海口最大安居房项目开工受挫背后:国企民企合作破裂

2022-01-19 00:48:49 老吴观世界
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1月5日,记者在盛泰仕家安居房项目现场看到,这里仍无开工迹象。中房报记者陈标志/摄

2020年至2022年3年间,海口市计划开工建设18000套安居房。盛泰仕家能否尽快开工建设,某种意义上也关系着海口安居房建设的计划目标能否顺利实施。

中房报记者 陈标志 海口报道

138亩地块上开发房地产,国企和民企“牵手”3年之久,最后闹掰了。

这是海口市最大的安居型商品房项目,总建筑体量超过30万平方米。安居房项目即将破土开建,国企与民企在这节骨眼上闹分手,将直接影响项目开工建设。

双方从合作到决裂,最重要原因是项目开发形态有变,彼此在补充协议谈判上未达成一致意见。民企指责国企“过河拆桥”,称“遭遇不公平对待”;国企却称,双方已谈判了6个月之久,任何一方均有权解除合同。

“扯皮”的两个“主角”:一个为国企海口市盛泰房地产有限公司(以下简称“盛泰公司”,即海口市城建集团全资子公司);另一个为民企海南创基房地产开发有限公司(以下简称“创基公司”)。

这是位于海口市江东新区138亩的房地产项目,从最初的“教师公寓”限价商品房项目,到后来的普通商品房项目,再到如今的安居型商品房项目,时间跨度长达9年之久,但项目仍是清表的一块土地,至今一栋楼也未能建造。

在海南建设自由贸易港的大背景下,具有保障属性的安居房项目是海南自贸港建设的有力“后勤”保障,其意义不言而喻。这个名为“盛泰仕家”的安居房项目,以其总建筑面积33万余平方米体量,成为海口目前最大的安居房项目。

“盛泰仕家”是海南省政府督办项目,海口市政府也曾要求项目在2021年10月底前开工建设,但该项目迟迟未能实质性开工。

最新消息是,盛泰仕家项目已于2021年12月29日取得施工许可,来自盛泰公司的消息称,目前施工单位已进场开展项目建设相关工作。2022年1月5日,记者在盛泰仕家项目现场看到,偌大地块空荡荡一片,并没有看到更多具体动工迹象。

2020年至2022年3年间,海口市计划开工建设18000套安居房。盛泰仕家能否尽快开工建设,某种意义上也关系着海口安居房建设的计划目标能否顺利实施。

牵手合作

海口盛泰仕家安居房项目规划设计图。

“谈了3年之久的‘恋爱’之后,在走进婚礼殿堂的那一刻,‘新娘’却不是自己。”2021年12月底,海南一家房企在网上发文求助,称其与一家国企合作了3年,项目即将开花结果,却遭国企“一脚蹬”。

发文的是海南一家民营房企——创基公司,文中提到的国企便是海口市城建集团旗下的盛泰公司。

国企与民企“牵手”合作共赢原本是一件好事。但作为海南自贸港示范区的海口江东新区内安居房项目,尚未动工便受挫,自然引发外界关注。

中国房地产报记者后采访了解到,该安居房项目位于海口市江东新区桂林洋大学城区域,用地约138亩。早在2012年12月,海口市属国企盛泰公司通过招拍挂程序,竞得该地块使用权,并在2013年1月10日与海口市国土资源局签订了《土地使用权出让合同》。项目地块属性为城镇住宅用地(限价商品房用地),土地出让金价格为1484元/平方米,9.2万余平方米土地共计1.37亿元。

按照该项目最初开发计划,是建设限价商品房“教师公寓”项目,主要为解决规划8所高校教职工生活居住问题。但受当时市场环境及政策影响,加上大学城教职员工大部分无购买资格,且当时仅有200多人有购买意向,为此该项目建设被搁浅。

2016年7月,经海口市政府同意,该项目土地用途由限价商品房用地调整为普通商品房用地,以解决桂林洋大学城教职工住房需求。

2018年3月,海口市城建集团自主开发该项目后,为减少项目开发风险,盛泰公司通过公开招商方式引进项目销售全过程管理方。

“就是在这一背景下,通过公开招标方式我们成为了盛泰公司项目合作伙伴。”创基公司一负责人谭先生接受记者采访称,“项目销售全过程管理”实际上就是行内所称的“项目操盘手”,项目建设单位还是盛泰公司,但项目委托地勘、工程设计甚到后来的规划调整论证等具体工作均是由创基公司实施。

2018年8月27日,盛泰公司与创基公司签订合作协议后,后者依约向共管账户打入了5亿元资金,其中1亿元作为项目履约保证金,4亿元作为项目开发资金。海口市城建集团及盛泰公司相关负责人后来接受记者采访时,对该事实也予以认可。

“刚开始,双方合作还是很顺利很愉快的。”创基公司谭先生表示,后来由于该项目开发形式发生了变化,双方在项目利益分配等方面需要签订一份更为详尽的补充协议,彼此的合作沟壑由此而生。

盛泰公司方面也告诉记者,2021年3月海口市政府第三次召开专题会,研究同意该项目按安居房模式进行开发,并要求2021年内必须开工建设,否则收回土地。

国企“过河拆迁”?

