南沙购房主力。
深圳客锐减近半，仅市场占比仅得34%，东莞客的比例也同步减少，莞深买家市占率没有广州买家多。
一年之间，这么大的这么大的转变，原因肯定不止一个，在房小擎看来，主要有以下三个原因。
一是，人才购房政策不断收紧，把投机的外地客赶出门外。
2019年12月南沙扔下一枚重磅炸弹，发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，以人才之名打开了南沙楼市限购的口子。
政策出台，“假人才真炒房”的外地客增多，投机氛围浓厚，2020年房价上涨较快。
有见及此，2021年广州政策调控，南沙出现明显“降温”。
3月，银行贷款审批紧张，南沙取消针对人才购房的贷款，市场出现明显的调控先兆。
4月，南沙成为重点调控对象，要求人才购房需12个月社保，且限售3年。
9月，南沙进一步优化人才购房政策，“限购”名存实亡。
二是，南沙成立全国首个“国际化人才特区”，多类人才虹吸效应显现。
2021年2月19日，省发改委网站发布了关于印发《广州南沙新区创建国际化人才特区实施方案》的通知。
值得一提的是，南沙是首个全国“国际化人才特区”的区域，该通知也是以“粤大湾区〔2021〕1号”文号正式印发，重要性不言而喻。
在一年努力下，南沙高层次和骨干人才5年增8.4倍。
有人说，高层次人才毕竟是少数，对于来南沙的工作的普通人才，南沙照样欢迎。
对于符合条件在申报单位工作的人员，入户条件比较宽松，大专学历+就业参保半年，就能落户南沙，甚至比以往的“本科+半年社保”条件还要宽松。
两手抓、两手都硬，南沙不要把这里当睡城的人，要的是工作能力较强的人才。
三是，快速地铁线18号线开通，拉近南沙与广州中心区的时间距离和心理距离。
从此，南沙副中心和广州中心区联系加深，也使得南沙到番禺、海珠、天河的通勤时间缩短。
同时，加上南沙漂亮的城市界面，十分有利于人口的导入。
不过，不可否认的是，2021年南沙一手房成交量呈现跳崖式下降， 累计成交159.1万m²（14917宗），同比下跌22 % 。
这是否代表，南沙置业的人少了，区域发展也开始走下坡路了呢？
在房小擎看来，评价一个板块的发展潜力，当前成交量和房价并不是最好的指标。
房小擎认为，一看定位、二看规划、三看配套。
作为未来经济发展和政策走向的重要风向标，政府工作报告今年把“以南沙为主阵地打造高质量发展新引擎”被单列成章，放在九大任务中位列第三位，仅次于“制造业立市”和“科技创新”。
这是南沙自获批自贸区7年多以来，首次在市政府工作报告中占据如此重的分量。
同时意味着，南沙纳入到市层面的发展规划内，与以往仅在区层面的规划不同。
“建设立足湾区、协同港澳、面向世界、面向未来的国际合作战略平台”，也是今年广州市政府工作报告对于南沙的工作安排。
一方面，南沙的产业定位与广州主导产业密切相关，在市层面具有很大的量级。
南沙湾的航运贸易业有港口以及国际航线两大优势，符合RCEP和CPTPP的发展机遇，可打造规则对接先行试点，适应新型离岸贸易发展的监管模式。
南沙科学城，定位为“综合性国家科学中心”，以政府主导的大型科研机构为主，是广州目前产业工作重点领域之一。
在港澳合作层面，市层面将加深体制机制衔接上下功夫，有望吸引更多港澳的科技企业和人才进驻。
一个月前，南沙区政府网发布公告《广州市南沙新区条例（修订稿）》公开征求意见。
对注册在南沙新区并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%的税率征收企业所得税。并对标港澳商事登记规则，建立“湾区通”粤港澳三地企业登记互认机制。
另外，官方还点名了庆盛枢纽、南沙枢纽为粤港澳合作先行启动区，万顷沙南部区域为广深合作“桥头堡”。
另一方面，在产业的招商引资等方面，南沙不但依靠区自身力量来发展，在市层面将展现巨大优势，发展潜力和发展速度上要更胜一筹。
目前，南沙已有超150个世界500强投资项目入驻，聚集了小马智行、云从科技等180多家人工智能企业。
南沙区部分合作企业一览（图源：南沙区商务局）
官方不仅布下宏大的产业大局，还加重基建的投入。
南沙枢纽将被高标准规划，狮子洋通道、南中高速、东部快速、南沙至珠海（中山）城际项目等强化与中心城区、珠江口东西两岸城市的通道，被 定位为 战略性基础 设施。
回归主题，在国家严格的楼市调控政策下，房价、成交量有所回落，只是短暂阵痛。
相比之下，国家政策、地方规划、高层次配套等高价值传导因素，更能真正决定一个板块的潜力。
从地理位置上看，南沙是“湾区之心”，对于广州的发展至关重要，未来仍是在粤港澳大湾区战略下顶级红利的承接者。
南沙自身的产业、交通综合实力等在未来有望得到加强，对其他区域的外溢依赖自然就会降低。
从长远来看，我们坚信南沙还有足够大的发展潜力，不妨给南沙多一些想象力。
那么，如果要入手南沙，哪些板块最值得关注呢？
从这几年的土拍情况来看，主要看两大重点板块：南沙湾、明珠湾，今年新盘供应主要集中在这两个地方。
南沙湾，被誉为南沙的富人区，背山靠海，聚集了很多高端资源。只是，这里的大部分土地不在政府手里，发展多年产业（除了航运）起色不大。
明珠湾，定位是南沙总部经济区、国际金融岛等，坐拥CBD地标IFC等，有下一个南山或者珠江新城的视觉，而且落地速度较快，产城融合效果较好。
今年，明珠湾的国际金融岛-横沥岛，有望迎来9个全新项目入市，有望迎来新一轮爆发。
全新项目 产品 深业颐泽府 100-180㎡ 四-五房 建发·明珠湾玺 99-142㎡ 三-四房 星河横沥岛2021NJY-16地块项目 待定 广州南投横沥岛2021NJY-17地块项目 待定 广州南投横沥岛2021NJY-14地块项目 待定 南投横沥岛2021NJY-12地块项目 待定 绿城横沥2021NJY-9地块项目 待定 葛洲坝横沥2021NJY-10地块项目 待定 越秀南投中铁建横沥2021NJY-5地块项目 待定
只以楼市当作支撑发展的利器，会导致一个恶性循环：为拉动经济→刺激房地产→房价拉升→人口、产业外流→经济压力加大→刺激房地产……
如今的南沙，以产业推动经济发展，同步低房价吸引人口，是大家共同期待的良性发展的结果。
© THE END
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