首付50-100万,广州哪些区域值得买?

2022-01-23 21:08:21 西瓜太甜
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广州买房,首先要确定自己是否具备购房资格,目前广州限购区实行的是连续五年社保或广州户籍,可以限购区内购买两套住房,这样的条件对于在广州工作多年的人群来讲,基本都符合。

当然,广州为了更好地接纳每年不断增长的人口,为那些暂时不具备购买资格的人群留出了一个入口,那就是增城从化两个不限购区。增城和从化这两个2014年才撤市设区正式并入大广州的区域,也是整个大湾区唯一两个全区不限购的地方,也正是因为这样的低门槛,致使很多投资客把目光投入了这里,特别是增城区,几乎把所有能炒作的区域全炒作了一遍,近几年也一直是广州的新房供应量第一大户。

买房不论是自住还是投资,我们都会考虑它未来是否能增值,所以还是需要谨慎选择,以免一不小心,成了最后的接盘侠,毕竟,钱难挣。如果你对广州不太熟悉,这篇文章可以作为参考,希望能对你的选择有所帮助。

广州十一区位置图

广州共有十一区,分别是:越秀、荔湾、海珠、天河、黄埔、白云、番禺、花都、南沙、增城、从化。其中,前九个为限购区,最后两个为非限购区,如果你的预算不多,比如说首付只能拿出50-100万,甚至更低,那我们可以选择的区域分别为:花都、南沙、增城和从化,当然,首付在100万左右,白云、番禺和黄埔部分区域也有的选。

我不是房介中介,所以这里不具体介绍各区板块和楼盘,只介绍各区在广州的定位和发展前景,以供大家参考。

广州中心六区中,预算不多,勉强能上车的也就黄埔和白云,黄埔区有中新知识城可选,不过跟市区的距离是真的远,广州重点开发的区域,未来怎么样,建议自己亲自去知识城看看,网络上的意见不能全信。2021年,黄埔区无疑是广州最热地区,各种利好,随着广州向东重点发展黄埔,未来应该是可期的。

白云区比较特殊,南北差距比较大,南部紧挨越秀天河,在地理上它就是市区。中部城中村多,人口杂乱,不过随着旧改推进,面貌应该会越来越好。而预算不高的情况下,白云区可选的区域只剩下中北站和西边靠近佛山部分,比如嘉禾望岗以北的人和、江高或者同德围周边。

白云区京溪

外围五区中,经济发展较好的有番禺、南沙和花都,这三个区产业结构相对完善,番禺和花都设区之前自身经济基础就不错,发展得也很好,在珠三角各县市中都曾占有一席之地。南沙是2005年从番禺区脱离而来,作为广州市的城市副中心,大湾区的地理中心,前景被很多人看好。

预算再够的话,番禺的的中南部还是可以上车,北部紧挨市区的地方选择就少很多了。而花都区曾经是不被很多广州人看好的,一来是因为广州曾经出台的所谓南拓、北优、东进、西联政策,因此,广州对花都没有足够重视,在修编地铁线路时基本没有把花都区纳入,这也导致这么多年过去,明明地理上离广州市区很近的花都,因为没有一条直通市区的城市快速路或地铁,使得花都人乘坐公共交通来往广州的时间变长。不过好在现在广州开始纠错,已经开始重视花都,2022年开始,直通市中心的18号和22号地铁已经开始修建,24号和29号等直通市区的地铁也即将动工,广花城市快速路正在扩建,花都以后在广州的存在感会越来越强。

快速发展的花都融创片区

南沙比较简单,金洲区府区域发展比较成熟,生活配套也好,西北部四镇价格要低不少,但位置肯定无法跟前者比,不过上车压力不大,看个人预算,有钱选南沙核心区,没钱选有产业的黄阁。

