当我们还在讨论二线城市两三万一平的房价是否合理时，殊不知，很多县城的房价都已经蹿升到了三四万一平。
5月27日，央媒新华社报道，全国有103个县房价均价超过万元一平，其中超9成的“县城房价过万”城市在东部地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。比如浙江省的小小县城江山市，今年3月份很多二手房价格已经飙升到了近2.5万一平。再比如人口只有37万，人均年收入只有3万多的海南陵水，房价也已经达到了3.9万元/平（安居客数据），堪称全国房价最贵的县。
此文章一出，我们看到，有很多类似“县城的春天来了”、“赶紧拿着钱到县城购买一套房子”、“县城房价又要涨了”的观点出现。在大家情不自禁对县城好感浮现，打算拿着积蓄去县城拼一套自住、投资两不误的房产之前，不妨先听听我们的意见。
在报道中，央媒罕见痛批“县城房价高”，称高房价已经让很多年轻人无力承担，而且退无可退。并明确提到，“房住不炒”、“因城施策”背景下，热点城市仍需保持调控定力，结合市场实际变化，及时采取针对性的调控政策措施。尤其是对存在明显炒作痕迹、虚火过旺的县城楼市，地方政府应及时出手“降温”。这到底意味着什么？县城房产，到底是机会还是陷阱？
闲话少说，央媒新华社罕见痛批县城房价高，我们总结认为释放了3大信号：首先，确定无疑，有些县城的房价和其实际水平严重不符，是虚假繁荣。为什么这么说？根据房价行情网站公布的数据来看，全国1800多个县城中，全国1800多个县城中，平均房价超过8000元/一平的占比高达55.6%，其中海南陵水最高，浙江义乌第二。更值一提的是，在100个房价过万元一平的县城中，有18个县城的房价已经比肩甚至超过了很多新一线城市的房价水平。
小小县城，有的甚至人口不足50万，而且是要产业没产业，要技术没技术，仅仅是因为地理位置的优势，房价就竟然能高达3万多元一平，这岂止是“房价虚高”，简直是“楼市泡沫”已经吹到天上去了。
5年前，很多在一二线城市的打工族，幻想着挣了钱之后回到老家县城购房，但谁能想到，转眼间故乡的房价也成了很多人“高攀不起”、“回不去”的存在了。
为什么说很多县城房价严重虚高？归根结底是两方面原因：其一，2015-2020年，很多县城房价崛起，并非单纯依靠自身实力，而是靠棚改2.0模式拉动“补涨”起来的。众所周知，棚改从2020年起已经逐渐“叫停”，这意味着棚改这个外力是不可持续的存在；其二，从人口流动趋势来看，房价过万一平的县城基本都是“省内流动”，换言之就是无外地支撑。简单来说也就是，省内大城市房价太高，很多人买不起，然后跑到县城去买房，继而抬高了县城的房价，这意味着很多在县城买房的购房者是没有真实购房需求的，他们在县城买房无非是想给闲钱找个去处，而且绝大多数人都自认为，把闲置资金用来买房其效益肯定比存在银行吃利息强。
不过文章也特别提到，有些人均收入高、经济增速快、人口导入多的县城，宜理性看待房价合理上涨。比如江浙一带，民营经济发达的义乌、昆山、永康等县城，高房价完全是需求和购买力共同创造的产物。
其次，县城的房价上涨，也隐现炒房团的身影。这一点是毋庸置疑的，尤其是江浙下面的绝大多数县城，房价基本上都是被炒作推高的。为什么这么说？在杭州、上海、南京、苏州等这些大中城市极其严厉的限购政策下，江浙民营经济所创造的巨额财富无处可去，他们集体跑到一些三四线城市，甚至是很多县城，不仅推高了这里的房价，也让很多知名品牌开发商“跟风”至此。所以才出现了，近几年浙江省很多县城的土拍也会出现十几二十多家房企拼抢一块土地的情况，而且土拍价格往往溢价率超过70%。
