先生的湖还在，但是先生彻底没了。
“先生的湖”是无数地产策划人，印象最深刻的教科书级项目。
文案既避开了直接的配套承诺，又将目标客群的中心需求完全表达出来。
在地产广告中规中矩的2008年，它用文艺且浪漫的文案，惊艳了无数地产人和购房者，既扩大了品牌知名度，又创下了傲人佳绩。
当年“先生的湖”，以比周边贵一半的价格压倒性领先，每一期卖完了后竞品才敢开始卖。
而“先生的湖”这个项目的开发商，正是在去年宣布破产的百强房企——光耀集团。
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破产财产拍卖详情
1月20日，破产近4个月的光耀集团的发公告称，将进行破产财产公开拍卖。
根据通报信息，本次拍卖的破产财产为光耀集团名下土地及地上建筑物、商住楼、综合楼、办公用房、商铺、餐饮、商场、车位等，将以评估价进行公开拍卖。
破产处置具体方式涉及8项：
1．对于光耀集团名下的土地使用权采取单独处置。
2．对于光耀集团名下的土地使用权及有相应的地上建筑物的采取整体处置。
3．对于光耀集团名下同一项目或小区的商场、餐饮、商铺、办公用房、停车位，首次拍卖采取整体打包处置。
4．对于光耀集团名下荷兰水乡一期商住楼、八期综合楼采取单独处置。
5．对于光耀集团名下住宅采取分套单独处置。
6．对于光耀集团名下车辆、股票采取单独处置。
7．对于光耀集团名下对外投资股权，管理人将另行制定拍卖方案通报债权人后开展拍卖工作。
8．对于光耀集团名下“翡俪港”八期项目及“东平4号地”等破产财产因涉及复工复建问题，管理人将另行制定拍卖方案通报债权人后开展拍卖工作。
此外，管理人拟在阿里拍卖破产强清频道处置该集团17项破产财产，其所有的破产财产起拍总价约5.47亿元。
很难想象曾经广东赫赫有名的百强房企，现在旗下的资产仅值5亿多。
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从百强到破产
光耀集团作为曾经首屈一指的房企，其规模十年前就已经是TOP100，荣光一时的光耀集团曾经在广东省的地位无法撼动。
然而光耀仅仅只用四年的时间，就从一颗耀眼超新星，变为一颗突兀的流星。
回顾光耀的发展历程，不难发现，对于房企来说几个最重要的发展战略，它恰恰都有失误。
【一·盲目扩张】
光耀集团成立于2002年，原来一直根植惠州一隅。
从2009年全国楼市回暖、趋热之后，开始启动大规模的全国扩张战略。
数据显示，年销几十亿元的时候，正是雄心勃勃的开发商最具有扩张冲动的时候。
2010年光耀地产销售金额为40亿元，这个阶段的房企已经完成了原始积累，必须向外扩张，才有可能进一步做大做强。
不过从时机角度考量，光耀拿地的时机和运气都不是很好，2010年和2011年在全国集中购地，而那几年公开市场拿地的地价基本都偏高。
为什么2010年是个分水岭？
因为2010年开始实行严厉的房地产调控，“限购、限贷、限价”这样的干预手段，也都在这时候出台。
当时市场上城市的地价，是从2013年的上半年，才回落到2010年的水平，也为日后销售遇阻、利润下滑，埋下了祸根。
正如光耀地产董事长郭耀名在媒体专访中所言：
“如果当时不走规模化，呆在惠州不出来，将来更加没有机会走出来。只是扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致了一些问题。”
对比同时期的保利，在2008年下半年市场最低迷的时候，逆势大举购地。
事后证明多属抄底价，其后两年，保利货量充足，推盘时正好赶上楼市复苏、回暖、火爆，业绩大增，顺利实现“弯道超车”。
【二·择址失误】
光耀用了五年时间的发展，成为惠州城区的房企销量冠军。
后期为了全国化布局，把总部搬到深圳，开始攻城略地，但布局的城市，基本都属于“陷阱”类的城市。
2010年之前，房地产行业并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。
而2010年开始，一二线和三四线，仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”。
在2010年之后，光耀分别布局了：深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海。
其中光耀在一线城市北京、上海、深圳中，分别只有一个项目，并且都是非主流的项目。
