首开95折!不强制买包!城东又一板块“内卷”加剧

2022-01-21 15:55:39 家有食品
0人跟贴

有粉丝跟本网聊到,日前去城东的万科紫辰光年看房,刚迈出售楼处,还没来得及扫上单车,就先后接到周边两家楼盘销售拓客电话,热情地邀请到访。

当ta还在疑惑电话怎么泄露的时候,其中一位销售解释称,“朋友(万科紫辰光年销售)听到您有意向看看其他楼盘,所以推荐给了我”。

当前南京多个板块楼盘扎堆下,从来不缺楼盘间内卷到明面上“互撕”,影响恶劣的。但也不乏有像汇通路板块,楼盘间私下组建“战线联盟”、相互推荐客户的情况,彼此竞争虽不可避免,最终还是靠产品说话

目前,板块内已有万科紫辰光年、铭著风华楼盘在售,总价在300-450万左右。而且春节年后纯新盘君启也将公开售楼处与样板间,放风预估均价约3.4万/㎡(含装修升级包)。另外,有小道消息称,黑牡丹G91地块土地款尚未交齐,上市时间未知。

(区位图 拍摄时间2021年5月)

01

汇通路王炸开局,中场惨遇楼市寒冬

汇通路板块是近3年半时间来形成的又一新兴板块,由于西望紫金山、东接紫东核心区,北靠仙林中心,南侧与江宁区接壤,被业内一直视作仙林副城。

按照规划,目前汇通路板块仅有部分土地规划为住宅用地,其余大片规划为科研产业、商业商办、生态资源等用地,比如中电二十八所等。

汇通路板块依托于4号线汇通路地铁站,加上仙林中心、紫核供应短缺,仙林大学城教师客群,以及在仙林、徐庄工作的刚需、改善成了这里买房的主力军。据万科紫辰光年销售单方面口径消息,项目首开业主超过77%的人都是在仙林大学城工作的教职工群体

(万科紫辰光年看房团宣传公示)


2019年,汇通路板块的开局“顺畅”。大鱼VILLA,板块内首个登场的楼盘,2019年年底首开建面约220㎡起步大平层、均价4万/㎡+,当天去化超9成。2020年接棒的润岚府,首付5成+升级装修包必买,开盘也能基本售罄,目前剩余底跃尾房在售。

不过,随着2021年下半年市场遭遇寒冬,汇通路板块两大纯新盘的首开销售也远没达到预期。

甚至像万科紫辰光年原定一次性推售全部房源的节奏也被打破,即便是去年11月底项目首开平推仅3栋住宅、208套新房,去化也非常一般。截至发稿前,南京网上房地产数据显示,项目整体去化近4成(不排除数据未完全上传的情况)。

(图源南京网上房地产 截图于2022年1月19日)

另一家铭著风华,同样首开平推358套房源,截至发稿前,南京网上房地产数据显示,项目整体去化3成多(不排除数据未完全上传的情况)。

(图源南京网上房地产 截图于2022年1月19日)

不过,从两家楼盘现场公示的销控表来看,多数在售房源都被贴上了红色标记。而且根据销售介绍,对于板块预期普遍看好,甚至有楼盘在售楼处树起了有关不开分销的公示。

对此,有业内人士分析,整体市场行情不好是客观情况。君启由于“古墓风波”迟迟不能上市后,去年5月才出让的G46(铭著风华)、G47(万科紫辰光年)在11月初、中旬左右先后公开售楼处后,紧跟着11月底就首开了,地段、规划配套不差的情况,蓄客不足也是一大问题。

与主城相近的距离上,汇通路板块以南的麒麟科创园已经有了较完善的配套,且产品面积段丰富,分流了相当一部分客户

而该板块算得上配套的仅有一条地铁站与自然资源,全面拆迁后,城市界面还在建设中,居住氛围薄弱。虽然日后可依靠金鹰、德基(在建)等仙林商业、医疗配套,距离上也就2-3公里,但是观感上给人还有差距的。另外,还有一个不算太大的缺陷,仙隐路以西有一处白龙山华侨公墓。

