周末的大早上，我睡得正香，接到了一通房东的电话。
他问我：“你啥时候能搬走，我要卖房子了。”
哇，晴天一道霹雳砸向了无辜的我。
问了缘由，他说已经看好了一套房子，本想年后再买。但置业顾问说现在限价已经放开，楼盘马上就要涨价。
他很恐慌，所以急着卖一买一。
作为利益相关体，我当下就去确认了限价放松的消息。
#1
先说说限价这个事儿。
早在今年11月的时候，我们就连发两篇文章，和大伙儿预告了广州限价可能要松动的消息：
起风了：多项目称广州将取消限价！
传广州限价将放开：明年允许项目涨2.5-5%！
当时这两篇文章的评论区可谓精彩纷呈。有人恐慌，有人焦虑，有人犹豫是不是应该早点出手不要眼睁睁看着房价一飞冲天。
当然，更多的声音，还是在质疑：
PLUS文章评论区
在我们之前发起的投票中，几千人投票，只有不到一半的人，认为广州调控会在年底前放松：
PLUS后台投票数据
这事儿，其实真的百口莫辩，有口难言。
你说限价要放松了，有人会问你有红头文件吗。
你说开发商已经收到通知了，有人会说你自媒体和开发商沆瀣一气哄抬房价。
得，那我们今天就不放和开发商的沟通截图，直接让数据说话吧。
#2
先来看看我房东想买的那套房子。
他相中的是番禺网红盘越秀和樾府。
这盘大家熟啊，都是老朋友了，基本上能算作全市价格风向标之一。
咱们直接看它的网签价格。
注：以下价格来自于中国指数研究院，受网签时间影响，或会有点滞后，但数据保证真实，都是实打实的成交价格，不存在“有价无市”的情况。
中指院数据显示，2021年全年，越秀和樾府的价格高点有两次，正好和广州政策走势相匹配。
一次在4月，限价开始全面铺开，全市楼盘行情急转直下。
一次在年底，市场上隐约传来限价松动的风声。
两次政策的调整都没有明文规定，但都从数据侧面证明了传闻的真实性。
当然，还有些蛛丝马迹也透露了限价的走势——
我在中指院细细看了和樾府近一个月成交房源的具体价格，发现它在12月27号的时候网签了一套103㎡的房源，单价为66750元/㎡：
点击可看大图
手动打码防隐私泄露
回忆一下，在之前流出的，可信度较高的限价政策中，曾有一条，写的是“项目分户型，每套房屋备案价不超过本项目2021一季度同户型成交均价。”
而根据手动统计，2021年一季度，和樾府相似面积段户型成交均价约5万/㎡左右。
实际涨幅高达：（6.67-5）/5=33%。
注：（12月售价-一季度售价）/一季度售价=涨幅
如果真按照限价严格执行，那么和樾府这套房源是断不可能卖到6.67万/㎡的价格。
限价，是真的在松动。
#3
我们也可以再看一下其他项目的价格，其实也透露出了限价放松的端倪。
比如黄埔网红大盘万科城市之光。
2021年12月，项目87㎡左右户型网签均价大概在5.5-6万/㎡之间：
万科城市之光12月网签部分房源
而一季度，同面积段户型成交价大约为4.5万/㎡：
万科城市之光一季度网签部分房源
按最低涨幅算，（5.5-4.5）/4.5=22%；
按最高涨幅算，（6-4.5）/4.5=33%。
注：（12月售价-一季度售价）/一季度售价=涨幅
无论就高还是就低，这同户型房源涨幅都是实打实的，没法做假。
再比如知识城。
此前，知识城的限价一直吹风在3万/㎡左右，由于整个知识城近一年都没有新货，所以我们也不清楚限价执行情况究竟如何。
直到年末，万科幸福誉新的一批货入市，网签均价在2.8万/㎡，部分房源也突破了网签价格到达了3万/㎡：
万科幸福誉12月网签部分房源
旁边升龙学府上城就更绝，售价直接喊到了3.6万/㎡：2.9-3.6万/㎡！升龙·学府上城突击开盘！
这基本上可以坐实知识城的限价已经放松。
#4
我搜索了2021年部分热盘的网签价格，能发现黄埔限价松动的迹象是最明显的。
其他区域中，大部分项目全年的价格对比都不太明显。
天河主要是因为上半年基本没有在售货源，下半年部分新盘还涉及到双合同的问题，所以网签价格不太真实，显得涨幅不太大，这里就不详细说明。
南沙今年的新盘集中在横沥岛尖，6月的时候我们写过一篇文章，说岛上的项目内卷严重，价格锱铢必较，你喊一口价36051元/㎡，我就叫卖36049元/㎡大甩货：横沥岛新盘疯狂内卷，2块钱的价格战打响了！
从实际的网签价格也能看出，各项目价格基本上还是围绕3.6-3.7万/㎡这个区间在销售：
美的江上沄启网签均价
白云区也是同样，以白云湖板块为例，在售项目目前价格十分稳定，没有上调迹象：
首开保利云湖壹号网签均价
这可能和供求比有关。
南沙的横沥岛尖、白云的白云湖，都是2021年比较火热的板块，在市场上关注度很高，但同时同一板块中在售项目多，竞争压力大。
所以哪怕开发商可以突破限价，上调价格，也没有人敢贸贸然行动。
#5
这就涉及到了我最后要说的一点：当下的购房策略。
广州的限价，毫无疑问已经松动了。
只是在不同区域的反应不一，有些区域明显，有些区域压根看不出来。
出现这个差别的根本原因，在于不同项目的供求比不同，这直接影响到了各家楼盘的销售策略。
项目有信心不缺买家，就卖高价；没有信心，就仍旧跟着之前的限价随行就市。
所以广大购房者们，你们要关心的问题，其实不是：“限价放松了，我要不要赶紧买房?”
而是：“我关注的楼盘意向买家多不多，我的潜在竞争者多不多？”
没错，在整个2021年，我们都和大家说要关注政策走势，从宏观的角度出发去看广州楼市，不要买在高点。
然而现在，是时候把自己的关注方向由面到点进行收缩，聚焦在自己的意向楼盘上，择机果断出手了。
当然，虽然限价松动已经给开发商吹响了号角，但敢冲锋的还是少数，有些项目是肯定不会在短期内有行动的。
所以……
如果你想买的是真正热度高的网红盘，确实可以现在就打电话给自己的租客，和他说你要卖一买一，直接冲冲冲。
但如果你想买的项目全年表现平平，其实没必要急在一时。
我判断今年年后的3-4月会有小阳春行情，届时入市项目增多，也会有相应优惠，大家仍可以货比三家。
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