北京楼市:有价值的板块在这里,投资买房首选

2022-01-26 21:24:02 北京房姐
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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:房姐,目前上海置换风险大吗,感觉房价一直在涨,怎么操作比较好?

回答:胆子大一点,先买后卖,只要你的房子不是太差。 大部分人卖房的目的是为了置换、,重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。 在楼市上行期置换,一定要先买后卖,楼市下行期置换,一定要先卖后买,一般是年后卖出年底再买入,卖出时要注意各区域的涨价规律。 行情好的时候,所有的房子都在涨,如果你先卖再去买,就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。 钱不够怎么办?别怕,各种小额贷都在等你开口呢。此刻你借钱买房的那点利息,和你早买的那个房子几个月涨的钱相比,完全可以忽略不计啊,你甚至会觉得他们利息好低!!!

提问:你好,房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居,141平可以卖到1100万,带孩子和老人住,由于一直考虑到想换一套大房子,方便老人养老和孩子上顺义国际学校,因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万(地上200平地下100平的)使用空间丰富,且使用率是比较高的一个下叠户型,小区环境综合比现小区优质些。因此,本人想:如果将三环的房子卖了后结清贷款后,可以有现金约740万,目前想法是拿出300多万现金,再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注: 关键字:唯一房产卖三环买六环外 个人需求:200平以上,总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边:个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平,走路十分钟有在建的五万平商业区(不知是否会带动房价增长呢)距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 综上所述,房姐认为是否可行?(有朋友说 那边位置偏,将来资产难变现等问题) 请房姐给出专业建议

回答:1.龙湖好望山自住来说还不错的,还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说,别墅就是一个消费品,升值能力很弱的,这是普遍现象。即使周边配套商业形成,涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性,郊区别墅没有地段附加价值,除非有其他稀缺景观,现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大,未来接盘的人很少,买别墅在选择范围内可替代性太强,侧面反映就是别墅的流动性普遍很低,没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问:房姐您好!新人首问。读过您很多指导意见,信任您专业能力!计划买首套房自住,工作在北师大附近,考虑通勤方便和保值增值兼顾流动性,未婚暂不考虑学位。单位周边老破小多,想去西北或北部杏,选一个南北通透小三居或大点两居。现有800w,最多可贷款300w。目前看了奥森附近京师园 融域嘉园,上林世家,青河的橡林郡,世华龙樾。请您帮忙推荐合适的地段和楼盘,万分感谢!

回答:橡林郡一个小开发商的小盘,不太建议入。首选奥森板块吧,上林世家和京师园都还不错,还有上元君庭、澳林春天也可以淘下, 海淀看看 马连洼:西山华府 西山庭院 西北旺:百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河:橡树湾 世华龙樾

提问:房姐您好,想咨询一下,我们换房改善型需求,对学区要求不高将来有学上即可,整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小,现在看的团结湖和朝阳公园一带,目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等,请问这些有什么大问题吗?另外朝阳公园西门的博雅园如何?谢谢啦

回答:团结湖公寓价格相对较低, 因为产品小众,流动性比较低,除非有低于市场价的才考虑,这个盘的优点是比其他公寓得房率高,视野,位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑,博雅园三栋楼连体,没有成规模的社区,不过楼房品质还行,有合适的标的可以考虑

提问: 房姐:坐标西安高铁北站,2套小产权房:150和90平,3年后交房。一套泾河新城期房,大开发商9层洋房,98平。现在还有50左右可以支配,我是留着做现金资产?还是在西安不限购的区域再投资一套,还是在限购区域买一套公寓、或者在老家铜川新区买一套大户型投资。

回答:你好,关于要不要继续买房投资,我建议你先把你目前3套房子的负债率计算一下。 我的建议是家庭负债率最好控制在70%以内,买房最大的风险就是断供。 诚然,我们都是用负债来实现财富升值,但是无限制的举债,只会适得其反、将自己逼上绝路。 制定计划,在这里显得尤为重要。其中,不仅要有房产配置的计划,更要有防守计划的存在。 防守资金的计划,就是为了控制人性中的贪婪,降低买房断供的风险。同时,也是给市场的波动留出充分的余地,让自己进可攻、退可守。 所以如果你负债率不高,且月供能力强,可以继续加仓,最好破限买限购区,公寓和老家投资都不建议买 ,其次再考虑不限购区住宅。如果负债超过70%,且月供能力一般,目前已持有3套,那我建议现金留作防守资金更稳一点,抵抗风险。

