1月20日，住建部召开了2021年总结和2020年工作展望会。当天深夜，其官网发布消息，其中提出稳增长，要充分释放居民住房需求。
图片来源：中华人民共和国住房和城乡建设部
要知道，这已经是近期以来继央行、国家发改委之后，第三个重磅发声倡导买房的部委，其中央行更是全面降准降息，12月6日发布全面降准0.5%，长期释放约1.2万亿元；1月20日，五年期LPR下调5个基点，为2020年4月以来首次下调。
随后，京、沪、深等多地银行正式下调房贷利率5个基点。其中，北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。
再加上发改委、住建部等部门发文倡导买房，有部分的地方政府出台了购房优惠政策，主要有公积金贷款额度增加、人才购房补贴增加等方式；开发商从2021年起就开始打折，多个项目“骨折”出售，还有送车位、返还首付等方式促销。
房地产政策放松的大背景，是国内经济稳增长压力。
1月20日，国务院总理李克强主持召开国务院全体会议，研究部署一季度经济工作，再度强调“稳增长”。
图片来源：人民日报
“12月经济数据和1月以来的高频表现，指向经济面临的‘三重压力’仍大，尤其是‘需求收缩’。倾向于认为，国家想全力稳增长的决心不用怀疑，一系列组合拳正在出台的路上也不用怀疑。只不过，受多重因素干扰，实际落地效果确实要边走边看。”国盛证券首席经济学家熊园表示。
稳增长，真的不是说说而已。作为中国经济的支柱产业，很难有一个行业对经济的拉动作用能像房地产这么有效。
坚持“房住不炒” 加强房地产市场调控
当然，房地产行业的任何政策，都要以“房住不炒”为最高准则。
对于2022年重点工作，住建部会议要求，加强房地产市场调控。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该表述说明，当前对于房地产调控的政策效应，不简单停留在严厉等层面，而是强调要有协调和精准。协调是指包括土地、住房和银行等政策必须齐心协力，形成有效组合拳。而精准则指政策出击要基于市场基本情况，不误判和瞄准出击。只有增强政策的协调性和精准性，才能真正发挥政策的效力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年会议重点强调了毫不动摇坚持“房住不炒”的定位，强调了“不依赖、不刺激”，保持政策连续稳定，主要是基于近期市场回调，政策纠偏，担心有些地方借此托底楼市，刺激楼市。预计，2022年调控政策会有松绑，但热点城市政策框架不会改变，只能是在人才住房、落户政策、限价政策等方面做边缘性调整。
坚决处置“项目逾期交付风险”会议还明确，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐提到，今年会议中提及“防风险”, 明确把防风险摆在更加突出的位置，同时还特别提到了“项目逾期交付风险”。我们看到近期有许多对预售资金监管的讨论，首先合理的资金监管是必要的，2021年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管预防“交付风险”，但也有城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力，保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。严跃进则认为，2022年确保项目不停工、项目及时交付等将成为重要的监管内容。各类金融政策等也会发力，真正促进此类地产项目的及时交付，真正保障购房者的合法权益。
租购并举 推进住房供给侧结构性改革
租赁住房将迎来前所未有的历史发展机遇，“推进住房供给侧结构性改革”成为2022年房地产重点工作之一。严跃进指出，此次会议明确了住房供给结构优化的导向。从结构方面看，主要涉及保障性租赁住房、城镇住房保障体系、长租房市场、公积金等内容。从表述的重点看，保障性租赁住房的房源筹集套数被明确，充分体现了对这一目标的重视，2022年将围绕此类目标持续开展供应工作。这个工作是住房供给侧结构性改革中的重中之重。对于其他几个领域，也是后续改革的重要内容，如住房保障制度的安排和公积金的机制健全等，预计也会形成一些新的创新，比如说配合租赁住房消费需求，后续公积金的使用政策也明显会增加。
地产有望实质性松动针对住建部2022年工作会议，熊园点评称，地产需求侧的政策放松正在路上，基建有三大发力点。一句话：地产、基建是稳增长最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。
简单说，就是2022年，会有更多促进住房消费的政策推出。
1、 住建部提出了2022年的5大总要求和8大重点工作，最大的增量信息是要着力“增信心、防风险、稳增长”。
2、 进一步明确了地产调控方向：最大变化是新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示地产调控有望迎来实质性松动，包括限购限售限贷等政策可能的调整，预计Q1也有望迎来地产景气的短期拐点。
其一，总基调上仍坚持房住不炒，不必过度解读。
其二，更注重防风险，主要指“坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险”，对应的应是HD等企业债务违约带来的潜在交房风险；
其三，新增“充分释放居民住房需求潜力”，预示需求端的地产调控有望迎来实质性松动。
其四，保障房重要性提升，2022年将筹建保障房240万套。我们的测算发现：保障房对地产投资的带动可能只有1-2个百分点（显著低于棚改），不宜高估。
3、 进一步明确了基建发力方向：城市更新+乡村建设+建筑业转型升级，其中，新型城市基础设施建设、城市管道老化更新改造重大工程、装配式建筑是发力重点。
4、 总体看，不要低估国家稳增长的决心和力度，地产、基建是最重要的抓手，二者可能迟到、但不会缺席。房地产实质性松动可期，2022年基建增速有望超预期高增至8%左右甚至更高。
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