海口盛泰仕家安居房项目鸟瞰图。

“作为一家优质民企,居然莫名背起了‘安居房一再延误建设’这口黑锅。”创基公司方面告诉记者,合作方盛泰公司之前拿地拖欠的土地出让金、违约金等费用,都是使用创基公司的资金支付的。

“当初他们拿地时,只支付了50%土地出让金。后因未按时支付剩余土地出让金,导致后续产生大笔违约金及利息。”创基公司方面认为,盛泰公司当初拿地时资金就短缺,后来采取了‘借鸡下蛋’的操作手法。”

记者了解到,在双方合作协议中,也载明了项目用地的土地现状:盛泰公司于2013年2月9日支付了50%土地出让金,即6837万余元,土地用途调整后的出让金差价尚未确定。因盛泰公司未按时支付剩余土地出让金,经初步计算,截至2018年6月底,需缴纳利息819.38万元,违约金9500万元。

“盛泰公司拖欠的土地出让金等费用,都是从我们公司前期拿出的资金支付的。”创基公司上述负责人谭先生告诉记者,盛泰公司利用这笔资金,缴纳了拖欠多年的土地出让金、土地税费、违约金及滞纳金等共计15361.09万元,并办理了土地使用权证。

该负责人还介绍,创基公司还按照海口市政府要求的开工时间节点,于2021年2月份起,完成了项目规划修改的论证和审批,多个设计方案的比选、优化和审批及土地评估工作,这些工作都得到了海口市政府等有关方面的认可。

“委托勘察、设计等第三方工作也是我们完成的,并为此垫资支付了800多万元设计等费用。”该负责人谭先生称,即便是双方就补充协议谈判期间,创基公司也一直在努力推进项目开工建设的前期工作,没有任何拖延而影响到项目开工进度。

记者了解到,当初,盛泰公司与创基公司签协议时,上述地块已从限价商品房项目转为普通商品房;但在2021年5月,该地块用途又从普通商品房项目转变成安居房项目。

“(2021年)11月18日,我方工作人员还与对方在一起开会讨论项目推进的事,对方突然提出要解除双方之前的合约。”创基公司方面称,对方的这一做法很突然,也令我们很诧异。

2021年11月18日,盛泰公司发出解约通知后,将5亿元资金退回到创基公司账户。

“我们认为,对方要求解除原协议,没有合同依据和法律依据,我们不认同对方做法。”创基公司相关负责人谭先生表示,盛泰公司的这种行为是“过河拆迁”行为,对民营企业造成了伤害。

“谈了6个月没谈成”

盛泰仕家安居房项目效果图。

“与创基公司谈判长达6个月,一直未能达成一致意见;按照双方协议约定,双方未能在6个月内达成一致的,任何一方均有权解除合同。”盛泰公司方面在接受中国房地产报记者采访时,对此进行了回应。

盛泰公司方面告诉记者,该地块在长达9年时间未开发建设,主要原因是受当时市场环境、项目周边配套及后来政策变化影响。该公司对早期拿地后,拖欠土地出让金等情况也予以认可。

“签订协议后,创基公司依约交纳了5亿元资金,其中1亿元作为项目履约保证金,4亿元作为项目开发资金(共管账户)。在2018年底前,经协商一致,依约使用了4亿元中的1.53亿元用于支付土地费用、税费及滞纳金等费用,其余资金一直在共管账户中留存。”盛泰公司在给记者采访的书面答复表示,2021年3月后,由于项目实施条件、投资规模等均发生重大变化,原“管理协议”约定的利益分配等核心条款完全不再适用,双方必须重新协商合作方式。

盛泰公司回复称,双方就合作事宜也积极开展磋商谈判,但截至2021年11月18日,双方就合作事项谈判近20次,就创基公司提出的补充协议的交易结构、收益分配事宜未能达成一致意见,已达到管理协议中约定的解约条件。

但创基公司认为,该公司与盛泰公司每周都有例会,会议内容都是围绕如何推进安居房项目开工建设,没有一次补充协议谈判的专题会,“项目推进例会后,有时会提到补充协议的事,所以对方说谈了6个月有近20次谈判,与事实不符。”

对于创基公司“过河拆桥”“卸磨杀驴”的说法,盛泰公司没有正面回应。不过其表示,“盛泰仕家”安居房项目是海南省政府督办项目,海口市政府也要求项目在2021年内必须开工建设,否则收回土地。

“目前,共管账户中仍留存利息约769万元,未退还原因是需要创基公司盖章才能退还,暂未收到创基公司同意(函)。”盛泰公司方面表示,双方共同完成了规划修改的论证和审批,以及多个设计方案的比选、优化和审批等工作,对于创基是否预付800万元设计费,只是创基公司口头说法。

记者了解到,去年12月,海口市国资委就积极稳妥推进该安居房项目事宜专门发文给海口市城建集团,文件称,该项目是海口市重大政治任务和民生工程,是海口市目前规模最大的安居房项目,占海口市安居房任务近三分之一,在是否终止与创基公司合作协议问题上,要依法依规妥善审慎决策。

该文件还表示,解除合同将面临社会风险、经济风险以及相应法律风险。海口市国资委还要求海口市城建集团,要确保如期完成市政府要求建设安居房项目的工作任务。

原本计划2021年10月底开工的“盛泰仕家”安居房项目,迟迟未能开工建设。目前项目进展如何呢?盛泰公司答复记者,本项目已于2021年12月29日取得施工许可,目前施工单位已进场开展项目建设相关工作。

1月5日,记者在该项目现场看到,偌大地块空荡荡一片,地块边沿除了搭建起少许围挡外,并没有看到更多具体动工迹象。记者通过有关权威渠道获悉,盛泰公司所述的“取得施工许可”,实际上是“建筑工程分阶段施工许可意见书”,一些工作仍在进行中。

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