当然,总体来看,对于总价预算在300-450万的首置、首改客群来说,首付3成、全装修3万/㎡的价格,住宅整体限制在18-20F左右,地铁已通,产业、教育、商业等规划配套全具备的板块还是相当不错的选择。

而且据销售透露,汇通路板块南侧的金马路与西侧的仙隐路都将在未来1-2年左右陆续通车,届时将与主城的黏合度更高。

02

两盘互为错位竞争,有盘首开优惠95折

据不完全统计,汇通路板块目前有3家楼盘在售,以及2家楼盘后期待上市。另外,还有一宗宅地待出让。

除了润岚府仅剩底跃尾房在售外,万科紫辰光年与铭著风华均有部分首开房源在售,其中铭著风华首开当天最低可享受95折的优惠

万科紫辰光年目前在售1、4、8号楼,户型建面115、143㎡,两梯两户,全装修均价30457元/㎡,另有3000元/㎡装修升级包可选,首付3成,预计2023年12月30日交付

(鸟瞰图)

铭著风华目前在售2、3、7、10、11号楼,户型建面约97、115、125㎡,全装修均价约30555元/㎡,另有2800元/㎡升级装修包,首付3成,预计2024年6月30日交付

(鸟瞰图)

纯新盘君启预计最快年后公开售楼处,共建11栋17-20F高层住宅,主力户型建面约99㎡、117㎡、130㎡,毛坯销售限价约27500元/㎡。去年一直宣称的口径,一次性推售约500套房源,也已经改为:“具体开盘数量不确定”。

(鸟瞰图)

从位置来看,君启距离汇通路地铁站最近。从面积上看,铭著风华与君启起步都有建面约100㎡以下户型,起步门槛较低,首付三成在90万左右;而且两家楼盘主力户型面积段基本相似,互为竞品。

户型图如下:

铭著风华户型图

参考当前板块升级装修包价格在2800-3000元/㎡,而且据板块销售透露,此前曾报批更高的升级装修包价格,但并未通过。也就是说,君启后期加升级装修包价格预计不到3.5万/㎡(具体价格以销许公示为准)。

反观,万科紫辰光年起步建面约115㎡三房,标准层最大建面约143㎡,主要针对改善客群,与其余两家产品是错位竞争关系

户型图如下:

万科紫辰光年户型

从升级装修标准来看,万科紫辰光年装修包价格略高,部分装修配置整体品牌感较强,比如地暖、厨房全套均为博世。铭著风华普遍多采用品牌装修,在生活配置上考虑更多,比如厨房多了蒸烤一体机。而且两家楼盘外立面均为真石漆交付

注:信息来源万科紫辰光年、铭著风华售楼处公示;如有错漏,欢迎指正。

除了万科紫辰光年(万科物业外,君启与铭著风华均为联合开发项目。铭著风华项目为新城与振业联合开发,新城悦物业君启由中南、银城、绿都、辰景联合打造,银城物业


另外,汇通路G91地块,于去年9月被常州黑牡丹以总价21亿元拿下,成交楼面价20039元/㎡,毛坯限价28500元/㎡,后期预估均价可能也在3.5万/㎡以内(含升级装修包)。

(效果鸟瞰图)

据悉,项目拟建12栋18F高层住宅。此前有消息称,黑牡丹前期一直在寻求合作房企,但并未成功。而且据周边销售透露,该土地款尚未交齐,上市时间未知。

写在最后

目前,汇通路板块已经集结了5幅地块,而且板块内还有一宗地块待上市,今年汇通路板块供货量充足。随着近期楼市利好频传,未来汇通路板块的“日子”可能会好过的多。

近期,国新办举行2021年金融统计数据新闻发布会,会上中国人民银行金融市场司司长邹澜表示:近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,市场预期稳步改善

而且本周央行降息10个基点,LPR下降信号明显,都显示近期央行对房地产市场的重视和支持,房地产股再次抬头。

不过需要提醒大家的是,放弃房价暴涨的幻想

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