距离小学招生报名不到四个月，广州家长提心吊胆！
当初都用真金白银博一“校”，如今境遇天差地别，比坐过山车刺激多了。
这剧情，情报哥万万没想到：
有人趁便宜捡漏，买了降价的“自刀”盘，结果第二天醒来，发现蹭上了牛校！
有人付出了真情，为高价买单，结果天天失眠，说好的学校竟然“搁浅”！
找谁说理去？
以前买学区房，最担心地段划不到自家，最怕学位不够要跟邻居抢。
现在哪怕小区配建了，学位充足了，也通通没用！因为还有第三种情况：学校没法如期开学。
太难了，学区房，真的变数连连。高价盘可能要配村小学位，而蹭上了好学校，也不能高兴得太早。
家长们在鸡娃之前，必须解开这道难题：到底怎么买学区房？
01
超市里的《恭喜发财》还没洗脑循环，科学城“内卷之王”天韵跟天境已经想给自己放鞭炮过大年，巴不得全世界都知道——
咱们喜提好学校喽！
天韵天境的业主这还不笑醒？之前暗暗骂自家楼盘降价“自刀”不争气，现在一觉醒来：
捡到宝了！是东荟城花园小学（东&北校区）！
（图源：中介）
到底是不是个“宝”，后面再说。但关注黄埔科学城的人，没几个没听过东荟城。
幼儿园靠业主下跪跪出圈，小学靠“鸡娃”鸡出名。
想当年，东荟小学凭着一张三年级统考成绩排名图，逆袭出道，荣升为黄埔家长圈中的“牛校”。
（图源：网络）
排名是三年前的排名，但心依然是鸡（hu）娃（pan）的心。
政策现在已经严禁炒作成绩排名，各学校不能公开排名。东荟牛不牛，主要是靠家长口口相传。
但牛校的甜头，东荟城业主们尝到了就不想回头。
自从有了牛校光环，东荟小学就带着它家小区一路坐火箭。
情报哥记得2020年夏天去科学城看新盘，销售两句不离旁边的“价格标杆”东荟城。
当时东荟城成交均价3.6万/㎡，后来4.1万/㎡，现在，东荟城挂牌价已经5万+，跟中央城、星樾、天韵等一众新盘倒挂。
02
东荟城验证了“鸡娃”变“牛娃”的魔力，如果按同样的剧情发展，天韵天境无异于捡到宝。
毕竟去年下半年开始，时代三子就带头在科学城“内卷”。天韵开盘3万7，后面降到最低3万2卖。
一降再降，前期入手的天韵业主自然不乐意。至于开发商，虽说卖房子的骚操作是出了名的多，但它也不想高开低走，犯楼盘大忌啊。
眼看着近期国内金融层面已经出现“放晴”迹象。前几天央行大放水，降准降息之后，还降了五年期LPR，发改委也罕见发声要“促进住房消费健康发展”。
种种好消息集中在春节前释放，信号明确：高层不会让楼市过热，但至少要让它回暖。
加上广州新房限价松动传闻不绝于耳，像科学城这般热度的板块，楼盘十有八九在酝酿回调、涨价。
学校靴子落地，价格底也就跟各位宣告拜拜了。
牛校来了，业主喜上眉梢，开发商也不用“自刀”。
那么对于买房人来说，天韵价格哪怕回调到3.7万的开盘初始值，跟东荟城二手房比，还是有价格优势，该不该冲？
如果单纯为了学校，我劝你别太激动。
认清一点：东荟小学的逆袭之路，不是每个小区都能复制。
何况，现在哪怕是自家小区配建学校，也未必能按时读上，千万不要以为三只手抓田螺——十拿九稳。
煎熬的日子还远着呢。
03
最大的问题，是供不应求。各种幺蛾子，都由此而来。
当年广钢学位暴雷，华发中央公园的业主小孩优先入读。买房人从此总结出一条教训：
买学区盘，最好买配建学校的楼盘。
现在去看房，配建了学校的楼盘销售都会告诉你这一点。
如果碰上开发体量比较大的楼盘，销售还会接着跟你说：早买好啊，一期业主能优先保障有学位。
举个栗子，知识城的幸福誉，就是一二期业主小孩优先保障入读会元小学。
所以幸福誉一二期虽然卖得早，价格便宜，但如今在二手房市场，单价更高，更抢手（当然，离地铁也更近）。
但一期业主不是这么好当，与之并行的风险就是：来得太早，学校、配套一片空白。
前几天，天河知名红盘就因为配建的学校没有按期竣工引起热议。
该楼盘一期业主去年年底正式收楼入住，配建的学校按计划也该在2021年最后一天竣工。
可眼看着距离小学5月报名日期越来越近，说好的学校竟然没建好？！
