成都楼市:未来板块分化严重,房价差距越来越大

2022-01-26 00:40:02 菲力制卡丁车
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这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下来自“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问

提问:房神你好,成都现在是上车时机吗?有什么要注意的?

回答:成都今年来看,当下的市场几乎处于冰冻状态,房东惜售,买家观望,特别是二手房指导价出台以后。

但这些并不代表成都就已经不能投资了。

买成都现在不能看当下,要看5年甚至10年以后,强者恒强,以后价格只会越来越高,适合守长线。

成都买房几点建议:

1、回归中心。中心城市中心地段,城市中心分单核+多核,三四圈城以下原则上只抛不买;

2、敬畏政策。房产投资,要敬畏市场,更要敬畏政策,政策是房地产最重要的基本面;

3、流动为王。流动性好的不动产,拥有更高的溢价,抗风险性更好;

4、长持为策。拒绝短炒,房产的持有周期应该考虑5年以上,5年也是经济小周期;

5、配置优化。拥有多套房的投资客,优化资产配置,应对未来房地产税;

6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍;

7、勤于踩盘。读万卷书,踩百个盘,学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值;

提问:房神你好!新人首问,我是高新的普通资格,目前有一套房,有贷款;想买二套,预算350个;麻烦给个建议;1.如果买高新南的二手,麻烦给推荐一下楼盘;2.如果要打新,估计高新南摇到的可能性小,建议在哪里打新;3.是打新好还是直接看二手房?麻烦给个建议,谢谢房神!

回答:1、高新南的二手房,推荐看市一医院、大源以及新川了,三个板块目前来看都有所回调,你不要急于下手,可以适当观察下,看看回调、盘整的可能。

建议看南城都汇系列;华润凤凰城、北辰朗诗南门绿郡、朗基御今缘、建发翡翠鹭洲、雅颂居二期;中德英伦联邦、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等。

2、高新南新房确实很难买到了,建议可以回归主城以及天府新区。

主城区可看看二八板块的中车共享城;天府新区的鹿溪樾府;武侯新城的当代璞誉和凤舞七里这类。

3、如果能打新,当然是打新好了,但是我们要是能看到上述二手房板块和房源,价格有所回调的话,二手房也是不错的选择,建议两手抓,总之给你推荐的,入手后都不会后悔。

提问:房神你好,坐标成都,目前在高新西 认购了一套103平的房子,首付50万元,首套首贷,家庭收入不高,在十万左右,想问下1,是买新房还是周边二手房,投资为主,自住可能性较小。

2,我父母有三套安置房,一套自住一套入股一套出租,入股的年底可以拿房也可以继续入股,出租的那套是学区房暂时不能卖,我是卖哪套比较好,准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答:1.如果你买房的目的是投资为主,我建议买二手房,即买即租,避免新房2年空置期,也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。

如果是想自住,就可以考虑买新房,毕竟居住体验性更好。

今天聊聊买新房还是二手房?若是换成去年,我会说,尽量摇号剪刀差大的新房,可是今年,对于刚需跟投资这两类人群,我会斩钉截铁地告诉你,买二手!三房!

对于刚需来说,稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中,有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候,错过了购买二手房的最佳阶段,这些伪刚需买不到就算了,可是你浪费了购买二手房的最好机会。

等你摇了一圈发现,不仅剪刀差没挣到,二手又涨了一轮了。

对于投资来说,当前果断下手部分优质楼盘的二手,是能看到比较好的收益的,只要挑得好,不会比这几个万人摇差,更何况,今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。

对于哪些人,可以继续买新盘呢?那就是不差钱的改善自住。

2.只能卖那套入股的安置房,其余2套,一个父母需要刚需自住动不了,另一个有学区你暂时卖不了,所以把剩余那套卖了,减轻压力。

提问:房神你好!我是刚加入的,希望得到指点,我的户口在天府新区快五年,户口上只我一个人,社保一直在重庆,工作地点也在重庆,马上快退休了。现正在出售华阳南湖社区的房子(我名下唯一的一套),现急需卖掉房子后,首先保证在重庆买一套二手小户型,然后又希望另外可以在成都买个投资房,抵抗通胀,卖掉房子后可能到手160万,老师觉得可行吗?