事实上，过去这几年已经有多位专家发声告诫，县城乃至是绝大多数三四线城市都不应该成为投资炒房客的战场，因为这些城市虽然也充斥着炒房投资客的身影，但本质上投资购买这些城市的房产是“火中取栗”。
一方面，脱离人口的高房价，很难走长远——七普数据显示，即使是江浙两省下辖的发达县城，过去十年依然存在人口严重流出的情况。更重要的是，很多县城更出现了很严重的“人户分离”现象，即户籍在县城老家，但很多人居住在大城市，有的人是自购房，有的人是租房。这体现的是，很多人宁愿在大城市流浪，也不愿意委身于小县城，所以根本上还是县城留不住人，没有未来；另一方面，县城空置率不是一般高，地产大佬潘石屹曾经透露，很多小城市空置率超过50%。无独有偶，中原地产施永青也直言，三四线城市及为数众多的县城，存在过度开发建设的情况，很多三四线城市库存10年都卖不完。
一边是留不住人，另一边是住房严重过剩、空置率居高不下，然而很多县城的房价还能达到过万元一平，这其中到底有没有泡沫，一目了然。
再者，一场疾风骤雨的调控或将来袭，专家建议，趁房子未贬值前要抓紧抛售。央媒新华社在这个节骨眼上点名痛批很多县城房价高，用意再明显不过，这是赤裸裸地向地方喊话：民生房地产被炒作成为奢侈品一般的价格，这是数以万计的普罗大众的不幸，更是很多县城的悲哀。
俗话说得好，欲戴王冠，必承其重。抛开极个别有经济实力、有地理优势的县城过万一平的房价是合理的外，其实全国绝大多数县城的高房价其实都是虚假繁荣，而对付虚假繁荣最好的办法就是出手压制——新华社的文章重点提到，江山市发布了有关房地产市场平稳健康发展的12条，其实就是在内涵很多城市应该学习跟进，在适当的时机出台一些政策，目的很明确就是要把房价控制在合理范围内。当然这其中最应该出台的政策就是打击投资炒作，限购、限售政策或成标配。
“对有些投资县城房产的，或者有土地的，我建议大家赶紧卖，落袋为安。”房地产专家如是说。这也是专家建议，县城有房者趁房子未贬值前抓紧抛售的根本原因——很多人口如山洪般外泄的县城，根本不足以支撑虚高的房价，尤其是那些三无城市，未来楼市的情况将更加严峻。对于在县城有房，或者是急于在县城购房的群体，我们善意提醒，如果你一步走对，将步步高升，但如果一步走错，则错失后续的发展机会。大城市房价今天不涨甚至是微跌，都不用怕，这都是暂时的，但县城今天的房价上涨，更有甚者出现抢房，千万不要信以为真，越是这种不合理的事件频出，越要警惕其中的猫腻。
独立经济学家任泽平曾经说过，房地产长期看人口，买房不管是自住还是投资，都要长远考虑，更要紧跟大势。你见过有人卖了一线城市北京的房产回到县城购房生活的吗？现实中即使有，也只是个例，对于绝大多数人来说，更愿意留在机会更多、发展空间更大、人才产业更多的大城市。还是那句话，除极少数地理位置优越，承接大城市外溢需求和资源的县城房价有一定支撑外，其它95%以上的县城房价都是严重虚高，市场有待进一步调整，所以专家告诫在县城有产者“趁房产未贬值前抓紧抛售”是有科学依据的。
很多人会问，在县城有多套房该咋办？首先要确定这些房产的属性，如果都是自住所需，完全可以留着，因为这个时候县城的房子虽然升值空间不大，但它完全有实用。如果持有者没有到大城市生活的打算，且心甘情愿在小县城终老一生，完全不必有任何行动；其次，如果是出于想让自己的资产更优化配置，那么毫无疑问应该卖掉自住之外的全部房产进行资产升级再配置——按照自身能力，尽可能往更高级别的城市重新购置优质房产。原因我们重复了无数次了，大城市拥有的不仅仅是未来房产的升值潜力，更拥有让子女接受良好教育的资源，以及先进的医疗资源，发达的交通资源，更重要的是大城市拥有小县城永远无法企及的视野和格局，那是和县城完全不一样的人生。
热门跟贴