难营业！宜宾一开发商向业主承诺购买商铺包租、五年后回购，如今空置|出租|商铺|年租金|开发商|房款|租金

周刊调查

商铺委托经营管理，头三年租金抵扣24%总房款，后两年租金按实际租赁价收取，五年后开发商以原价无条件赎回……“甜蜜”的承诺让人心动。空置数载，商铺既难出租营业，开发商又无力回购，倍感心酸的业主们走上了各自的维权之路。

“甜蜜”承诺难兑现

“我们依照《民事调解书》相关条约，要求法院强制执行予以确认的协议内容。”2022年1月13日上午，十余户业主向南溪区法院集体提交了《执行申请书》，要求被申请方四川永利房地产开发有限公司（以下简称‘永利公司’）退还全部房款并承担办理产权转移登记的全部费用。

业主与永利公司纠纷何来，又为何在签订《民事调解书》一年多后，再度诉诸法律？

2013年，宜宾市民王庆与永利公司签订《购房合同》，以176294元的总房价，购买了南溪一号广场2栋负一层一间32.06平方米面积的商铺。签约当日，他还与永利公司签订了《委托经营管理合同》。“《委托经营管理合同》约定，我将自有产权的商铺委托永利公司经营管理，由其进行统一的规划、招商、租赁、推广和经营。而作为回报，自2015年1月1日至2017年12月31日止的三年租金总收益，可一次性冲抵24%的商铺总房款，随后的2018年、2019年实际出租期间的全部租金收入也归我。”

“商铺购买后，五年承租，委托开发商经营管理，商铺前三年租金可抵扣24%的总房款，后两年内业主享有实际出租期间的全部租金收入，合同期满后，开发商还将按原价无条件赎回商铺……”这些“甜蜜”的承诺在八年前让王庆心动不已，如今却犹如喉咙里卡住的“苦杏仁”般，让人咽不下又吐不出。

未开张的“商铺”

“五年后商铺生意红火我就续约，生意清淡就让开发商原价回购，期间租金就是利润，这笔投资怎么算也不亏。”当时王庆心里盘算得挺好，但事实却不如人意。

时间悄然到了2018年，可以领后两年的商铺租金了，到手租金仅为10元/平方米/月。相比前三年的租金，下降了近80%，这是怎么回事儿？到永利公司询问的王庆，得到了“商贸城”未打造成功，商铺租不出去的答复，连这10元/平方米/月的租金也是永利公司想办法筹措的。

理想与现实的巨大差距，让一号广场负一楼的商铺业主们难以接受。他们曾认为，一号广场毗邻金鸿客运站，被进出南溪的人群所瞩目，假以时日，不难“火”起来。但直至2019年底《委托经营管理合同》期满，地下商铺始终没有被租出去，永利公司口中的“商贸城”更是连影子都没有。

《回购方案》，四种选择

“后两年租金急速下滑，我们认了，权当是投资失误，但本金总不能也折进去吧，《委托经营管理合同》可写好的——本合同期满前5个工作日内，甲方（业主）出售该商铺的价格在不高于其最初购买价格的100%时，经得甲方同意，乙方无条件进行购买。”王庆本以为合同条文清晰明了，按此办理，收回购房本金不难。但他和一帮业主们等来的不是永利公司的爽快回购，而是一份有着四种选择的《回购方案》。

一是永利公司按分期付款方式一年内付款给买受人；二是买受人可用名下商铺置换负一层尚未售卖的地下车位，按市场价4.5万元/个置换，差价多退少补，置换后可委托公司进行代卖或出租；三是买受人可将商铺继续租给永利公司1年，租金按12元/平方米/月计算，1年后可选择按第一种方式回购，也可按第二种方式置换地下车位；四是永利公司赠送买受人等同面积的地下商铺，前期管理合同作废，双方另签订管理合同，由永利公司代为管理招商。

《回购方案》中还约定，若买受人购房时为按揭，需结清银行按揭款，房管局才能撤销备案等回购事宜；未接房的业主需先完善接房相关手续后，方可办理回购事宜；对于买受人所购买房屋已经发生的印花税、交易费等一切费用由买受人承担。

维权路，各不同

在对《回购方案》进行协商的过程中，不少业主觉得永利公司并无诚意，于是另寻维权渠道。

王庆和部分业主向南溪区法院提起诉讼，并于2020年11月份与永利公司达成《民事调解》——他们名下的商铺委托永利公司继续代为管理经营三年（2020年1月1日至2022年12月31日），每月租金不得少于15元/平方米，按季度支付。永利公司要继续对商铺所在楼层(负一层)的全部商铺进行整体打造，并于2022年1月1日前招商并正常营业，具体标准为:正常营业商铺不低于该楼层全部商铺的80％。若永利公司届时违反约定，则自违约之日起10日内退还业主所购商铺的全部款项，同时承担因办理产权转移登记的全部费用。

张洪均和部分业主则选择了向宜宾仲裁委员会提起仲裁，并于2021年6月15日获得仲裁结果——解除申请人（张洪均）与被申请人（永利公司）签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，被申请人（永利公司）退还购房款。

还有一部分业主既未提起诉讼，也未申请仲裁，他们处于观望之中，想看看最终哪条路走得通。

新年已过，“商铺”依旧

2022年元旦的钟声已敲响多日，被业主们寄予希望的一号广场地下商铺并未如《民事调解》约定的那样正常营业。

“记者你看，这就是协议里说好今年要正常营业的地下商铺。”1月13日，在王庆等人指引下，记者缓缓走入一号广场负一楼。借助几处天窗透下的光线，可以看到，整个负一层都处于废弃状态，由于渗水的缘故，地下有大片潮湿的痕迹，大部分商铺空空荡荡，小部分堆有杂物。

“与永利公司达成《民事调解》后，我曾下来看过，一年多过去了，情况并未有任何改变，没有一家商铺正常营业，更别说80％了。我们这些业主相信了永利公司的承诺，但结果依旧令人失望。”王庆表示，既然永利公司违约在先，他们自然要向南溪区法院申请强制执行《民事调解》相关条款。据悉，1月18日，南溪区法院已正式立案执行。

开发商：《协议》在履行

面对王庆等业主的质疑，永利公司办公室职员兰学英表示，自从和部分业主达成《民事调解》后，公司一直在遵照履行。

“2020年1月——2021年12月，在一号广场地面商铺的租金也才13元/平方米/月的情况下，公司仍按15元/平方米/月的价格向签订《民事调解》的地下商铺业主发放租金。”兰学英称，近年来，在网络销售及新冠疫情等多重冲击下，实体店的日子很不好过，永利公司能坚持按协议发放租金已经不容易了。