迟来的第三批拍地 宁波38宗地块花落多家房企揽金248亿

2022-01-19 00:35:08 观点机构
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观点网 宁波的第三批集中供地来到了2022年。

1月18日,宁波进行2021年度的最后一次集中土拍,挂牌出让38宗地块,其中包括6宗租赁用地、16宗安置用地和1宗共有产权地块,总起拍价231.2亿元。

最终,38宗地块全部找到了买家,无一宗流拍,总成交价247.57亿元,包括24宗地块底价成交,还有5宗地块达到了封顶价等待摇号决出竞得人。

据观点新媒体统计,此次土拍并没有出现几家大房企分食的局面,而是多家房企各有所得,主要包括华润40亿元揽下两宗鄞州区宅地以及一宗租赁用地、滨江27亿元夺得前殷区块一宗宅地、绿城16.74亿元拿下镇海国家高新区地块,上述几宗地块均有不同程度的溢价。

除了华润、滨江、绿城等常见房企外,央企中信通过海南中信城市开发运营有限公司也大手笔20亿元买下奉化区两宗宅地,均为底价成交。同时,厦门国贸以4.96亿元拿下了鄞州区庆丰地段一宗宅地,溢价率也不到1%。

除了5宗静待摇号地块外,剩余地块均由当地国资城投、城开公司以及本土小型开发商获取,溢价率也相对较低,多数为底价。

不过,由于38宗地块均要在当天完成出让,所以整体的土拍节奏比较快。在土拍进行时也发生了一点意外。在交易系统中,原本应该择日摇号确定竞得人的地块,错误地直接出现竞得房企,导致不少媒体的报道出现了偏差。

宁波市自然资源和规划局在下午3点37分发文称,因网上交易系统软件故障,4宗地块交易中止,分别为鄞州区12-03-c1a地块(云龙镇北地段)、鄞州区YZ04-06-f2地块(下应地段)、鄞州区YZ08-02-a8地块(首南地段)、鄞州区JD10-A4-1地块(宁穿路地段)。

值得注意的是,上述4宗地块均为摇号地块,还有一宗将于明早准时摇号确定竞得人的地块为奉化区FH44-02-27地块(尚田安置地块)。

在1小时后,宁波市决定4宗地块将于2022年1月19日恢复交易,从早晨9:00-9:45,每隔15分钟进行一宗地块的摇号。

自恢复交易后,在最高报价的基础上,系统将进入4分钟的等待期,等待期结束后,系统转入10分钟摇号询问期,相应地块有竞买资格的竞买人均可在摇号询问期内选择是否参与摇号。

宁波土地的“热-冷-温”

据悉,宁波2021年3次集中供地表现出了 “热-冷-温”的全年变化态势,3次拍地合共揽金超过780亿元。在第一批集中供地中的29宗地块全部顺利出让,总计成交价358亿元,平均溢价率25%,其中封顶价成交19宗。

随后,在第二批集中供地中,宁波共有18宗地流拍,只有3宗地块溢价成交,最高溢价率约7.6%,总成交价仅约为175.19亿元。

整体而言,宁波第三批集中供地呈现了回暖的趋势,除了市场原因外,宁波在地块出让政策的调整上也颇具成效。

据了解,本次土拍基本转向“限房价、限地价、摇号”的方式决定竞得人,改变了此前竞人才/租赁用地的阶段,同时将封顶溢价率从最高的30%降低到15%,在地块达到限价后将通过线下摇号的方式确定竞得人。

这个举措也被市场认为是在保护房企的合理利润空间,过去竞人才/租赁用地所导致的财务压力还是会传导到房企项目中,所以通过摇号+降低封顶溢价率可以有效遏制高价地,保护市场和吸引房企参加。

另一方面,宁波采取了用地意向预申请制度,房企可以提前勾地,预申请人可在公告期内就地块出让起始价格、开发建设要求等事项进行咨询,并向政府承诺愿意支付的土地价格。这给予了房企足够的时间与政府沟通和了解市场。

同时,倘若地块竞得人预申请了所竞得地块,其出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月,给予了房企足够的资金缓冲区。

不过,宁波在参拍房企的门槛上愈发严格。如果房企预申请地块公告后,若因申请人未参与该地块的竞买或未提交有效报价导致地块未成交的,可限制申请人两年内不得参加宁波土拍。

值得注意的是,宁波推出的共有产权住房用地江北区JB19-04-11应家保障用房I期2#地块,由宁波市保障性住房建设投资有限公司(宁波城投)以底价2.99亿元竞得,楼面价2390元/平方米。