根据楼盘前期的宣传表述，该项目会配有18班幼儿园和45班九年一贯制公立学校。
引入什么学校，项目一直没有官宣，似乎没把它当卖点，可偶尔又拿它来给业主设点期望值。
结果，啪啪打脸。
业主不仅没等来学校官宣，还可能没法按时读上家门口的学校。咋办？
要么催，使劲催。问题是，哪怕学校在这个月完成赶工，也还要担心能不能通过验收。
要么就是接受区教育局统筹，去读旁边楼盘配建的小学。但业主们一万个不乐意，因为路太远。
太难了，僵持之下，只能看天河教育局准备怎样帮忙收拾这个“烂摊子”了。
04
无独有偶，番禺万博的红盘和樾府的业主，也是又气又急。
只是这回，怒气不是撒在开发商，而是指向政府的用地规划。
该楼盘第一批业主预计今年年底收楼，接下来两年进入收楼高峰，届时会有超过5000户住户，产生大量学位需求。
但据业主反映，楼盘西侧的小学及初中规划用地，目前依然归长隆所有，开发商和教育局都无法推进建校。有业主咨询过12345，得到答复都是“目前未有收储工作计划”。
（图源：政府领导留言板）
九年义务教育，书，当然还是有得读的。
只是，在政府领导留言板上，有业主表示：“目前很多业主已向区教育局反馈，得到的答复均为纳入河村小学招生。”（目前该说法尚未得到番禺教育局核实，具体学区划分请以教育局招生方案为准）。
（图源：政府领导留言板）
对此，虽然和樾府尚未交楼，未完成学区划分，但业主对河村小学方案深表疑虑。毕竟河村小学距离过远，而且按目前规模能不能支撑起学位需求不说，更大的反对声其实来自于楼盘家长的圈层落差。
住在总价超过500万房子的孩子，每天长路漫漫走去读村小，并不现实。除了选择民办高价学校外，更恰当的解决办法是政府尽早收储，将楼盘西侧的小学及初中规划用地利用起来。
每个楼盘都希望政府能加快完善优质教育资源。
只是，再红的“辣子鸡”，在“学校”这个巨大变数面前，也会回天乏术。
所以回到最初的问题：天韵天境是不是真的捡到宝，还要打一个问号。
对于前期入住的业主来说，要做好心理准备，不一定能准时等来学校竣工。
2018年，也就是东荟小学从普通小学突然火出圈的那年，黄埔区教育局决定在东荟小学里加建一栋综合楼。
这栋综合楼原定2019年竣工，结果据南方都市报报道，到了当年9月开学那天，新教学楼仍然没有竣工验收，教室内空气质量检测也没有达标。
于是，原计划9月去新教学楼上课的260多名五年级学生无法顺利返校，只能在家自学。
对于后期入住的业主，也要做好心理准备，学位不一定够用。
还是以东荟小学校本部作为例子。
它从原本的24个班扩建到现在的44个班，原因就是供需矛盾太突出。
据黄埔区教育局相关负责人介绍，当初学位不足，原计划是将东荟花园小学五、六年级搬到玉岩中学，与玉岩中学联合教学，但东荟花园小学家长极力反对分流，最终才决定通过加建新教学楼满足学生的入学需求。
东荟小学校校本部扩建后，我算了一下，大约可提供1980个学位，东荟城小区的总户数大约是6600户，户数/学位配比约3:1。
经过我们测算，学校安全的“户数/学位”配比是4:1，所以正常情况下，扩建后的东荟花园小学学位相对充裕，可以满足业主需求。
但，就在黄埔区教育局最新发布的2022年公办小学学位预警名单中，东荟花园小学赫然在列。
（图源：黄埔区政府官网）
也就是说，在教育部门的测算和统计中，东荟小学的入学学位数量增速可能已经超过了扩建的学位数。
背后原因为何？我认为，可能跟东荟城的二手流转率有关。
目前，东荟城二手挂牌量已经超过240套，这个数字并不低。
假如240套全部卖给了奔着“学区房”而来的适龄入学儿童家庭，这个“鸡娃”鸡出名的小区可能要再次面对学位名额紧张的问题。
有了前车之鉴，东荟小学东、北校区能否有充足的学位、按时、优先分配给天韵业主，真的很难说。
且行且看吧。
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