过来人经验：叠拼别墅，到底是不是“富人看不上，中产很鸡肋”？|下叠|别墅|洋房|联排

有人说，叠拼别墅是一种市场过度竞争的产物，实际上也是一种内卷。

因为真正的别墅太贵，而洋房又不能满足改善需求，别墅和洋房之间的价位差距大到一定程度之后，这中间的价位区间，就产生了叠墅。

所以才有了叠拼别墅是“富人看不上，中产不实用，穷人买不起”的说法。

但有一说一，叠拼别墅居住起来，也是要分上叠、下叠的，居住体验自然是不一样的，有的甚至还分中叠。

下叠：

下叠从理论上看，是很美好的，相当于一个带院子的小别墅，有地下室的还可做储藏室等，但是，实际用起来，还是会遇到渗水、土层薄（种不了树）、采光、蚊虫过多、院子后期维护起来麻烦等问题。

要说从接近别墅的体验来看，的确，下叠是最接近别墅居住感的，但是，也有私密性等方面的顾虑，防水防潮、蛇虫鼠蚁等方面处理起来也会很麻烦。

此外，下叠的二楼，也就是卧室静区，一般都是上叠或者中叠的动区，还是摆脱不了楼上脚步声、冲马桶水声等噪音的影响，休息好坏，很大程度上寄希望于邻居个人的素质高低。

不过，下叠出入方便倒是很现实的，不用爬楼梯等电梯。

上叠：

在业界，上叠经常被拿来和顶复（顶楼复式）来对比，但其实，叠拼别墅就决定了居住的人群不会太多，而哪怕是洋房的顶复，也起码是6~7层左右的，容积率远远大于上叠，所以，上叠再差，哪怕是上中下三叠的上叠，都要比洋房顶复有优势一些。

上叠一般会赠送露台、顶楼花园等，空间利用起来，也能打造出一个“空中院子”的功能，还可以做阳光房，在露台开party或者吃烧烤，都不会对邻居造成很大的影响，物业一般也不会有这样那样的限制，隐私性也比较强。

采光和通风方面，上叠也是好处多多，有些还可以搭建阁楼的，使用面积会更大一些，但是上鞋楼梯爬上爬下就不可避免了。

上叠遇到的问题，主要还是楼顶渗水、冬冷夏热的问题，但这些都是能够后期补救的。

此外，上叠的居住感，和复式比较接近，别墅的体验感会被大大削弱。

中叠：

中叠是所有叠墅里面最鸡肋的，也是市场上卖价最便宜的一类，很多叠拼项目干脆就没有中叠的。

一般有中叠的楼栋，就意味着这栋楼最起码有3户人家，上中下三叠，有的甚至是联排叠拼，有6户人家，容积率就很高了。

中叠的上下都有邻居，而且还没有下叠的院子，没有上叠的露台，住起来受到楼上楼下邻居限制，与其花那么高的溢价购买一个“低密度”，还不如花钱买一个低楼层、面积大一点的复式洋房，居住起来几乎没有很大的差别。

从共同的弱点来看，叠拼别墅一般单层的面积都相对比较小，上下两层面积大致相当，所以上下楼梯是叠墅的一个共同弱项，如果家里有老人、小孩的，在单层面积内又不能解决全部的吃喝拉撒问题，上下楼很麻烦，特别是年纪大了上下楼梯都是问题，所以叠拼别墅，居住起来的体验感，往往会大打折扣。

叠拼别墅在价格上的优势，也主要是对比联排、合院别墅而言的（不过如果算上装修的成本，其实也没省多少，特别是下叠的装修费用，不亚于别墅），对比普通洋房，比如买一套100平叠拼的价格，都足够买150平以上大洋房甚至大平层的价格了，所以，叠拼别墅只能算作是一个小众的细分市场，在性价比上，相对还是比较尴尬的，属于真正有钱的人看不上，中产乃至工薪家庭为它努努力+贷款就能够拿下的水平。