还是卖掉了 世茂处置核心资产进行时

2022-01-24 00:34:01 观点机构
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观点网 危险渐近,世茂选择将资产出售步伐前置。

在这场全行业流动性困局之中,世茂是一家令人稍显意外的企业:一直被投资者视为优秀投资标的的世茂,自去年底出售资产、质押融资以及信托贷款违约的消息先后传出。

2021年12月,世茂以20亿挥别香港西九龙地王项目;1月,在上海世茂国际广场出售的传言声中,世茂出面澄清。

否认未就出售世茂国际广场订立协议的同时,世茂亦喊话,将在合适条件下会考虑出售部分资产以降低集团的负债。

话音刚落,世茂出售了位于上海北外滩的一宗商业用地,作价10.6亿元。

从香港地王到北外滩商地,世茂拉开了出售资产回流现金的大幕。

动刀北外滩

1月21日晚间,世茂集团控股有限公司公告称,已出售一宗位于上海黄浦路的商业地块。

公告披露,于当日,世茂全资附属公司作为卖方,与买方上海久事北外滩建设发展有限公司签订出售协议。据此,卖方同意向买方出售销售股份,相当于目标公司上海世茂置业发展有限公司的全部注册资本,总代价为10.6亿元。

据悉,目标公司为于2014年在中国成立的有限公司,主要从事房地产开发及营运以及物业管理,持有一幅位于上海市黄浦路的土地,使用权面积为4988.5平方米,可用作开发商业物业及办公室。

财务数据显示,该目标公司于2021年11月30日的未经审核资产净值约为6.5亿元。于完成出售事项后,世茂将不再于目标公司拥有任何权益。

综合若干信息可获悉,该宗出售地块位于上海市虹口区黄浦路229号。根据地图显示,该北外滩商住地块正位于世茂旗下外滩茂悦大酒店东侧。

北外滩位于虹口区南部滨江区域,是上海中心城区里市场基础扎实且中央商务功能相当完备的板块。但事实上,早在2000年前后,北外滩开发规划概念出来之前,世茂就已对该片区的发展充满信心。

如上述提及的外滩茂悦大酒店,就是世茂在2001年时与虹口区政府谈了近一年才签下来。

值得一提的是,此次出售的商住地块同样也是世茂集团于2002年通过司法拍卖获取的。然而公告显示,截至目前地块该地块项目开发尚未开展。

接近十年时间尚未开展的情况,也引来了外界对闲置囤地的疑问。

“从世茂的操作手法来看,有点像晒地皮等自然升值的做法。”一位业内人士表示。

不过也有观点认为,该地块有着“不可抗力因素”,早前之所以无法开发是因为日照问题,此后北外滩动迁问题得以解决,但又因黄浦路城市会客厅建设导致规划再度变更。

有网友断言:“那块地开发不了了,南面是世界会客厅,这地只能做停车场了。”

从出售价格方面,有资料显示最早出售之时报价为13.8亿元,对比10.6亿元出售价来说有所折价。

世茂则于公告中表示,视乎最终审计,经参考目标公司于2021年11月30日未经审核账面值计算,预期集团将会变现出售收益约人民币2.7亿元。

可与之对比的是,一个月前出售香港西九龙地王时,世茂预期于截至2021年12月31日止财政年度就出售事项确认亏损约7.7亿港元。

从亏损到收益,世茂此次交易算是划算一些。

出售进行时

或许是规划原因,或许是现金流需要,世茂还是将这一上海核心物业摆上货架。

关于出售缘由,世茂于公告中表示,由于该土地尚未开发,且在产生现金流量前需时数年开发,公司认为进行出售事项及变现该土地价值将对公司有利。

出售事项所得款项,拟约90%用于降低负债及约10%用于其他一般企业用途。

事实上,过去很长一段时间内,用三年时间完成销售规模从千亿到两千亿再到三千亿的跨越的世茂,被外界赋予了许多希望。

尽管发展态势迅猛,但这家企业一定程度上处于安全线内。从报表及财务数据上看,世茂并无显著的杠杆及资金压力。

截至2021年中期,世茂保持在“三条红线”绿档,扣除预收款后资产负债率为68%,净负债率50.9%,现金短债比为1.9倍。

短债比例方面,世茂1645.1亿元有息负债里面,一年以下短期借贷为346.49亿元,一年内到期债券为97.94亿元人民币,短债占比约为27%,并不算高。

但危险总是来得悄无声息。

去年底蔓延的流动性危机中,许多“暴雷”房企往往都是先前有着高负债的隐患,而世茂则让外界十分意外。

此前便有国际评级机构发表评论指出,世茂表外负债规模达到1200亿人民币,这是增加该公司前景不明朗因素的一个重大原因。

去年11月初,陆家嘴信托贷款违约传言出现,世茂因此遭遇股债双杀。随后紧急召开投资人电话会议,针对外界关注的理财产品规模、境外美元债安排、再融资情况等进行回应,表明年内并无到期的美元债和公司债,即是说年内无公开市场债务偿付压力。

彼时世茂表示,如果债务还有缺口,世茂在上海、北京、香港等核心城市拥有写字楼、酒店等核心资产,基本上都是利润较高、负债低、可变现的优质资产。

“目前并不需要考虑出售,如果出现极端情况,这些优质资产可以保底,也会考虑合适的价格。”

很快,在预售资金监管和融资持续收紧的当下,世茂还是开展了一系列资产变现动作。

在香港,大股东许荣茂家族11月9日将旗下3层中环中心物业抵押予星展银行,以获取14.05亿元贷款。12月17日,以20.86亿元出售维港汇项目22.5%股权和对应销售贷款,这曾是轰动一时的地王项目。

在内地,世茂瞄准上海。早在10月,世茂甩卖93套浦东老房子成为茶余饭后的谈资;12月初,世茂质押集团总部大楼上海世茂大厦以进行融资;新年1月,传世茂将以100亿元出售上海世茂广场,随后被否认。

据了解,上海世茂广场并未单独销售,而是与上海世茂皇家艾美酒店一起打包出售,两个项目总估值约为135.5亿元。

另有名单指出,除了此次成交的北外滩地块,目前世茂集团摆上货架的上海项目还有9个,包括已经抵押的世茂集团总部大楼上海世茂大厦、上海世茂广场、蒲城小区等,对外报价总价近282.26亿元,已经抵押融资163.18亿元。

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