此次共有产权住房用地是宁波市首个共有产权房项目,比“兄弟城市”杭州要落地得更早。地块要求定向销售全部住宅给保障对象。

同时,地块出让条件显示,一年内,代持机构按照结算价格8800元/平方米对已完成销售的住宅进行结算;共有产权住房不动产首次登记之日起满一年仍未售出的住宅,由代持机构按照8800元/平方米收购。

华润破局路

杭州作为房企最喜欢的几个城市之一,因为高速稳定的去化能力而一直是兵家必争之地,而被誉为“浙江双子星”的宁波也不遑多让,两者的去化周期都处于市场领先。

相对于杭州有滨江、绿城等地头蛇房企坐镇,宁波更像是房企们的角斗场,除了扎根宁波的荣安地产外,鲜有挤入TOP100的房企。

在第二批集中供地和已经确定的第三批集中供地房企名单中,荣安地产均不在其中,仅仅在首批集中供地中抢下了5宗地块。反倒是一直重仓宁波的绿城,在首轮和第三批均能见到身影。

无论是绿城、荣安,他们一直是宁波市场的TOP3,同时发展模式都相对单一,即通过公开市场拿地,随后销售回款结转,而对于此次第三批集中供地的“大户”央企华润来说,他们在宁波走的是另一条路线,“央企与国资间的合作”。

2006年,华润首入宁波,进驻东钱湖,在宁波外区陆陆续续发展了几个项目。直至2014年,华润联手当地国资宁波城旅投资、险资民生养老共同通过宁波鸿益置业有限公司、宁波超智房地产开发有限公司两家子公司,正式迈入宁波主城区,共同开发了多个住宅项目,以及宁波首个万象城--已于2021年5月份开业。

时至今日,华润对于宁波万象城的持股依旧为33.3%,这是近年来宁波最大的商业综合体项目,总楼面面积28万平方米,还包括了摩天轮广场。

正是通过与当地国资和险资间的合作,华润打通了在宁波的发展路径,虽然在当地并没有成为TOP10级别的房企,但仍然在不少高端项目中保有了影响力。

在本次土拍中,华润通过全资子公司22.65亿元拿下鄞州区JD05-04-20地块(白鹤地段),溢价率9.68%,楼面价25227元/平方米。

鄞州区JD05-04-20地块(白鹤地段)位于鄞州区白鹤街道,实行全装修交付,地块商品住宅毛坯销售均价不高于38600元/平方米,商品住宅毛坯最高销售单价不高于44390元/平方米,车位最高销售价格不高于27万元/个。

此外,华润与宁波轨交合资的子公司宁波泓祥房地产开发有限公司15.75亿元夺得鄞州区YZ01-02-17地块(前殷区块),溢价率6.78%,楼面价18686元/平方米。

该地块位于鄞州区潘火地段前殷区块,出让面积36650平方米,容积率2.3,地块商品住宅毛坯销售均价不高于31600元/平方米,商品住宅毛坯最高销售单价不高于34760元/平方米,车位最高销售价格不高于22万元/个。

上述两宗地块,华润还是留足了利润空间。除此以外,华润与宁波开投置业有限公司、宁波市鄞州区宁南建设开发有限公司合作以1.64亿元拿下一宗鄞州区租赁用地,预计将发展成为华润旗下的有巢公寓。

近年来,华润与国资在宁波合作十分频繁,例如此次合作对象宁波轨交便是华润最仰仗的伙伴之一,合作案例超过6次,凭借着地铁上盖的优势,华润拿到了不少优质地块。

在一年前的2021年1月份,宁波轨道交通华润置地有限公司(华润&宁波轨交子公司)便以40.3亿元摘得宁波鄞州区出让的JD05-03、JD05-05-04(金钟地块)商住地块。楼面价19615元/平方米,溢价率11.48%。

华润与宁波轨交首次合作最早要追述到2016年。以51.51%高溢价率拿下2号线藕池站地块,是华润置地全新产品系“地铁+物业”的首部作品。值得注意的是,它拥有专属通道直达地铁站,地铁直接入小区。

随后,双方展开了多次合作。而在2019年华润置地宁波与宁波轨交更是先后低价拿下儿童公园地块,天一阁旁柳西项目,随后分别被命名为悦玺道(备案名“书润悦府”)、润玺道(备案名“润曦府”),并于2020年面世,均为地铁上盖项目。

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