提问:房姐好,新人首问,本人28岁,男,未婚,在京社保5年+,互联网行业,公积金顶格,想在婚前购置一套刚需+保值房产,现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作,目前还有应收欠款300万,所以考虑购置远洋的房产来抵债,看了一下北京的远洋新楼盘,除了千万级别的,只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了,想问下您 1. 这个楼盘可以入吗?注意事项有哪些? 2. 如果自住的话,工作只能选亦庄或国贸了,这两个地方的互联网企业不多,您觉得供这套房是否合适? 3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多,未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关,未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗? 4. 未来我有创业的想法,您认为亦庄的创业环境是否良好?

回答:你好,禧瑞天著位于亦庄开发区,周边配套齐全,未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁,交通通达性大大提升。 总体来说,这是个不错的项目。 亦庄的产业主要分为四类:电子\/互联网、生物医药、新能源汽车\/人工智能、高端制造。 “电子\/互联网”类的代表企业是:京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等; “生物医药”类的代表企业是:拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等; “高端制造”类企业的代表是:SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等; “新能源汽车\/人工智能”就不用提了,目前无人驾驶就在亦庄做试点。 亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二(三)旗、西城金融街这些板块之外,最靠谱的,有产业支撑的板块。

提问:房姐您好!新人首问:1. 目前人在国外,户口在北京,无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房,可持有5-10年。纯投资,请问推荐哪些板块,楼盘和户型?2. 因老家在成都,是否可以考虑在成都投资买房(不知道成都的房票是否好拿,或也可以用父母的房票),成都的投资房推荐哪些板块和小区?北京和成都比较起来,您更推荐在哪里投资房产?3. 目前手头还有流动资金1500万,打算用于投资基金股票等,您是否建议更多投资在房产上?非常感谢!

回答:1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套,底仓大头在北京,部分小资金投成都(500内),两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区,关注犀浦,大丰,天回,三河场锦水河,书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳,建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资,混合配置是最优的

提问:房姐好:我是京户,目前望京新城(西园四区)一套96平的小三居自住(目前市价750万左右,剩余贷款280万);顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间(住宅、无燃气)出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入(120万公积金贷款),目前市价193万左右,应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子,置换到市区,但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看,现在我应该怎么办 ? 是割肉卖掉顺义的房子,还是继续持有,等房子涨了再置换 ? 或者说北京不考虑了,到外地去 ?

回答:望京新城本轮先持有 如果缺最后100万,蓝兴花园可以卖掉(现在先挂牌) 先计算手上的现金有多少,一共可以凑到多少钱? 好比打牌,先摸到所有牌面,才知道该怎么出牌。

提问:房姐新年好,现在股市行情很好,去年你不太看好股市,这是怎么反转的呢。

回答:2019年股市牛了又熊了。 2020年疫情,开始刺激经济。 锁住楼市,把新发资金,逼入股市。 因为新发资金太多了。 无论是实物资产,还是虚拟资产,实际最后都涨了。 虚拟资产更容易回归实物资产。 房产是一个终点行业。

提问:老师好,今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫,同时把翠城的2居换到同一区域,先生在亦庄上班,我在北二环上班,孩子今年上大学,想选新一点的楼盘,如何操作更好?

回答:在亦庄上班,不一定要买在亦庄。 亦庄,北二环,两个地方都不是特别适合建仓,一个远郊产业和人口偏不足,一个老城区没有产业人口交通弊病较多,除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错,码农一时半会儿不会跑光,清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化; 翠城是指翠城馨园? 翠城目前中规中矩,2居也没有必要更换,同样,这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来,以及手上的资金可以到多少? 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远,要么周末团聚,要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话,建议首选双井; 投资,首选望京-朝青。

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