房企风险程度,可分四个等级辨别

文|邓浩志

房企风险程度,可分四个等级辨别

第一档摇摇欲坠级别。

就是那些已经爆出债务违约的企业。这类企业由于信用评级大幅下调,甚至已经无法再融资的地步。加上负面新闻缠身,库存新房销售回笼资金极为缓慢。目前只能出让资产、债务重组、政府干预等来续命。最终能否存活下来也存疑。代表企业HD、XL、JZY……

第二档接近爆雷级别。

就是那些虽然暂时没有爆出债务违约,但已经进入管理层或媒体名单上的潜在爆雷企业。他们的问题一点也不比第一档要少,只不过主债务到期日还没有到来,留给这类企业还有点时间。不过按他们的现状似乎还是无法解决问题。如果没有外力的帮助,他们一样也会爆。当然,当前管理层已经在并购融资、搭建平台上开展工作,以求解决他们的问题。最终这些企业难免出现大规模的萎缩。代表企业:RC、SM、ZL、FL……

第三档债务压力巨大级别。

这一档企业同上面两档的债务压力也旗鼓相当。最大的区别可能有两点,一是因为各种原因,手上还有点现金还能继续熬一阵子;二是手上拿的项目比较好,通过降价也能回笼资金。当然他们离集中债务到期日也有点时间。最终这些企业多数都应该能顺利度过,但是最近裁员、欠款也是在所难免的。代表企业:部分粤系房企

第四档犹豫是否捡漏级别。

这一档基本都是国企央企,也有少数民企。他们属于资金比较安全类型。早年谨慎,换得今天的相对轻松。但他们最近有个头疼的问题,到底是响应管理层呼唤去收购有问题房企的资产呢?还是支持各地方政府到招拍挂市场拿地好。他们有点钱,但远不到随便花的地步,而且本性就是十分谨慎。

地产利润趋向公共事业房地产滑入“铁锈时代”?

有专家认为,楼价升、房企大赚的时代已告终,未来楼价会受到严控,国内房企越来越似公用事业,国企市场占有率会持续提升。有私募基金更是形容房企已进入“铁锈时代”,但可能仍然有风险。

就当下情况看,这种预测一点问题都没有,感觉非常正确。但如果更细致地观察这个问题,你会发现,楼市分化严重,总体虽然不会大涨,但会有局部出现下跌,同时另一区域却出现上涨的情况,这仍会持续较长一段时间。所以机会还是有的。

另外,房企像公共事业,这也只能用“像”来表述,其本质差距还是很大的。更准确的表述应该是行业仍然是市场化的,但利润空间趋于公共事业行业。非专业的国有地产公司,其产品竞争力仍然是偏弱。像万科、保利这类专业地产公司仍有巨大优势。而倒下一批房企,反而成为他们新的发展空间。

至于房地产进入“铁锈时代”,那就要看是在什么地方了。如果三四线城市,那里的房地产的确是“铁锈时代”。而一二线城市,至少还是白银时代。如果你仔细淘,还是会发现金子的。毕竟白银时代这个说法已经说了近10年,过去不一样大涨了两波吗?

这里有两个很难改变的核心问题:

1、多数人实在找不到替代房子的投资渠道;

2、人口流入大城市的趋势也是改变不了的。

(本文图片来自网络)

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