而在二三线城市中，光耀选择的地块，多数并不在城市的核心位置。
光耀当时的北京项目，在河北省滦平县，只是紧邻北京密云县；而上海的项目，远在青浦区淀山湖郊区，这种类型项目，在当年的利润极小。
二三线城市的项目布局的数量看似不少，但单个城市的项目太少，单城产值效率太低。
与光耀地产形成鲜明对比的是几家闽系开发商，他们在2010年开始发力全国布局的过程中，区域选择相对合理。
例如总部已迁至上海的旭辉，过去在上海拿了较多的土地，而上海市场的强势表现，也为他们的销售业绩和利润增色不少。
此外同阶段的时候，富力深耕广州、北京，融创深耕天津、北京、上海，也算得上是成功案例。
【三·产品线不合理】
谈及房地产的产品线，从大类上，可分为住宅和非住宅，住宅大概占到整个房产交易或建设量的八成左右。
根据光耀集团网站信息，当年在全国12个城市布局，主要有四条产品线：
【1】城市远郊高端休闲度假别墅，例如“全球候鸟度假地”
【2】城市近郊高端生活别墅资源社区，例如“光耀城•先生的湖”
【3】城市中心高端住宅社区，例如“光耀•荷兰水乡”
【4】城市精品艺术居住计划区，例如“DADA的草地”
仔细分析这四条产品线，只有城市中心高端住宅，是比较符合当前的市场形势。
其他三大产品线，错误地判断了国内当前的房地产消费形势，过于诗与远方般理想化。
郊区别墅项目很难跑量实现回笼资金，城市精品艺术居住计划区，带有度假地产的概念，还有城市远郊的高端休闲度假别墅，属于近几年市场低迷的旅游地产。
在2010年实行限购限贷政策后，投资投机性需求显著萎缩，自住需求占据了绝对主导，商品房住宅远比度假商墅更易销售。
总的来看，光耀主要的产品系不符合当年的市场销售逻辑，但却占掉集团整整30亿的资金链，也为后来的破产，埋了个雷。
【四·融资问题】
从2011年开始光耀集团借了15亿的民间借贷，占光耀整个融资规模1/3。
据中国基金报报道，2013年5月，光耀集团、光耀地产曾向深圳某商业银行申请贷款，但因为有不履行法院判决的失信记录而被拒绝。
到了2014年，光耀集团便被爆出资金链出现问题，总负债达到百亿元。
光耀集团曾两次尝试通过重组上市，但都以失败告终，并让光耀损耗巨大，资金链由此开始紧绷。
第一次，光耀集团通过收购新都酒店想借壳上市，3年投入10亿元。但收购完后，因有房地产背景，政策不支持重组而失败。
第二次，光耀集团想通过矿业来重组上市，并花费2亿元在湖南买了两个矿井，但不久矿业开始走下坡路，导致第二次重组失败。
这两次失败让光耀投进去的钱全部打了水漂，光耀的资金链也是从这个时候开始紧张。
不过彼时的郭耀名还算乐观，表示集团还有90亿元有形的净资产，包括土地储备和在建项目，资金缺口有3亿-5亿元，只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来。
此后光耀集团似乎不仅没有找到这笔钱，资金链缺口甚至更大，而暴雷后，光耀集团董事长郭耀名选择了远走香港。
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努力“活下去”
新年伊始，除了像光耀这样曾经的巨无霸房企破产，地方的中小房企也没能逃脱破产的命运。
暴雷貌似有延续的迹象，大家都在用力地“活着”。
2022年虽然才过了不到一个月，但目前已经有至少25家房企在走破产程序。
马光远曾预言，将来国内仅有20%的房地产开发商能够存活，其他的终将走向倒闭。
为了更好得活下去，目前许多出险房企，正在卖掉优质的项目来偿还债务。
去年，以龙湖、碧桂园、万科等为代表的大型头部房企入场收并购。
碧桂园近百亿收购富良环球、融创近百亿收购彰泰、红星地产40亿被远洋收购、中国平安豪掷330亿收购凯德集团旗下资产包……
另外，近期高层也给“拯救出险房企”开了一条资金通道。
2022年开年，各大银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。
多家媒体也报道称，传闻11家房企被央行列入需要流动性支持的房企名单。
如果传闻为真，对于出险房企来说，卖掉一些相对优质的项目来偿还债务，再通过逐步降规模、降负债，应该可以真的“活下去”。
对于资金充裕的优质房企来说，这很可能成为未来做大做强的重要方式。
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