2021年，滨海二手房成交面积244.98万平米，同比上涨15.8%。
成交套数28419套，比去年多了3646套。
成交金额248.796亿元，同比上涨22.9%。
成交均价10156元/平米，同比上涨6.1%。
也就是说，2021年的滨海二手房是囊括成交面积、成交套数、成交金额、成交均价在内的“全方位超越”。
参看滨海二手房2021年全年的逐月量价走势。
成交套数在“小阳春”（3月和4月）有一个明显的“山峰”。
过了“小阳春”，5月到8月，成交套数变化不大，维持在每月2500-2600套左右。
9月，下了一个“小台阶”，环比减少了近300套。
10月，下了一个“大台阶”，环比减少近600套。
11月和12月，成交量小幅回升。
12月，以2107套收官。
再看看成交均价的变化。
上半年，滨海二手房的成交均价在1万元/平米以上。
下半年，一直在万元以下。
但总体来看，还算平稳。
滨海的二手房主要集中在塘沽、开发区和生态城。
塘沽是滨海新区的发源地，妥妥的老城区。
开发区是1984年正式成立的新开发区域。
生态城的建设始于2008年。
生态城发展不过十余年，所以它的二手房主要集中在南部起步区，也就是生态城最早发展的区域。
塘沽成交量最高，10789套。
开发区其次，3890套。
生态城排名第三，1688套。
三个区域全年合计成交16367套。
占滨海整体的58%。
成交均价的话，开发区14993元/平米，排名第一。
生态城排第二，12924元/平米。
塘沽排第三，11183元/平米。
和新房价格的排序一致。
参看二手房成交套数前十名的小区。
塘沽和开发区占的比较多。
前三名均为回购房项目。
对新房市场形成分流。
2021年，滨海新房成交292.81万平米。
二手房成交244.98万平米。
二手房成交仅占滨海整体市场份额的46%。
而判断一个地区的房地产市场成熟与否，关键就看二手房。
纵观发达国家，二手房成交占比都极高。
2020年数据，澳大利亚的二手房交易量占比96%，美国占比89%，英国占比88%。
聚焦国内一线城市，北京、上海也能占到八成左右。
与之相比，滨海这46%的二手房交易占比，根本不值一提。
这也是滨海房价波动大的主因。
市场以新房为主导，所带来的弊端就是随行就市，受开发商影响很大。
行情好时，涨价、抢房、炒房票；行情不好，特惠、抢跑、各种“送送送”……
然而，以二手房为主的市场则不会如此。
因为卖方是房主，他与开发商有着本质的不同，手里就一两套房子，不需要跳水，也不需要高杠杆。
正常情况下，都不会低于成本价卖。
属于“易涨难跌”型。
所以说，二手房市场成熟了，楼市才会稳健。
那得达到什么标准才叫成熟呢？六成！
换言之，二手房占比6成，是市场成熟的标志。
参看这几年滨海二手房占比的变化。
2017年46%，2018年43%，2019年45%，2020年45%。
最新的2021年，46%。
照这几年的走势。
滨海楼市想成为一个成熟的市场，还有很长的路要走。
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