动真格：“退房令”重启！央行出手，“国家队”兜底抛售房地产|房价|房地产|房地产企业|楼市|炒房

自1998年第一次“房改”以后，房产就成为最好的投资方式之一。原因在于过去20多年来房价的大幅上涨，根据统计局数据显示，2000年我国平均房价为1954元/㎡，到了2021年就已经突破了万元，上涨了500%。无论是早期的投资者，还是中期的炒房客，或者是后期的“拆迁户”，都通过房价上涨的红利赚得盆满钵满。可能有人会认为500%并不高，但这仅仅是平均值，以四个一线城市为例，其中广州上涨了16倍，上海上涨了18倍，北京上涨了31倍，深圳上涨了33倍。

由此可见，过去20年我国房地产市场展现出了强大的造富能力。房价究竟是如何涨到这么高的呢？主要有两方面原因，首先是随着城镇化建设不断推动下，我国城镇化率从36.22%提升至63.89%，相当于每年有一两千万的人口流入城市，增大了住房需求，早期住房供不应求的大背景下，由于供需关系差异导致的房价上涨。更为重要的原因是越来越多的人加入了炒房投资行列。

根据央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，我国持有两套房的城镇家庭占比31%，持有三套及以上的房产家庭占比10.5%，也就意味着41.5%的城镇家庭持有多套房产，约为1.4亿户。事实上，除了许多个人投资者以外，在房价快速上涨过程中，许多企业也加入了炒房投资的行列。根据Wind和全景财经数据显示，截至2019年第三季度末，在整个A股上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房产，占整个3743家A股数量的48%，持有房产市值高达13340亿元。

对于这种问题，著名企业家曹德旺直言不讳批评表示：“如今除了老百姓的钱，连实体经济的钱都流入到房地产行业里面去了，这样是不行的，我国未来发展比的是实体经济和高新科技，而不是造房子的技术”。在房地产市场不健康、不成熟的发展下，导致了许多问题出现，比如实体经济边缘化、百姓消费能力降低、高房价与城市发展不协调、部分地方土地财政依赖度过高、“经济内循环”发展受阻等问题。

在这样的大趋势下，自然需要对于楼市进行全方面的调控，针对个人炒房客来说，可以通过“限购”、“限贷”等手段进行调控，对于上市公司炒房现象，则需要一些企业做好带头表率作用。正因如此，2010年3月18日，高层召开新闻发布会，公布了除16家以房地产为主业的央企外，78家非主业央企退出房地产行业的政策，也被称为“退房令”。从结果来看，第一次“退房令”短期取得了比较好的效果。公开资料显示，2010年当年，就有14家非以房地产为主业的央企退出市场。

但随着时间的流逝，“退房令”所发挥的作用不断边际递减，2012年后，鲜有央企大规模清退房地产业务的举动，只有少数股权转让或协议出让项目出现。2018年年初，国家再度重申央企“退房令”，要求不在保留名单内的企业必须有实质性推进，并拟定了明确的时间表，2020年1月20日，国家以更严厉的态度重申央企“退房令”，并发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》其中明确规定：

要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

与此同时，央行也出手了：人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。具体来看，指将银行按照规模分为5类，分别设立了“房地产贷款占比上限”、“个人住房贷款占比上限”，收紧了流入楼市资金的注水口。

在“退房令”与“限贷令”的双重调控下，发挥了明显效果。公开资料显示，2020年中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等多家非房地产主业的央企，已完成涉及房地产相关业务的整改或调整，2020年下半年，中航集团与国家电网等8家央企发布了退出房地产领域的通知。其中国家电网更是明确表示：坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。

与此同时，进入2021年以来，“国家队”也开始出手抛售房地产：据每日经济新闻报道，2021年前三季度，中国人寿减持万科A、招商蛇口；泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。自2021年9月3日至11月11日，大家人寿通过集合竞价、大宗交易等方式，多次减持金地集团股份，其持股比例下降至15.43%。

另一方面，央企也加速了“离京”的步伐：9月，三峡集团将总部搬迁至武汉，中国电气装备集团在上海注册成立。2月以来，有中国船舶集团总部迁往上海，中国卫星网络集团、中国中化和中国华能集团在雄安新区的新总部大楼正在选址，中国稀土集团在江西赣州挂牌成立。随着计划经济向市场经济体制的过渡，央企更多地向市场转型，集中于首都的必要性降低。

对此，我们能够得出两个结论。首先是在“退房令”以及“限贷令”的调控下，央企带头退出房地产市场，其他企业也会纷纷跟随，进一步降低住房的投机属性，也加速了房价回归理性的步伐。第二是随着“国家队”兜底抛售房地产，由此可见房地产的“黄金时代”已经翻篇，楼市已经进入了新的趋势，因此对于有购房意向的群体来说，未来买房不应该以投资为目的，而是以自住为优先考虑，住房已经不适合投资。