回答:你好,现在问题是你南湖的房子,到手160万,这点钱你要拆分的话,重庆小套二你预算多少?成都投资房又的多少?而且你要考虑到全都贷款的话,成都第二套首付比例高达六七成,意味着你根本贷款不了多少,总价受限后,可选房源微乎其微。

整体来看,理论上是可行的,但是具体来说如果不自己添置资金,理清重庆和成都两套房的各自预算总价,再搞明白先买重庆后买成都的首付比例问题,还是很难的。

提问:房神你好!首钢景辰里和华西528都在顺销,有2个问题请教老师,1、入手哪个盘以后升值空间更大,2、以后如果要脱手,在同一时间段内哪个盘更好出手。

回答:首钢璟辰里是刚改的,华西528是改善的,定位不一样。目前来看,528的单价偏高,总价偏高,首钢比较符合其板块的定位,528则比较飘,类似板块内的CEO盘,我们看好首钢,未来接手的人也更广。

提问:房神您好,之前您多次提到天新的戛纳湾金棕榈,我的看法很肤浅,只知道它位于5号线的骑龙和警官学院两个站之间,周边配套好像没有什么特别的地方,特此请教您,该小区的核心点是什么?

回答:核心点是临近高新区,属于高新区外溢下距离不远的次新地铁大盘。整体来看整个小区的环境,周边地理位置,交通配套,生活便利度(商业)以及当下价格梯度,还算是不愿意前往“更偏远地段”城南购房者的选择之一。

提问:你好,房神。家庭现有锦江区二号桥05年套三,翡翠城套二,卓锦万黛套三。一直想二换一,买锦江区二号桥和翡翠城5期,550万左右,买复地金融岛,145平,去年九月朋友买成500万,现在买基本报价700左右了,( 首付550,贷100多的样子)有没有必要置换,主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘,请推荐锦江,青羊,高新,天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房,现金流不多,总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换,没想到合理方案。谢谢!

回答:卓锦万黛是限售了不能卖?

二号桥不知道你说的是哪个楼盘,如果是天涯石小学的话,学区还是相当不错的了,另外翡翠城的学区在锦江不算一流,但也中上,这才保证了它的房价段位,当然套二的居住属性确实不佳。

如果对当下的学区不满意,那么寻求高新五区,兼顾自住和学区的话,确实是一个很大的升级,而其余比如锦江、青羊、天府新区,并不能解决多大的实际问题,我们不建议你浪费时间和精力。

单就高新而言,当下可选项也是不少的,除了你觉得单价总价过高的复地金融岛,还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。

如果到金融城其他核心区,仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

提问:房神您好!我目前是五城区户口,除了高新都能买,手上子弹200,摇号希望不大,也无法贷款,考虑二手房,请问纯粹作为投资,对抗通货膨胀,考虑五年后出手的楼盘或者区域推荐什么呢?

回答:纯粹投资的话,还是建议去选择主城区的一些核心板块的次新楼盘吧,面积可以稍小一些,但是地段和品质不能委屈。

推荐你看看天府新区海昌路的宏达世纪锦城、恒大名都;南湖的佳兆业君汇上品、海伦春天、瑞升橡树林华府等。

青羊新城可以看看凯德风尚、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、万科金色领域、蓝光SOFA社区等。东郊记忆附近的中粮锦云、成华奥园广场槐树店的明信鹭湾、御龙山

锦江的万科金润华府、比华利国际城、卓锦城、首创娇子1号。

提问:你好,房神!有一个问题要问你,我住在高新西中海国际,附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。

有两种购买方式:一种是单价低,不装修,由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议,年收入5个点;一种是精装修,直接交给业主自己经营。请问房神:

1.没有资格又没好的投资公寓能买吗?2.哪种购买方式更好,包租还是自己租?谢谢!

回答:您好,谢谢您赞赏!您是如何理解返租的?公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利,开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。

开发商每年给你5%,连续10年给你,10年后你可以收回它,或者你可以继续,是不是很心动?

因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰,但天不会掉馅饼,为什么会有一种包租销售模式呢?

很简单,因为公寓不容易卖,那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢?在定价的时候,这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。

俗话说,羊毛出在羊身,有可能过不到5年,租金就会中断,当你去收租的时候,却发现你签的租约是一家第三方公司,而且已经破产了。

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