另外两个区分别是增城和从化,前面说了,增城因为不限购和广州东进的政策影响,房地产发展非常快,很多没有广州购房资格的人把钱放在了增城,至于增城值不值得买,这个需要你自己去深入分析,作为广州的新房供应大区,你不能说它没有价值,否则也不会有这么多人选择增城。但也不能盲目地乱买,有些区域有价值,有些区域的价值则被炒作过度,被放大了,我们看看2021年下半年,广州二手房政府指导价出来后,增城一些区域从最高的两万甚至三万降到了一万多,把房价泡沫挤的一干二净。所以买增城,一定要谨慎,没有产业的区域,它的属性就是“睡城”,广州这么大,最不缺的就是偏远地区的土地。

黄埔区科学城

很多人买增城喜欢拿广州向东发展来说事,那么,我们需要清楚,广州向东发展的重点区域在哪?哪些区域可以享受到向东的红利?广州向东,重点当然是黄埔区,2021年已经很明显地表现出来,老黄埔向南就是东莞,这是广州发展南接东莞的必经之地,当然广州也可以从番禺和南沙过江连接东莞未来的滨海新城,但黄埔至少也是一个不错的选择,交通上也已经很成熟。那紧挨着黄埔区的新塘镇好不好,我觉得可以选,广州一路向东,它最终的终点很可能就是新塘,新塘产业多经济好人口旺,它有发展的实力,所以如果一定要买增城,新塘是个不错的选择,虽然新塘城市管理确实很差,路修个不停,但脏乱差现象随着发展已经开始转变。网上但凡有人说增城不好,增城就会拿新塘来举例,可见新塘在增城的地位,所以选新塘,风险可能是最小的。另外靠近黄埔的永宁街也可以考虑,再往东,建议谨慎。

新塘TOD项目

最后还有从化,从化定位生态旅游, 房价也是广州最低的一个区,如果你去过从化,喜欢从化的生态环境和自然风光,在交通距离上也可以接受,从化也是可以考虑,不过肯定是不能抱着增值的心态去买,比买内地县城肯定强,这样的心态应该可以考虑。

还有,在广州不能说通了地铁的区域,未来就会增值,我们需要知道一点,广州这些年对外围区域的地铁布局非常多,反倒忽略了市区地铁线路的完善,以广州现在修地铁的速度,外围很多区域都会有地铁,时间迟早的问题,有些区域离市区太远,有地铁对房子的影响不大,你想想,地铁坐一个小时都能到达广州周边的城市了。

总之,在预算不多的情况下,在外围区寻找一些有产业有人口,地理位置未来有发展前景的区域,把钱放在适合的地方,需要花点心思。网上可以搜索到很多广州各区的“十四五”发展规划,哪些是省里重视的,哪些是市里重视的,哪些又是区里重视的,一目了然,对购房是有帮助的。

最后总结一下部分区的重点区域。

白云未来重点发展白云湖片区和广州站片区,优化白云新城和嘉禾望岗片区,也是十一区已知投入最大的区,高达7000多亿,为了改变白云城中村脏乱差的现象,未来白云区旧改力度也会非常大。

花都重点发展空港经济区、广州北站商务区和花都中轴CBD,其中空港经济区行使的是市一级管理权限,在级别上高于知识城,也是国家级临空经济示范区,发展上对标上海虹桥。

番禺万博CBD

番禺则重点发展万博CBD以及南大干线沿线经济带,还有广州南站片区。万博CBD紧靠市区,发展已经比较成熟,南大干线番禺投入160亿,可见其在番禺的重要性,广州南站片区近年大项目落地也较多。

黄埔旧改虽然受到政策影响,但脚步只是放慢不会停止,如果说知识城是黄埔的新贵,那科学城则是黄埔的门面,科学城片区曾经叫萝岗区,并入黄埔后发展也越来越完善,城市面貌非常新,环境比老黄埔强太多,但老黄埔强在位置好。

至于南沙,只要眼光能放长远点,不急着回报,看准核心区,买就对了。

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