实锤!广州限价松动,有盘涨幅直飙33%!

2022-01-18 20:05:43 广州PLUS
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周末的大早上,我睡得正香,接到了一通房东的电话。

他问我:“你啥时候能搬走,我要卖房子了。”

哇,晴天一道霹雳砸向了无辜的我。

问了缘由,他说已经看好了一套房子,本想年后再买。但置业顾问说现在限价已经放开,楼盘马上就要涨价。

他很恐慌,所以急着卖一买一。

作为利益相关体,我当下就去确认了限价放松的消息。

#1

先说说限价这个事儿。

早在今年11月的时候,我们就连发两篇文章,和大伙儿预告了广州限价可能要松动的消息:

起风了:多项目称广州将取消限价!

传广州限价将放开:明年允许项目涨2.5-5%!

当时这两篇文章的评论区可谓精彩纷呈。有人恐慌,有人焦虑,有人犹豫是不是应该早点出手不要眼睁睁看着房价一飞冲天。

当然,更多的声音,还是在质疑:

PLUS文章评论区

在我们之前发起的投票中,几千人投票,只有不到一半的人,认为广州调控会在年底前放松:

PLUS后台投票数据

这事儿,其实真的百口莫辩,有口难言。

你说限价要放松了,有人会问你有红头文件吗。

你说开发商已经收到通知了,有人会说你自媒体和开发商沆瀣一气哄抬房价。

得,那我们今天就不放和开发商的沟通截图,直接让数据说话吧。

#2

先来看看我房东想买的那套房子。

他相中的是番禺网红盘越秀和樾府。

这盘大家熟啊,都是老朋友了,基本上能算作全市价格风向标之一。

咱们直接看它的网签价格。

注:以下价格来自于中国指数研究院,受网签时间影响,或会有点滞后,但数据保证真实,都是实打实的成交价格,不存在“有价无市”的情况。

中指院数据显示,2021年全年,越秀和樾府的价格高点有两次,正好和广州政策走势相匹配。

一次在4月,限价开始全面铺开,全市楼盘行情急转直下。

一次在年底,市场上隐约传来限价松动的风声。

两次政策的调整都没有明文规定,但都从数据侧面证明了传闻的真实性。

当然,还有些蛛丝马迹也透露了限价的走势——

我在中指院细细看了和樾府近一个月成交房源的具体价格,发现它在12月27号的时候网签了一套103㎡的房源,单价为66750元/㎡:

点击可看大图

手动打码防隐私泄露

回忆一下,在之前流出的,可信度较高的限价政策中,曾有一条,写的是“项目分户型,每套房屋备案价不超过本项目2021一季度同户型成交均价。

而根据手动统计,2021年一季度,和樾府相似面积段户型成交均价约5万/㎡左右。

实际涨幅高达:(6.67-5)/5=33%。

注:(12月售价-一季度售价)/一季度售价=涨幅

如果真按照限价严格执行,那么和樾府这套房源是断不可能卖到6.67万/㎡的价格。

限价,是真的在松动。

#3

我们也可以再看一下其他项目的价格,其实也透露出了限价放松的端倪。

比如黄埔网红大盘万科城市之光。

2021年12月,项目87㎡左右户型网签均价大概在5.5-6万/㎡之间:

万科城市之光12月网签部分房源

而一季度,同面积段户型成交价大约为4.5万/㎡:

万科城市之光一季度网签部分房源

按最低涨幅算,(5.5-4.5)/4.5=22%;

按最高涨幅算,(6-4.5)/4.5=33%。

注:(12月售价-一季度售价)/一季度售价=涨幅

无论就高还是就低,这同户型房源涨幅都是实打实的,没法做假。

再比如知识城。

此前,知识城的限价一直吹风在3万/㎡左右,由于整个知识城近一年都没有新货,所以我们也不清楚限价执行情况究竟如何。

直到年末,万科幸福誉新的一批货入市,网签均价在2.8万/㎡,部分房源也突破了网签价格到达了3万/㎡:

万科幸福誉12月网签部分房源

旁边升龙学府上城就更绝,售价直接喊到了3.6万/㎡:2.9-3.6万/㎡!升龙·学府上城突击开盘!

这基本上可以坐实知识城的限价已经放松。

#4

我搜索了2021年部分热盘的网签价格,能发现黄埔限价松动的迹象是最明显的。

其他区域中,大部分项目全年的价格对比都不太明显。

天河主要是因为上半年基本没有在售货源,下半年部分新盘还涉及到双合同的问题,所以网签价格不太真实,显得涨幅不太大,这里就不详细说明。

南沙今年的新盘集中在横沥岛尖,6月的时候我们写过一篇文章,说岛上的项目内卷严重,价格锱铢必较,你喊一口价36051元/㎡,我就叫卖36049元/㎡大甩货:横沥岛新盘疯狂内卷,2块钱的价格战打响了!

从实际的网签价格也能看出,各项目价格基本上还是围绕3.6-3.7万/㎡这个区间在销售:

美的江上沄启网签均价

白云区也是同样,以白云湖板块为例,在售项目目前价格十分稳定,没有上调迹象:

首开保利云湖壹号网签均价

这可能和供求比有关。

南沙的横沥岛尖、白云的白云湖,都是2021年比较火热的板块,在市场上关注度很高,但同时同一板块中在售项目多,竞争压力大。

所以哪怕开发商可以突破限价,上调价格,也没有人敢贸贸然行动。

#5

这就涉及到了我最后要说的一点:当下的购房策略。

广州的限价,毫无疑问已经松动了。

只是在不同区域的反应不一,有些区域明显,有些区域压根看不出来。

出现这个差别的根本原因,在于不同项目的供求比不同,这直接影响到了各家楼盘的销售策略。

项目有信心不缺买家,就卖高价;没有信心,就仍旧跟着之前的限价随行就市。

所以广大购房者们,你们要关心的问题,其实不是:“限价放松了,我要不要赶紧买房?”

而是:“我关注的楼盘意向买家多不多,我的潜在竞争者多不多?”

没错,在整个2021年,我们都和大家说要关注政策走势,从宏观的角度出发去看广州楼市,不要买在高点。

然而现在,是时候把自己的关注方向由面到点进行收缩,聚焦在自己的意向楼盘上,择机果断出手了。

当然,虽然限价松动已经给开发商吹响了号角,但敢冲锋的还是少数,有些项目是肯定不会在短期内有行动的。

所以……

如果你想买的是真正热度高的网红盘,确实可以现在就打电话给自己的租客,和他说你要卖一买一,直接冲冲冲。

但如果你想买的项目全年表现平平,其实没必要急在一时。

我判断今年年后的3-4月会有小阳春行情,届时入市项目增多,也会有相应优惠,大家仍可以货比三家。

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