对深圳楼市2022年的预判

2022-01-21 10:37:59 郑州楼市
0人跟贴

1

一家之言,仅供参考。

做为一个以二手存量为主的城市,二手房成交量是深圳楼市的晴雨表。

2021年,深圳全年二手房成交40699套,创下近八年新低,对比去年不到一半,对比15年高峰成交量不到1/3。

成交量极度萎缩,更要命的是,这个萎缩的曲线从3月份开始一路向下,到目前没有任何反弹的迹象。

图片来自咚咚找房

单从数据来看,深圳二手市场几乎无解,等着继续下跌就是了。

但从更多纬度去对比,可能会有不一样的答案。

2

对比同样是二手房占主导的三个其他一线城市:北京、上海和广州,会发现深圳成交量和它们差距惊人,2021年:

北京二手房成交19.25万套,深圳的4.7倍;

上海二手房成交27.8万套,深圳的6.8倍;

广州二手房成交11.5万套,深圳的2.8倍。

我再做一个图表就更清晰了,去年每万人北京二手房成交88套,上海115套,广州62套,深圳23套。

深圳做为四个一线中最缺地,新房最稀缺的城市,二手成交量只有其他三个城市的1/3、1/4和1/5,这个数据极为反常。

事出反常必有妖,我分析的几个客观和政策原因:

客观原因:

1、经过这一轮猛烈上涨,深圳房价在四个一线中最高,大家确实买不动了。

2、北京上海户籍人口1000多万,广州900多万,深圳只有500多万。落户意味着扎根,扎了根买房的信心才更坚定,对比北上广,下决心在深圳买房的人数偏少。

3、深圳有500万套小产权房,供应量巨大租金便宜,租房一样能解决居住问题。

4、去年楼市调控加剧,全国楼市低迷。

政策原因:

5、三年深户加三年社保才有购房资格,卡掉了一半购房者。

6、指导价不放松,变相抬高二手房首付,再卡掉一半意向二手的购房者。

7、不断推倒挂新盘,倒挂力度大,打新难度低,绝大多数购房者都转向新房。

8、大量建设公租房和安居房,让中低收入者居者有其屋,短期打掉他们的购买意向。

这八个原因相加,过滤了大约八成的二手房意向客户,剩下两成,一成选择观望等待,最后一成选择入市,撑起了每个月2000套的成交量。

3

这八个因素导致去年的深圳二手市场极度低迷,今年这个市场怎么走,要看这八个条件会不会发生变化。

一、房价

去年年初,深圳房价一路狂涨,超越了北京上海,全国一枝独秀,但是一年后情况发生了变化。

去年国内70城二手房价数据已出炉,同比2020年,北京全年上涨8.5%,上海上涨6.5%,广州上涨5.8%,分列一三四位,深圳上涨0.6%,排名第38。

如果深圳以实际成交价来计算,恐怕0.6%也难以维持,大概率是负数,三个城市在涨,一个城市在跌,房价差距在逐渐缩小。

资金如水,价差缩小到一定程度后,水会重新流转和平衡。

二、人口

2020年底,深圳户籍人口587万,最新人口数据没有公布,不出意外会超600万。

户籍人口越多,买房定居的人就会越多。

去年5月,深圳出台了户籍迁入的征求意见稿,引发轰动。

新的意见稿大大提高了入户难度,本科从45岁降到35岁,专科入户取消,技能型人才门槛提高,夫妻投靠,老人随迁全部提升难度,被视为深圳入户的黄金周期终结。

但是一直到今天,这个意见稿都停留在意见阶段,迟迟没有落地。

这说明什么问题,说明政府内部对抬高落户门槛要不要立刻执行,意见是不统一的,至少到目前,发展派占了上风,我必须提醒大家一点,今年深圳的GDP很不乐观。

今年全国GDP增速8.1%,再次破8;北京昨天也发了喜报,40269亿,增速8.5%。

上海破4万亿已无异议,广州未公布,根据前三季度的数据,增速和前年持平问题不大。

惟一拉垮的就是深圳,前三季度GDP不但四个一线最低,还低于众多二线,四季度也不大可能上演大反转。

在这个前提下,入户新政迟迟不落地就不难理解了,入户不收紧,深圳仍然保持每年数十万的户籍人口新增,潜在购房人群是在慢慢增加的。

三、小产权

深圳旧改速度缓慢,500万套小产权短期不会有太大变化,这个条件持平。

四、国内楼市宏观预期

去年12月开始,连续降准降息,开闸放水,央媒对房地产的表态从稳到稳中求进,不管是资金面还是政策面都有了180度的转向,

情绪是缓慢累积的,大悲之后,难有大喜,今年国内楼市难有大行情,也未必会有小行情,但至少可以确定,最艰难的时期已经过去了,今年楼市的基本面会缓慢复苏。

4

五、政策层面

首先我们要明白一点,去年北上广还在慢涨,交易火热,大家更看好的深圳之所以差成这样,市场冲顶后的自发回落占四成,政府的强调控要占到六成。

高门槛的指导价,三年社保的强约束,倒挂红利盘不断推出,挂盘价禁止公示,海量上市保障房,这五大必杀技同时使用的,全国除此一家别无分号。

大家想一想,如果没有这五项政策压顶,单靠市场自然冷却,二手房会不会低下高傲的头颅?

深圳去年的房价更多是被政府强行打下来的,所以今年楼市怎么走,政策能否连续比什么都重要。

首先说明一点,政策层面不做预测,因为政策是个薛定谔事件,任何一个变量都会导致不同结果,猜政策等于赌硬币。

目前来看,政府的决心很大,政策的连贯性也有。

1月11日,深圳市规自局发布了存量住宅项目清单。存量住宅项目537个,包含普通商品房356个,龙岗103个,光明86个,宝安84个,龙华73个,南山53个,福田30个,盐田25个,大鹏24个,罗湖22个。

新盘后续供应量充足,惟一不确定的是上市节奏。

保障房方面,深圳住建局近日发布了《深圳住房发展十四五规划》,提出十四五期间,深圳将建设筹集保障性租赁住房40万套,平均每年8万套。

如果政府今年牢牢把住指导价、社保、推新、保障房这四道红线,今年深圳二手房就难有回调的希望,笋盘会继续出现。

但考虑到深圳GDP失速带来的压力,变数增加,再加上国内楼市整体放松的大环境,一旦有意向稍稍松一点楼市,刺激一下经济,情况就不好说了。

上文分析的八个变量,前四个有三个是支持看多的,那么今年政策持续收紧还是稍微放松,会决定二手房的价格走向。

我建议大家盯紧今年的楼市政策,一旦有放松政策出台,或者推新速度明显变慢,倒挂红利越来越小,就不必再等,可以入市了。

如果不想去赌,现在就是入场的节点。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