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撰文:佩奇美编:田青校对:紫藤

对于中国人而言,到农历春节,才算完全意义上跨过一个旧年。

之所以我们迟迟不愿意相信已经来到了2022年,是因为这个2022年的开端实在是太不吉利。

直到今天,不知道还有多少人封控在家、管控在社区当中无法出门。

好在,近几日郑州新增病例出现了明显的放缓,疫情迎来了关键期,相信我们有能力将所有的痛苦和不愉快封印在2022年春节之前。

2022年,对于所有要买房的人,不管你是刚需、刚改;置换改善,还是买房投资,都能买到如愿的房子。

2022年,郑州什么房子能买?什么房子不能买?

今天佩奇率先表达一下自己的观点。

郑州的“买房大纲”

上初中的时候,老师总有个“教学大纲”,所有考试出的题不论怎么变化, 都是围绕这个大纲进行,学习大纲以外的内容,意义不大,对学习和生活也基本没有什么帮助。

在郑州买房,同样有大纲。

遵循这个大纲买房,即便是节点踩得不对,但安全是有最起码保障的。

如果有钱,郑州首选一定是北龙湖,其他区域不用看?

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这条判断,在2021年之前看可以。

但是2022年初随着郑东华润万象府规划南苑公示的初步公示(以下简称“东万”),北龙湖可能将不是唯一选择。

2022年,总价约500-850万的区间的东万势必将抢走相当一部分北龙湖的潜在客源。

而东万小面积的149㎡,大概率将成为2022年度最佳投资品,不明白其价值的可以参考建业天筑约88㎡两房产品的成交价。

2022年的郑州,东万以及部分北龙湖北岸的新项目,将是郑州市场的第一梯队。

但是与北龙湖相比,郑东华润万象府所在的高铁东站西广场组团,最大的问题还是受限于流动性和总价。

北龙湖800万左右的二手房成交再平常不过,但是在高铁东站,这绝对是稀罕事,流通性,一定是未来选择的重要指标之一。

——2——

北龙湖之外的郑州

北龙湖买不起,就剩下就两个选择标准:

1、高铁东站东、西广场附近。

2、靠近北龙湖或老东区的几个区域:如金水北、金水东、老经开、金水科教园区等几个组团。

先说高铁东站东、西广场附近。

特别是西广场,已经相当成熟,要啥有啥,除了教育配套没有金水和中原老城优质,剩下都是全面碾压。

如果特别重视教育,康平小学、春华学校,甚至是稍远的郑东新区外国语学校,在郑州都属于上乘。

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如果单论房子的价值,大致也可以分为几个梯队:

1、建业天筑、海马壹号公馆。

2、海马公园、中豪汇景湾、奥兰花园大户型。

3、东方鼎盛御府、华启金悦府、国龙绿城二期、奥兰花园。

4、剩下的几个平民社区。

具体的原因不再赘述,这是2021年郑州少有的稳中有涨的板块,市场追捧已经证明了一切。

不论你是投资还是自住,佩奇认为成熟的高铁东站西广场都可以选择。

第二就是围绕“以北龙湖或老东区为圆心”的买入原则。

金水北的康桥、万科、美盛、保利、招商美景;

金水东的万科、敏捷;

老经开的保利、金茂等楼盘,都可以重点关注;

金水科教园区的正弘、万科、广汇、天伦等项目也可以重点关注。

2021年,尽管郑州市场不够稳定,但是上述楼盘还是贡献了郑州相当大一部分的销售业绩。

市场,就是最大的反馈。

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提醒两点。

一是不论购买个楼盘,一定要有自己的核心竞争力,比如金水北万科的品质、美盛的学校;老经开保利的没有明显短板。

楼盘的核心竞争力,是未来增值的关键因素,而不管这个竞争力具体是什么,都会有其相对应的买家。

二是控总价,保证未来的流通性。

800万总价在北龙湖可以流通交易,在高铁东站西广场就属于爆炸性新闻;高铁东站西广场总价高于500万就不好成交。

以此类推,如果你自认为自己选择的区域比高铁东站西广场还优质,或者完全不在意流动性,那请随意。

——3——

老三环与高新区

这部分说一下老三环和老高新区。

因为上一段涉及到了部分金水东的内容,关于金水区的内容就在本段就少阐述一些。

过去的几年,郑州三环老城因为各种脏乱差、历史遗留问题、规划问题被诟病,而近两年来,随着改造的深入,城市界面可以说有了巨变。

2021年,中原老城的恒大、康桥、万科;金水老城的雅颂居等优质项目的热卖,已经在提前印证这一点;2022年,这样的态势将继续深化。

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未来,郑州老三环内的改善市场将迎来阶段性的爆发,不少地段和房屋的价值都将得到重新评估。

医疗、教育、商业、地铁等支撑房价的核心因素,即便再向外迁移,仍旧在三环老城沉淀了几十年的时间,这些资源,才是房产最大的助力。

其次就是老高新区。

城市的高新老城,没有大量的土地供应,新房市场基本全靠市场向西迁移和土地腾退,很难持续保证有土地供应,更重要的是郑州一路向东发展,导致位于西北的高新区被严重低估。

事实上,过去3年,高新区一直都是郑州卖得最好、同样卖得也不便宜的一个组团。

有地铁、有商业、城市界面优良,年轻人多、就业机会多,高新老城是中州大道以西一颗闪亮的明星。

总结

至于一些新区的问题和买房策略,佩奇将另外写一篇文章进行阐述。

佩奇自始至终都是坚定的“主城派”,对于任何新区或者概念区都持有谨慎的态度和买入策略。

因为我从来不相信在增量市场放缓的格局下,还有哪些区域能够真正的横空出世。

买确定性,或者买成熟区,才是我们普通小老百姓安身立命的法则。

总结一下。

2022年,大致分几个梯队。

土豪:关注北龙湖+华润郑东万象城。

中产:高铁东站东、西广场的二手房。

小康:金水北、老经开、金水科教园区的新盘,比如保利、康桥、万科、金茂等。

普通人:白沙南、管南、常西湖、二七新区、双湖科技城等。

屌丝:继续搬砖。

希望大家2022年都可以买到称心如意的房子。

本文完。

备注:

本文部分图片和信息来源于网络。

文中观点只是作者看法,不构成操作建议。

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